左晖看地产:市场下行背景下 房地产市场将何去何从
2017-04-25 10:49:01 来源:中国网 评论:

从去年的“9·30”政策到今年的“3·17”调控,全国范围内的楼市政策加码大面积展开。毋庸置疑,房地产市场正处于下行行情当中。在此大背景下,许多人对2017年的房地产市场心存疑虑。2017年的整体行情会是怎样?当前中国是否正在快速进入到存量房时代?房屋租赁市场的未来又将朝着什么方向发展?

对于这些问题,链家集团董事长左晖近期在几次高层论坛上分享了自己的看法。让我们来盘点一下老左最近的观点,看看他到底对于房地产行业发展提出了哪些深刻的洞察。

从增量到存量 房地产行业已经今非昔比

今年3月份起,房地产市场调控趋于频繁,截至目前已经有50余城市出台了超过140次调控措施,房价趋稳。与此同时,在去库存政策的持续推进下,三线、四线城市房地产市场整体热度逐渐提升,部分城市商品房销售出现明显起色。有一些市场观点认为三线、四线城市呈现出的“火爆”销售局面正带动去库存“接近尾声”。对于2017年房地产市场的基本状况,左晖在4月23日中国绿公司年会中的闭幕演讲中提到,本轮市场轮调控所体现的政策意志和决心是很大的,在调控范围上和调控力度上都是史无前例的,调控效果非常显著。目前大多数房地产市场火爆的城市都已趋于稳定,交易量下降,房价下滑。

截至2016年末,我国房地产市场规模达到了17万亿左右,其中新房为10万亿,二手约6.5万亿。左晖表示,结合当前的市场情况,房屋的供给已经向⼆手房市场,即存量市场转移,尤其在⼀二线城市,要满足民众居住品质升级的需求,⼆手房是市场主⼒,正逐步成为提升居住品质的主流供应。导致上述结果的原因:其一是重点城市的土地供应相对有限,新房数量量相对较少且位于郊区或者外环,其二是目前住房也面临着消费升级的⼤趋势,城市中心区域依托稀缺的交通、教育、生活配套等资源,在改品质需求逐步上升的时期具有更强的吸引⼒力。

“对比房地产全产业链可以发现,房地产行业已经从以生产为主导的增量市场走向以运营为主导的存量市场。”左晖表示。

从土地供给到存量房流通 房地产供给侧改革任重道远

在今年3月18日的中国发展高层论坛中,左晖说道,房地产调控政策是一个短期的市场行为,而真正解决房地产供给侧问题的关键,是建立房地产市场长效机制。一是要优化土地供给,土地供给的长效机制不仅要与去化周期挂钩,还与城市的产业结构、人口住房供给挂钩。全国尤其是与城市的产业结构、人口住房供给挂钩。二是要调整土地供应结构,增加新增租赁住房供应,建立健全购租并举的购房制度。继而扩大存量流通,提高非商品房屋流通率,盘活存量资源。

二手房交易流程长且复杂,同时存在高价格、低频率、长周期、非标准的特点。如何提高存量房屋流通效率?左晖提出从四个方面着手:一是盘活闲置存量,主要手段有调整税制结构、鼓励卖二买一、城市更新改造;二是完善交易制度,重点是完善综合监管、强化风险管控、优化交易流程;三是加快信息共享,包括房屋物理信息、房屋权属信息、房屋交易信息的共享;四是经纪人职业化发展,需要规范中介行为、明确中介权责、提高行业素质。

“今天存量资产200万亿人民币的规模,我们也感觉未来的房地产发展,应该更多依赖于整个的存量怎么盘活,我们今天的存量物业的流通率仍然是很低的数字,全国的流通率大概2%都不到,怎么把200亿平方米的存量住宅通过各种手段推进流通,将对房地产供给侧改革产生比较明显的影响。”左晖说。

从人群到租金 租赁可以成为一种生活方式

目前中央已经明确,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。对于目前的存量市场,在3月9的的《央视经济大调查》中,左晖提出了三点判断。

第一,中国超大城市群还将继续扩张。左晖分析称:”我们今天看起来虽然北京、上海这种城市的人非常多了,城市不堪重负,但是北上广深的人口加一起,占国内人口比例也不到10%,还是相对比较分散,所以我们也估计未来可能中国有20个左右的非常大的城市群,比如说郑州周边的环郑州城市群大概会有3千万左右的人口。“

第二,中国租金规模还将继续上涨。左晖表示,我们看到今天整个中国的租、售GDP差距非常大,去年普通城市一年大概一万亿的租金,17万亿的交易金额,差距非常大,美国大概3.5万亿人民币。据此左晖判断,未来的十年时间里边,市场上整个租金规模可能会从1万亿到3万亿。

第三,租赁市场中机构化运作的比例会持续提高。左晖解释道:“中国是没有一个机构化的租赁市场,这也是非常奇怪的。租赁市场中,中国只有大概不到2%是机构提供的,而日本占80%,美国占30%。所以我们也会估计未来在中国会有更多机构化的租赁住宅提供到市场里边去,同时我们也估计整个中国的租赁人口,通过租房子解决居住问题的人口的比例可能从现在的百分之十几提高到百分之三十几,我们预计2020年会有超过2亿租赁人口,2030年会超过4亿租赁人口。”

左晖表示,自己早年间在北京有过12年的租房生涯,由于当时租赁机构不规范、租户权益得不到保障,租房的体验很差。正是因为如此,链家才有了“自如”品牌,通过规范化的租赁机构,实现品质租房,让租赁成为一种生活方式。

从GDP到就业 房地产行业将为中国经济发展提供新动力

存量房在中国处于资产交易一体化的流通生态。当前,存量市场日益成为房地产市场的重要组成部分,成为经济增长的动力之一,成为产业转型的动力之一。在交易市场,计算发现,每交易一套房屋将带动26万GDP、提供2.6个就业岗位,为国家贡献7.7万税收。左晖认为,房产流通行业规模体量大,未来一定将孕育出大公司,推动国家经济增长;与此同时,行业从增量走向存量,衍生市场对GDP、就业、税收都将做出巨大贡献。

对于租赁市场来说,一方面,租赁行业产业联动效应十分明显,每一笔对住宅租赁的投资,必然带动建材、家具等上下游产业的投资成倍的增长。另一方面,租赁市场的发展更能刺激消费增长,促进服务业升级转型。租赁行业也是促进城镇化发展的引擎。租赁行业的发展可以带动大量的就业,吸纳人口进城;同时,租赁行业的发展,可以保障入城居民的居住需求,使其能真正“落户”。

从左晖近期的观点中我们不难发现,中国房地产市场已经从增量走向存量。同时,左晖对于存量市场的前景非常看好。结合目前的市场行情,左晖认为链家更应该沉下心来做事。存量房交易市场的核心竞争力是构建由“房-客-人”形成的稳固的交易网络平台。在移动互联网的作用下,平台的功能将进一步提升,平台效应得以进一步展现。大数据将进一步驱动行业交易效率的提升、交易体验的改善。

将购租并举的策略与大数据和技术结合,不断优化用户体验,这一方面是对政府的积极响应,另一方面也是为了让用户有更品质的居住,更好的体验。诚如链家的企业愿景所述,要实现“卓越中国人的居住体验”。

“这个国家不需要永远追逐烟花的公司,你只会干容易干的活儿,稍微难一点儿的活儿不会干,但是不代表别人不会干,我相信新一代的企业会填补这个事情。”左晖这番话或许也是送给未来中国服务行业的箴言。

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