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房贷持续收紧背后:负相关的历史逻辑
2017-06-26 09:46:56作者:王营 来源:21世纪经济报道 评论:

        “针对首套房,目前只有民生和中信两家银行首套利率上浮10%,其他银行还没上调;对于二套房,目前汇丰银行上浮10%。浙商银行普通住宅上浮10%,非普通住宅上浮20%。其他银行都上浮20%。”6月23日,北京链家房地产经纪有限公司一位中介人士告诉21世纪经济报道记者。

  根据链家地产6月第三周周报显示,周度成交均价跌至2017年年初的水平,预计后期还有继续松动的空间。目前行政调控虽未再加码,但是信贷环境空前紧缩(首套房利率的上浮是前所未有的),受此影响市场观望情绪明显增强,成交周期延长,需求端的持续降温使得业主的预期也发生变化,调价中降价业主比例已经连续6周保持在90%左右的高位水平。

  易居研究院研究员赖勤通过观察分析历史数据发现,不论是房价,还是住宅成交面积,都和个人住房贷款利率呈负相关关系;而与历史相似时点对比,此次房贷利率上升的原因与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近,都存在楼市调控和银根收紧的情况。房贷利率与楼市调控政策,它们共同构成了一套“组合拳”,对楼市发挥了调控作用。

  房贷利率收紧

  自一季度末调控加码以来,各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况,而接近年中这样的情况并没有得到缓解。北京伟嘉安捷投资担保有限公司从各家银行了解到,目前从银行审批做抵押到放款的周期,普遍都在35-40个工作日左右,个别的银行甚至放款周期更长,而且审批的条件也比从前更为严格,对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。

  伟嘉安捷监测发现,从近期各家银行的利率情况来看,目前超过95%以上的银行仍然维持着首套房基准,二套房上浮20%的情况。在现阶段信贷环境持续收紧的情况下,银行的信贷政策也是趋于严格,随着三季度四季度的来临,各家银行不排除继续上调贷款利率的可能性。

  中原地产研究中心统计数据也显示,目前大部分城市的执行利率已经基本接近首套房基准,二套房上浮10%-20%。

  伟嘉安捷市场经理吴昊表示,从上半年信贷政策收紧后,各家银行的利率优惠也在逐步减少,而且后续不乏出现其他银行跟进调整利率的情况。市场流动性趋紧和二手房成交普遍下滑的态势下,银行内部资金成本压力也在不断上升,因此下半年的信贷环境仍然将以持续收紧为主。

  中原地产首席分析师张大伟也表示,房贷的确在收紧,房贷的资金价格上行,放贷难度在加大。

  不过,张大伟表示,近期关于房贷停贷传闻有言过其实加大恐慌嫌疑。他认为,对于中介机构来说,银行的房贷业务是有回扣等收入的,在当下,各家银行成本提高而且额度吃紧的情况下。部分银行与中介的合作意愿降低,所以出现了部分金融中介或者二手房中介统计口径里的银行停贷。张大伟认为,尽管房贷在收紧,但由于今年一手房和二手房成交量并不高,贷款需求也就随之下降,房贷额度不会显得紧张。

  21世纪经济报道记者了解到,在近期北京市住建委网签系统升级调整后,各家银行对于内部批单的审查也是愈发严格。由于此前“京八条”的出台明确了银行从严审查的规定,对于购房人的收入流水、贷款情况、个人征信等核查都十分严格。此外,各家银行将首套房利率调整为基准、二套上浮20%后,此前批贷后享受九折或九五折优惠的购房人利率仍然不变。

  房贷利率与楼市负相关

  房贷一直被认为是银行的优质贷款,但最近银行对个人房贷的态度发生了比较大的变化,从曾经抢手的香饽饽变成鸡肋甚至是烫手山芋,这直接体现在各大银行的房贷利率折扣上,不同城市的房贷利率有不同程度的上浮趋势。个人住房贷款作为多数居民购房时的选择,它的变动也会对楼市产生较为显著的影响。

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责编:孙明胜 sunmingsheng@cbnet.com.cn