库存减压 房企锚定布局三四线城市
2018-05-02 15:34:49作者:胡天祥 来源:时代周报 评论:

经历3年多时间去库存“战役”,全国商品房待售面积已回落至2014年9月末(57148万平方米)的水平,创下43个月以来新低。

据国家统计局近日发布的数据显示,截至2018年3月末,全国商品房待售面积57329万平方米,比2月末减少1138万平方米。截至2014-2016年末,全国商品房待售面积分别高达62169万平方米、71853万平方米、69539万平方米。

库存“减压”意味着近年来从中央到地方接连出台的楼市政策取得应有成效。而从房地产持续、稳定、健康发展的视角来看,“库存”概念应该成为房地产长效机制的重要组成部分。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,对于大中城市和经济基础比较好的三四线城市,接下来要积极去补库存。但其同时提出,东北、西部、西南部分城市目前仍需要继续去库存,政策的差异化还有延续的必要性。“对于房企来说,宏观上的库存不足,也体现为房企自身库存不足。”严跃进说,后续房企应继续在拿地和并购项目上发力,“积极补库存”。

“化解房地产库存”

在经历2009年政府通过降低购房首付比例、下调存贷款基准利率等措施出手“救市”,国内房地产在迈向“白银时代”的同时,其库存量也在逐年递增。

时代周报记者梳理国家统计局数据:2011-2015年末,全国商品房待售面积分别为27194万平方米、36460万平方米、49295万平方米、62169万平方米、71853万平方米,平均每年库存增长1亿平方米。中国房地产业协会原副会长朱中一表示,这还没有包括全国大批在建项目、以及已经卖出土地但还未动工的项目;一些城市前几年开发量过大,使得去库存艰难。

库存高压可能带来的后果,让中央把精力更多地关注到了地产行业。2015年12月21日召开的中央经济工作会议明确把“房地产去库存”定为全年五大任务之一。

资料显示,2015年,央行和财政部分别发文,松绑二套房贷并减免营业税。央行、住建部、银监会联合发文称二套房首付下调至四成,首套公积金首付三成;与此同时,财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限从原来的5年降至两年。

中央动了真格,地方也在积极响应。除了解禁限购政策,多个城市还从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴及购房落户等环节着手,刺激购房需求入市。比如宁波就将购买二套房的公积金贷款首付比例降至20%,二手房的公积金贷款首付比例降至30%。据悉,2015年已有超过百个城市发布不同力度的公积金松绑政策。

三四线迎来政策红利

在全国持续去库存过程中,由于买房资金会优先选择一线和强二线城市,这使得不同城市去化效果存在分化。

从中央的表态也不难看出“去库存”重点的变化。从2015年中央经济工作会议“房地产去库存”定为全年五大任务之一,到2016年中央经济工作会议特别指出:要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。国务院总理李克强在2017年政府工作报告中也提到,目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。

这意味着2015-2016年上半年主要是一线和强二线城市“去库存”,到了2016年下半年至2017年,随着上述城市不断出台限购限贷政策,去库存红利才逐步转移到弱二线城市和三四线城市,那里才是房地产库存的主要集中地。

2016年9月30日,北京率先出台新的楼市调控新政。紧随其后,天津、武汉、成都、深圳、广州等一线和强二线城市先后出台限购限贷等调控措施。买房资金受此影响而不断外溢到弱二线城市和三四线城市,使后者的去库存速度得以明显加快。数据显示,2016年全国商品房销售面积增速达22.5%,其中一线城市商品房销量增速为9.0%,二线城市商品房销量增速为27.1%,三四线城市商品房销售面积增速为21.6%。另据克而瑞的数据显示,2017年上半年,三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%,较2016年增长13个百分点。

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