多层次供给专业化运营——英国租赁市场的启示
2017-09-12 10:21:26 来源:中国财经网 评论:

近一个月以来,租购同权、集体建设用地建设租赁用房等政策陆续出台,拉开了中国租房赋权时代的帷幕。而从这一系列的政策动作不难看出背后的调控主调:拔高租住在住房形态中的地位。

这很容易让我们联想到英国的租房市场状况。作为最早建立住房保障性制度的英国,在其租赁发展历史中,曾多次出台调控政策,引导住房市场的发展方向。与美国、日本这些高度市场化的租房体系不同,英国租赁市场,政府公租房与私人租赁几近平分秋色,其中政府的参与调解作用不容忽视,这对于我国租赁市场的发展也有值得借鉴之处。

“双轨”多层次供应,保障住房需求

日前,链家研究院公布的一份数据报告显示,英国有36%、也即超过1036万户家庭通过租房解决居住问题。其租金规模达5380亿,虽低于美国却与日本很相近。


数据来源:链家研究院整理

与日、美不同的是,在英国,政府公租和私人租赁两种租房模式曾多次交替主导,解决租房供需问题,这与英国政府长期探索平衡两种租房形态不无关系。英国租赁市场经历多次影响深刻的政策变迁,新近的两次转向分别发生在二战后和90年代。二战后至70年代,政府曾大力建设公租房,私人租赁市场在严格的租金管制与租客保护下快速萎缩。直到90年代,随着公租房市场化运营探索的逐步深入,市场租赁需求增长及需求结构性变化,私人租赁市场才得以重塑,且逐步超越政府持有公租成为市场主导。

我们把眼光投向中国租赁市场。上周,国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定将在13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。此《试点方案》聚焦在“集体建设用地”,被认为是住房供应体系改革的一次探索。有评论认为,以政府为主体的租赁住房供应,将大大缓解住房供需矛盾,甚至该政策被误解为回到福利房时代。

事实上,利用集体建设用地建设租赁住房以及此前国企参与增量房运营等,并不意味着市场化程度的降低,与此相对的是,供给侧的市场化方向仍将是租赁市场发展的必然趋势。这一点,我们从英国租赁市场的分布与配比也能得出结论。市场的需求是无尽的,且需求结构不断在发生深刻的变化,在这种情况下,租赁的供应与运营,仅仅靠政府是不够的,需要市场力量的参与,在租赁住房市场形成多层次配置,才能提升租房市场的整体水平。

六成房东依赖专业机构 租赁经纪行业举足轻重

在英国,住房私有率程度高,租赁房屋所有权分散。链家研究院提供的一组数据显示,有60%业主使用租赁经纪人进行租赁及管理,租赁经纪行业在英国有着举足轻重的地位——英国租赁经纪行业市场规模高达40亿英镑,折合人民币335亿。并且随租赁需求的不断增加,经纪行业的地位也更加凸显。

2011年英国政府提出了旨在推动英国租赁市场的机构化开发持有运营模式的Build to Rent 政策,鼓励开发商、金融机构合作开发和运营租赁住宅。但目前来看,持有运营模式仍处于初期阶段,租赁经纪行业仍占据主导地位,并且未来有可能服务于大型持有机构。

放眼我国租赁市场,此前也有相似政策推出。开发商、国有企业也开始进入租赁开发和运营市场,行业普遍认同,地产正在由建设出售向持有运营过度,开发商进入租赁运营市场也是大势所趋。

无可否认,成熟的租赁市场必然培育出完整的产业生态。而事实上,从英国租赁市场机构化运营模式中,很容易得出这样的结论,专业的事始终应该交给专业的机构。此前,链家研究院院长表示,租赁运营本质是重服务的产业,从房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服务以及衍生服务,只有专业化、规模化的机构才有能力做好这项事业。

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