疾驰的地产“独角兽”:盈利困局难破?
2018-05-05 08:37:17作者:杨玲玲 来源:中国经营网 评论:

近期,由于科技部火炬中心等机构公布的一份“独角兽”企业名单,“独角兽”企业再次被推至舆论风口。根据恒大研究院的统计数据,截至2018年3月,我国“独角兽”企业已有约126家,分布在10个城市15个行业,总估值6253亿美元,约合4万亿元人民币。

具体到地产行业,自如、魔方公寓等长租公寓企业入围“独角兽”名单。同时在房地产服务细分领域,O2O交易服务平台、房地产经纪、共享办公空间等也涌现出诸如爱屋吉屋、房多多、优客工场等“独角兽”企业。市场观察人士提出,地产“独角兽”大部分都带着互联网基因,行业多处于成长扩张期,盈利模式尚不清晰。

在激烈的市场竞争中,自如、魔方、爱屋吉屋、优客工场等何以成为“独角兽”企业,对行业的盈利困境又有着怎样的思索?近日,魔方生活服务集团副总裁金喆在接受《中国经营报》记者采访时提道:“魔方公寓成立9年来一直专注于集中式公寓的运营,基本可以做到门店的经营性盈利,追求有质量的增长。至于公司经营活动净现金流为负,主要在于目前处于规模扩张阶段,投入也比较大。”

同时,自如方面回复记者称:“盈利是自如长期的目标,目前北京自如已经实现盈利,但全国自如还是以扩大规模为首要战略,所以现阶段在盈利面上仍属于投入期,现金流与边际收益正在不断提升中。”

地产“独角兽”围猎长租公寓

作为租赁风口下急速膨胀起来的市场,地产开发企业、创业类企业、房地产中介、酒店类企业、“国家队”陆续加入长租公寓行列,基本形成了“4+1”的市场格局。当前,长租公寓行业集中度偏低,正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。在盈利模式尚在探索阶段的长租公寓行业,自如、魔方何以崛起成为“独角兽”企业?它们又如何解决盈利难题?

其中,早期依托链家发展并于2016年从链家独立出来,主要提供分散式和少量的集中式长租公寓产品。今年年初,自如完成40亿元A轮融资,估值近200亿元。目前自如管理房间数量超过50万间,是中国最大的长租公寓服务商。

此前,自如CEO熊林在接受本报记者采访时表示,长租公寓行业是一个“看长”的领域,前期投入较大,投资回报周期较长,现阶段利润相对单薄。同时,尽管自如已经是国内最大的长租公寓运营商,但整体上仍然是规模化投入阶段,“接下来还是要集中精力快速发展。”

而魔方公寓作为目前国内集中式公寓规模最大的公司,2013年获得美国华平集团6000万美元B轮融资;2015年,华平追加投资两轮投资总额近2亿美元;2016年4月12日,魔方公寓宣布完成3亿美元的C轮融资,由中航信托领投,此次融资后,其估值超过10亿美元,这也让魔方一跃成为长租公寓行业的“独角兽”。

据了解,目前魔方公寓共有房源约4万间,2018年预计增加房源5至8万套,这意味着其管理房间的规模数量将在2018年实现125%到200%的增长。金喆在接受记者采访时介绍称,魔方从拿项目到租客入住整个周期控制在90~100天,基本可以做到开业即经营性盈利。当前租金仍是其主要收入来源,占到80%左右,其次是管理费和增值服务费。

记者采访中了解到,为解决资金问题,包括自如、魔方公寓、旭辉、龙湖等在内的企业都发行了ABS、CMBS、类REITS等长租公寓金融产品。

同策研究院首席研究员张宏伟分析认为,长租公寓资产证券化的持续火热带来的潜在冲突不容忽视。虽然在短时间内解决了融资难的痛点,但有些企业在获取资金后只注重规模化扩张,缺少长期运营思维,没有真正将资金用于持续提升自身的运营能力,导致难以发掘盈利点。这也将不利于企业乃至整个长租公寓行业健康长期发展。

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责编:赵芳迪 zhaofangdi@cbnet.com.cn

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