730天,飞行50多次,从0到30000个客户,她带领这家房地产轻资产运营企业做了什么
2017-10-31 13:10:04 来源:中国网 评论:

2015年12月,优立仓位于北京汇佳大厦的第一家门店落地建成。看着眼前这个具备国际英伦范儿的办公及储藏空间,创始人曹雨的第一感觉是:不可思议。

730天,飞行50多次,从0到30000个客户,她带领这家房地产轻资产运营企业做了什么

三个月前,与旁边车水马龙的三环路相比,这里还是阴暗潮湿、毫无生气的地下室。曹雨亲自做了空间仓位设计,一遍遍和设计团队讨论设计方案,与工程商和装修团队磨合,以及面对心里的忐忑:不知道设计图纸上所想象的样子,现实中会以什么方式呈现出来?

优立仓第一家门店的创意风格,包括室内设计及VI设计都是由意大利著名设计团队PLAYASIA所操刀完成的,黄色为主色调,透露出干净整洁、温暖明快的氛围,和人们印象中的仓库样子大相径庭,它有更高的行业标配,比如恒温恒湿、24小时摄像头监控等。

理论蓝图中的构思终成现实。但是曹雨的这种兴奋感并没有延续很长时间,压力随之而至。

自助仓储——中国还差哪一点?

简单粗暴的问题涌现在曹雨眼前:生意在哪儿?怎么吸引客户?要不要派发广告?

3个月前,曹雨做了一个PPT,带着对自助仓储行业的信心和对优立仓的踌躇满志见了很多投资人, 似乎每一个投资者都对这个项目充满了兴趣,给予了极大的信任和支持。创业新手曹雨像打了鸡血一样就扎进来了。但是现在她发现,真正的难题不是拿到投资者的钱,更不是把仓库盖起来,而是怎么把这个生意落地,怎么能让它发挥得更好。

730天,飞行50多次,从0到30000个客户,她带领这家房地产轻资产运营企业做了什么

自助仓储行业非常有前景,这毋庸置疑。全球最大的自用型仓储地产集团Public Storage,在美国的38个州和欧洲7个国家拥有超过2100处可出租面积超1254万平方米的仓储物业,市值达340亿美元;英国龙头Safestore,在当地拥有121家分店,市值6亿英镑。

调查数据显示,就人均私人仓储面积而言,美国能够达到0.7平方米,香港可能达到0.16平方米,中国现在是小数点后4位才有数字,差距就是市场空间。

曹雨坚信,随着中国经济的发展,私人仓储在可预期内将迎来一个爆发期,这一切只差一星燎原之火。

占领物业入口,锁定资源客户

曹雨的第一个忧虑来自于,如何把自主仓储的理念传输给大众?这个难度并不亚于15年前的阿里巴巴:如何让大众接受电子商务?

许多有国外生活经验的人对自助仓储并不陌生,国内高净值人群对此也习以为常,他们对红酒字画等需要专业储藏的空间需求很大——事实上这类人群是优立仓第一批用户。

然而大众消费习惯尚未养成——尽管他们有这个需求。在储物收纳成为房间一大功能的背后,就是旺盛的仓储需求。家庭中大量的半年周期以上滞纳物品,比如反季衣物及用品,或者因为情感而无法割舍的旧物品,比如孩子的童年物品,这一切都在占据了家庭空间。

曹雨说,如果我们把家庭储物空间换算成房价——这将是一个惊人的数字。即使抛开经济因素,这也是一种非常低效的生活方式。现在国人已经开始追求高品质生活,这点从老百姓越来越注重家装设计也可见一斑。而现在共享办公、共享单车如火如荼,自助仓储的共享基因也开始为人所知。

曹雨采取的重要一步棋是:占领物业入口。刚刚迈出第一条腿的自助仓储,需要找到并锁定自己的客源。

和国外去超市都要半个小时车程的环境不同,国内密集的居住空间,堪忧的交通状况,以及群众普遍对财物储存的不安全感,注定了仓储地点不能离用户太远。这也是优立仓旗舰店选择建立在市中心的原因,商业中心、住宅区是国内自助仓储最理想的应用场景。

曹雨及其团队开始了 “地推”过程,她频繁地在多个一二线城市之间飞行,很快获得了万科、龙湖等地产巨头的支持,凭借着过去二十多年的地产从业经历和人脉,曹雨想要获得物业租赁优先权并不难。

但,曹雨的野心不仅于此。

以共享、开放、合作方式快速奔跑

曹雨的第二个忧虑来自于,优立仓如何才能快速成长?

创业一年多以来,尽管优立仓的业务在稳步上升,运营进入正轨,仓储出租率达到了70%以上,现金流甚至做到了营收平衡。但曹雨仍然压力重重。

何时进行下一轮投资?如何找到最佳的投资者?用折价换资源是否合适?上百万名创业者在海潮里奋力向前游泳,该如何与这些人竞争呢?如何才能最快上岸?如何才能脱颖而出?这些问题无时无不萦绕在曹雨的脑海里。

砸钱铺设市场并不难,难的是让市场真正认同自助仓储的价值。

曹雨开始“得寸进尺”地说服物业:我并不是要拿钱租你们的场地,我希望以合作方式,来为物业提供增值服务。

曹雨表示,第一,地段再好的物业它都会有某个空间是无法产生利润价值的,像地下空间、小角落的空间,别的业态都无法有效利用。自助仓储这种业态其实是填补了其中空白;第二,自助仓储需求嫁接于物业,满足更多业主需求,可成为物业升级创新的重要一环。

更重要的是,优立仓定位自己为一家轻资产运营企业,吸收战略合作方,合作共赢共担风险,借助更多的力量推广的同时,自身可以轻装上阵,快速奔跑。

曹雨的合作运营模式得到了大量地产品牌物业的支持,目前,优立仓已经在北京、上海、深圳、武汉、南京、厦门、天津建立了多家智能迷你自助仓和共享储物柜网点,经营体积近10,000立方米,累计服务客户数超过30,000。

也有人问:做自助仓储的并不是优立仓一家,为什么品牌物业会选择优立仓?

拥抱未来,以技术为驱动

曹雨说,优立仓能在自助仓储行业突围,靠的就是人工智能系统和成本效率这两个武器。

曹雨已经意识到,在不损失用户体验的情况下,提高成本效率,还能实现规模化增长,唯有一样东西能做到,那就是人工智能。

这曾经是曹雨最焦虑的一个问题:行业发展得太快了。

曹雨2015年正式进入自助仓储行业,身处其中,她深刻感受到这个行业的模式、发展方向以及未来可能的一些盈利,都跟她最初的认识不一样了。技术的发展对仓储行业的经营思路带来颠覆。

与其恐惧,不如主动拥抱。曹雨开始把视野以行业为中心进行扩展:原来人工智能技术只是一种辅助服务,现在变成一种驱动力。未来人工智能一定会把所有商业模式都做技术改造。无人仓一定程度上将取代现有的仓储,而优立仓要做的就是从现在开始,以人工智能作为升级路径。

在曹雨的未来设想中,无需客服人员,客户可以在优立仓任意一个自助仓储中心,从仓库预订、刷卡进门、客户识别、物品打包、上架运送、仓门指引、物品入库、存档扫描、打印发票,整个自主仓储迎来送往的过程全部靠人工智能来完成。不仅如此,人工智能会深度参与仓储营销等各个环节。

730天,飞行50多次,从0到30000个客户,她带领这家房地产轻资产运营企业做了什么

目前优立仓产品已成标准化、模块化,能合理降低成本,最快时间搭建存储空间,满足客户各类存储需求;其次是业界首创独立研发的IT系统优势,该系统基于SAP核心构架的搭建,集合了客户管理、订单管理、财务管理、智能设备远程管理及合作方端口管理等多种功能模块,用户界面友好,方便升级迭代,且可通过开放对接端口让外部可实时查阅,方便合作伙伴沟通协作。

创业,就是在刀锋上跑步

创业两年多,曹雨经历过事业上的挫折与无助,也面临过在压力下体重暴增50斤的状况。然而,你现在看到的曹雨是一个巧笑嫣然的窈窕淑女。曹雨提到了顾城的一首诗 《执者失之》:我想当一个诗人的时候,我就失去了诗,我想当一个人的时候,我就失去了我自己。在你什么也不想要的时候,一切如期而来。

她说:创业,就是在刀锋上跑步,必须以开放的心态,接纳一切自我,保持最好的状态,一切会如期而来。

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