年内6亿美年内6亿美元债券到期 建业地产再次“借新还旧”
2018-03-03 10:25:04作者:卢志坤,童海华 来源:中国经营报 评论:

建业地产股份有限公司(以下简称“建业地产”,0832.HK)今年内将有两笔境外债券陆续到期,该公司正着手发行新的美元计价债券,以替换即将到期的债务。

据建业地产近期披露的信息显示,该公司将发行本金总额为3亿美元的3年期离岸债券,票面利率为6.5%,发行所得拟用于偿还现有债务。

据《中国经营报》记者查询了解,建业地产是离岸债券市场发行的“常客”,自2010年至今,该公司几乎保持着每年至少发行一笔境外债券的频率,部分新发行债券的用途主要是用于偿还现有债务,即“借新还旧”。境外发行的债券也成为该公司最主要的负债资金来源。

金融数据服务商万得资讯(Wind)数据显示,不包括近期即将发行的债券,建业地产目前发行在外的离岸债券共5笔,本金余额为13亿美元。其中,今年到期的两笔债券本金共计6亿美元。

依赖境外融资“借新还旧”

根据建业地产公告的信息显示,本次发行的优先票据买家包括瑞信、德意志银行、国泰君安国际、海通国际、摩根士丹利及VTB Capital等投资机构,票据将在新加坡交易所上市,从今年3月5日开始计息,付息方式为每半年支付一次。

条款约定,建业地产可以在到期日前任何时间,以票据本金的106.5%加上截至赎回日期应计及未付利息提前赎回最多35%的票据本金总额,或是以票据本金的100%另加适当溢价及截至赎回日期的应计及未付利息提前赎回全部票据。

建业地产预计将使用这笔优先票据筹集所得用于偿还现有债务。据记者了解,该公司在今年6月初以及7月中旬分别有一笔美元债券到期。其中,6月初到期的债券为2013年发行,规模为4亿美元,票面利率6.5%。7月中旬到期的债券发行规模为2亿美元,票面利率6%。

据记者梳理了解,建业地产较为依赖境外融资,离岸债券成为公司最主要的有息负债来源。根据公司2017年的半年报显示,建业地产的有息负债结构中,主要包含境内银行贷款、境外发行的外币计价优先票据、一笔境内发行的公司债券,以及部分信托贷款。其中一年内偿还的短期有息借贷约为44.1亿元。

据《中国经营报》记者查询公司年报了解,截至2017年6月30日,建业地产发行的离岸债券中包括几笔以美元计价的债券和一笔以新加坡元计价的债券,票面利息在6.5%~8.75%不等,合计负债金额约为74亿元,这些离岸债券中有27亿元为一年内到期的短期负债。

在建业地产152.36亿元的有息负债中,离岸债券的占比接近一半。这些优先票据在2017年上半年产生大约3.12亿元的利息,占建业地产有息负债融资成本中的绝大部分。

据记者了解,为避开监管备案,去年7月中旬,建业地产在境外发行了一笔期限为363天的超短期美元计价债券,规模为2亿美元,票面利率6%,这笔债券将于今年7月16日到期。该笔债券发行用途同样是用于偿还现有债务。

负责海外融资业务的房地产业人士告诉《中国经营报》记者,发行期限为1年或1年以下的外债不需要在监管部门备案,此类超短期外债在去年二季度开始流行,主要是企业应对国家发改委对外债发行监管措施收紧采取的变通方式。

国家发改委在2015年推行外债发行备案登记制度,取消了企业发行外债的额度审批要求。根据规定,境内企业及其控制的境外企业或分支机构向境外举借的、以本币或外币计价、按约定还本付息的1年期以上债务工具,包括境外发行债券、中长期国际商业贷款等,实行备案登记制管理。企业发行外债,须事前申请办理备案登记手续,并在每期发行结束后10个工作日内,向国家发改委报送发行信息。

但上述人士表示,去年以来的备案登记手续实际上更像是审批程序,发债门槛提高,备案登记时间延长。很多房地产企业转而寻求发行超短期的外债。

仅在去年五六月份,就有包括绿地香港(0337.HK)、融信中国(3301.HK)、花样年控股(1777.HK)、当代置业(1107.HK)等多家房地产企业相继发行了期限为364天或365天的美元债券。

但他也表示,发行超短期债券将意味着企业会面临频繁的再融资需求,在短期债务到期后,企业面对的有可能是不确定的政策和市场环境。如果条件可行,企业都希望把借贷期限拉长,锁定成本。

建业地产以年报发行前的静默期不宜接受采访为由未对本文内容进行置评。

固守河南市场拖累规模增长

一些投行人士认为,业务集中在河南市场的发展特点可能限制了建业地产在境内的直接融资通道,部分投行人士担忧业务集中度过高会将公司业务风险暴露在同一个区域市场内,不利于公司分散风险。

据记者查询了解,建业地产在境内发债融资的记录是2016年时发行的一笔5年期公司债券,发行规模为30亿元,票面利率为6%。与之相比,业务布局在全国的多家在港上市中资地产商自2015年以来已经在境内发行了多笔公司债券。

根据建业地产披露的信息显示,该公司2017年全年的合同销售金额为304.15亿元,同比增加51%。合同销售面积458.4万平方米,同比增加65.8%,销售均价为6635元/平方米,同比减少9%。

根据建业地产2017年度中期报告,公司2017年上半年的合同销售金额为138.84亿元,全部来自河南省。按合同金额计算,建业地产在整个河南市场的占有率约为5.6%。

其中,尤以郑州、洛阳、商丘3个城市的合同销售金额占比最大。去年上半年,建业地产在郑州的合同销售金额为29.66亿元,洛阳为15.55亿元,商丘为14.85亿元,3个城市占据了该公司超过一半的成交额。其余城市的合同销售金额均在10亿元以下。

建业地产董事局主席胡葆森去年曾表示,公司不是刻意的不走出省域化,因为河南省有1.08亿人口,有足够的市场空间,希望在5~6年后在河南能够占到15%的市场份额。

但一些迹象显示,在河南最大的市场郑州,建业地产的份额正在缩减。建业地产过往的年报数据显示,郑州市场是该公司最大的销售来源。在部分年份,仅郑州一个城市就为建业地产贡献了超过一半的销售额。比如,在2016年,该公司200亿元的合同销售金额中,有近107亿元来自郑州,在2008年,郑州的合同销售金额占比达到58.42%。

统计数据显示,从2009年开始,建业地产失去了在郑州市场份额第一的位置,头把交椅被本土的正商地产把持。建业地产在郑州市场的排名过去几年大多徘徊在第五、六名。当地行业人士说,正商地产目前是郑州市场的老大,且优势明显。

而据第三方数据统计,在2017年1月至9月期间,郑州开盘次数最多的前3家房地产企业,开盘次数分别达到19次、14次和13次,建业地产只开盘4次,仅排在第十三位。

据了解郑州房地产市场的当地媒体人士说,建业地产在郑州土地拍卖市场出现的次数已经很少,与另一家郑州本土房地产企业正商地产的频频出手相比,建业地产在去年只出现了几次。据公开资料计算,正商地产2016年以来在郑州公开出让市场出手14次,以88.38亿元拿下郑州超过1117亩土地,并在北京等地开始拓展业务。

与之相比,建业地产拿下的地块较少。根据建业地产的2017年度中期报告,该公司在去年上半年在郑州拿下两宗地块,分别是在1月份以2.19亿元的代价竞得郑州巩义市12.6万平方米土地,6月份以约3.67亿元竞得位于郑州市东风路北、冉屯东路东3.47万平方米土地。2016年,建业地产在郑州新增3个项目,而在2015年时,公司在郑州新增6个项目。

“建业地产在河南知名度和品牌认可度都很高,但近几年在郑州土地储备和项目都很少,销售额也不高,市场影响力比较低。”在郑州的一位资深地产媒体人评价说。

固守河南市场的发展战略也限制了建业地产公司规模的快速提升。早在2012年,建业地产的合同销售金额已经迈过百亿元大关,当年的合同销售金额达到103.5亿元。但此后3年间,公司的销售增长乏力,连续3年的合同销售金额局限在140亿元到157亿元之间,直到2016年公司合同销售金额才首次突破200亿元大关。该公司在去年表示,希望在2022年公司成立30周年之际,资产规模、销售规模、市值均能够突破千亿大关。

面对河南市场愈加激烈的竞争局面,建业地产去年年初在关键管理岗位上进行了人事方面的调整,从万科(000002.SZ,2202.HK)等企业引入新的管理人才。“建业长期在一个市场领先了,有点过于稳健,已经习惯于一种四平八稳的状态,这种状态不太能够适应竞争越来越激烈竞争的市场挑战。”去年3月,胡葆森在业绩发布会上表示,面对新的挑战,公司需要注入一些新的文化、新的团队。



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