长租公寓卡位战
2018-06-09 08:36:54作者:林菁晶 童海华 来源:中国经营报 评论:

在租购并举的大潮下,地产商和各路资本纷纷进入租赁住房领域,其中不乏一些房企巨头的身影。这些巨头的到来无疑在长租公寓市场掀起了巨大的波澜。

万科(000002.SZ)董事局主席郁亮放言,万科的目标是进入全球最大的住房租赁企业行列,计划用三年时间赶超德国,成为全球最大的公寓租赁企业。

碧桂园(02007.HK)总裁莫斌表示,碧桂园做长租公寓跟其他的企业有所不同,我们要做长租城市,因此有三年100万套的战略目标。

龙湖集团(00960.HK)则将长租公寓列为继住宅、商业、物业后集团的第四大战略主航道业务。并于今年3月发行了第一期30亿元、为期五年的住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%,这也是全国首单住房租赁专项债券。

“房企巨头的涌入并不会迅速改变长租公寓市场的格局,因为该领域面对的是万亿蓝海。估测当前全国的住宅租赁市场租金规模约在0.5万亿~1万亿元之间,未来租金规模会在2027年达到近3万亿元。”高力国际企业战略咨询部高级经理李嗣振告诉《中国经营报》记者,未来长租公寓规模的标准在于优质物业数量、通达的区位、相对低廉的拿房成本、稳定的客群等,这将决定企业能否在竞争越来越激烈的长租公寓市场里站稳脚跟。

跑马圈地

李嗣振认为,对于房企布局长租公寓来说,规模是抢占市场的必要手段,在最短的时间内形成规模集聚,从而出现“头部效应”,增加自身市场地位。

巨头房企们的做法正是如此。万科2017年年报显示,其集中式长租公寓品牌“泊寓”,已累计获取房间数超10万间,开业超3万间。并计划在2018年再增持10万间以上。

万科高级副总裁谭华杰此前曾对外表示,通过住宅用地拿地盖房子出租,租金回报率低得惊人,大概只有3%,如果再加上税收20%,最终的租金收益率只有2.4%。“目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率,所以看起来这根本不可行。”

业界认为,这意味着以目前的地价和开发成本,用可以出售的新房来做长租公寓,仅仅是一个尝试,因为根本算不过账。此外,就目前占据租赁市场50%份额的北京、上海、深圳等一线城市来看,住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低,在如此低的租金收益率的情况下寻找到最终持有资产的资本方,成为困扰全行业的问题。

“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难,甚至说长租公寓就不应该赚钱。”郁亮在今年3月的年度业绩发布会上表示,如果要赚钱,商品房就可以解决了,就因为商品房不能解决住有所居,才需要长租公寓。而尽管广州万科泊寓在体系内率先盈利,但产生的利润在万科报表里却是可以忽略不计的。

龙湖集团方面曾公开表示,长租公寓业务三年内不考虑盈利,力争2020年进入行业前三。

根据龙湖集团2017年年报显示,其投资性物业不含税租金收入25.9亿元,较上年增长35.6%。其中,冠寓占比仅为1.5%。

记者就此采访了龙湖集团品牌部相关负责人鲍莉婷,她表示,现在是长租公寓发展初期,不赚钱,这是做持有型物业的普遍现状。“我们看的是未来这个市场容量的占有率和时间溢价,包括未来租赁市场体量和空间(比如2020年2.5万亿元的市场,目前销售市场是13万亿~14万亿元)。作为多维布局的、以房地产为主业的主流开发商,我们当然要抢占这个市场和提早布局。”

此外,她还表示,目前冠寓的融资渠道不是只有住房租赁债,这个业务依托整个龙湖集团的融资渠道,所以只看住房租赁债的利率是不太全面的。龙湖集团的融资成本是4.5%,这个水平在行业内是很低的。

“从盈利方面来看,冠寓达到成熟期(即3~4年以后),我们希望达到的回报率是5%~6%,而我们现在的平均融资成本是4.5%,未来也差不多是这个水平。所以整体看这个业务达到成熟期后是能赚钱的。”鲍莉婷说道,做长租公寓业务重要的是出租率和租金提高潜力,而龙湖关注一二线城市及企业品质将能长期支撑这两个指标的提升。

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