金融街转身高周转 - 金融 - 中国经营网_中国经营报

金融街转身高周转

  在距离拿地将近一年的时间,金融街在广州的三个项目就要入市,如此高速果敢的背后,是金融街化解市场变幻及资金压力的主动应对。

  值得注意的是2014年,金融街控股的净资本负债率上升30个百分点,达到了113%。

  对此,克而瑞分析师沈晓玲表示,“负债率的上升将对金融街的销售形成比较大的压力,迫使它加大销售力度,金融街只能采取快速开发的方式来分散风险。”

  广州首秀

  “广州是金融街控股在城市开发中不可置疑的‘第一梯队’。希望未来在广州的业务中,住宅和商务地产各占半壁江山,在广州仍会继续拿地。”金融街控股副总经理郑周刚话音未落,金融街广州首个项目融穗澜湾就要开卖了。作为金融街在广州的首秀——融穗澜湾、融穗御府、融穗华府将分别于8、9、10三个月入市。最先入市的金融街融穗澜湾欲在番禺区打造120米超高层建筑。

  去年7月24日,金融街以8亿元的底价拿下一宗番禺市桥江景宅地,该宗地块要求配建1万平方米保障房与无偿配建学校,如果把配建房的建安成本计算在内,折合楼面地价达到12234元/平方米。合富辉煌分析人员认为,再加上建安成本以及其他费用,项目推出市场售价需过2万元/平方米开发商才能实现盈利。

  该项目售价几何,尚未得知,但据记者了解,融穗澜湾周边楼盘均价在1.2万~1.9万/平方米。“广州购房者趋于理性,刚需和改善型居多,购房者是否买账关键还要看性价比。”房价点评网高级分析师肖文晓表示,番禺区作为广州较为成熟的外围区域,已有众多房企扎根,近年来外地房企不惜代价在广州拿地,如果想要做好口碑,必须靠产品品质和销售的业绩。

  同样,其在萝岗、荔湾紧接着推出的项目也有不少压力。9月金融街计划推出位于萝岗的融穗御府,这一区域作为广州的供货大户,万科、中海、雅居乐等早就已经大盘云集,这也就意味着金融街需要从众多品牌开发商中杀出一条血路。

  而最受关注的荔湾区广钢新城项目融穗华府,预计10月入市。去年2月广钢新城第一批地块出让,金融街夺下其中一块,扣除安置房面积、不计安置房建设成本,折合楼面地价达到20337元/平方米。业内预估,区域新建住宅售价定在4万元/平方米才可以收回成本。暨南大学教授胡刚对于区域的销售情况并不看好,“广钢新城周边的楼价最高在2万元/平方米左右,新项目的入市价格已经接近发育成熟的珠江新城”,而区域的配套设施,估计要等到2019年地铁开通后才能初具规模。”

  失意惠州

  从北方远道而来的金融街在广州的大门外徘徊已久。早在2005年10月,金融街就以2.62亿元摘得惠州巽寮旅游度假区项目,这也是当时第一个进入惠州巽寮湾开发的外地开发商。资料显示,金融街巽寮湾项目规划用地29平方公里,是当时整个巽寮湾用地面积最大的房地产项目。按照最初规划,整个项目开发周期为8~12年,总投资额达到200亿元。当年,金融街控股对惠州巽寮湾项目抱有极大期待,立志要将其打造成为中国版的“马尔代夫”。

  2011年7月,碧桂园惠州十里银滩开盘热销34亿元,这让不少对旅游地产跃跃欲试的同行们艳羡不已,而这也正式开启了惠州滨海旅游地产的黄金发展期。随即,包括富力、万科、合生创展、雅居乐地产在内的国内知名发展商纷纷加码惠州旅游地产。有数据显示,未来在十年以内,惠州整个区域内的旅游地产项目建筑规模将达到5000万平方米,总投资规模近3000亿元。

  但赶了早场的金融街似乎错过了盛宴。根据金融街控股销售数据粗略统计,截至2013年,金融街·巽寮湾项目自2005年开发七年的总销售额不足30亿元。另据2014年报显示,惠州业绩下降幅度高达55.8%。

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