恒基兆业斥巨资香港拿地 内地发展放缓
2018-03-03 10:05:57作者:许永红,童海华 来源:中国经营报 评论:

继美利道地王后,恒基兆业地产有限公司(00012.HK,以下简称“恒基地产”)在香港房地产市场花费160亿港元购入两宗地块。

这样的大手笔,加上获取美利道地王的233亿港元,香港老牌房企恒基地产不到一年在香港就已经耗资393亿港元。此外,恒基地产对旧楼重建项目的收购力度也在日益加大。

相反的是,恒基地产在内地战线则较为保守,所拿项目甚少,土地储备近一年半时间已锐减了67%。且联手其他房企已成为恒基地产在内地的主要发展模式。

受访人士指出,恒基地产的家族化管理以及香港的成本观念,并不适应内地,出现了很大的管理与营销问题,主要是以参股的形式与其他房企进行合作。

香港市场大手笔拿地

2月13日,海航集团旗下的香港国际建投发布公告称,拟将此前在香港启德区拿下的6565号地块和6562号地块作价159.59亿港元售予恒基地产。

在2016年底,备受关注的海航集团曾先后花费巨资拿下6565号地块和6562号地块,其中6565号地块耗资88.37亿港元,6562号地块的拿地价格为54.12亿港元,总计142.49亿港元。而相比一年前的地价,此次海航集团转让给恒基地产的价格上升了12%。

这是恒基地产积极扩张本土市场的一个缩影。

早在2017年5月,恒基地产就以232.8亿港元的代价竞得香港中环美利道商业地块,折合楼面价约50064港元/平方英尺,无论是总价还是单价,均打破了香港地价的纪录。

尽管业内认为价格偏高,但恒基地产副主席李家诚认为,香港中区的写字楼市场需求殷切,空置率非常低,租金可观。按照恒基地产的规划,该地王项目将打造为楼高31层的写字楼及商业项目,提供总楼面面积约4.3万平方米,预计于2022年落成。

此外,2017年中期业绩报告显示,恒基地产期内在香港购入八成以至全部权益的市区旧楼重建项目多达45个,这些项目自占总楼面面积约37万平方米。而在2016年全年,这两项数据为39个和35万平方米,恒基地产在2017年上半年的扩张力度就已超越过去一年。

值得一提的是,接连出售香港资产获取的巨大盈利也为恒基地产输送了大量资金。其中,10亿港元出售北角丽东轩酒店,据恒基地产的初步估算,预计出售溢利约6.96亿港元。整体而言,恒基地产2016年通过出售香港物业就获取资金达48.11亿港元。在2017年上半年,观塘丽东酒店的出售价格也高达22.48亿港元。

“尽管在香港中环曾创下香港地王,但近一年来,恒基地产在香港公开市场拿地的数量并不多,主要集中在旧楼收购。”在接受《中国经营报》记者采访时,中原地产测量师张竞达对记者表示,作为香港老牌地产发展商,恒基地产近年在香港发展较为稳健。

至于内地房企涌入香港对恒基地产带来的竞争压力,张竞达指出,一年前内地房企在香港拿地的价格较高,但最近半年来,内地房企抢地的步伐放慢了,拿地价格也相对较低。

“不过,因为香港拿地的方式为一次性报价竞投,所以恒基地产即使以后想多拿项目,也只能进取地报价。”张竞达称。

内地土地储备缩减近七成

相比在香港大举扩张,恒基地产在内地的发展则显得缓慢,甚至出现后退的迹象。

对于内地市场,恒基地产在2017年中期业绩报告中明确指出,物业投资方面,公司在主要城市之核心地段积极物色具备潜质的地块,并发展成为商办项目作长期收租之用。此外,由于内地对优质写字楼需求殷切,而零售商场则整体受网上购物所冲击,公司未来将主力发展甲级写字楼商业项目,而购物商场占整体投资物业组合之比重将相应减低。

物业发展方面,恒基地产则表示,将加强与内地房地产开发商合作,开发一线以及具有经济增长潜力的二线城市的住宅项目。

基于这样的策略,在不到一年的时间里,恒基地产接连转让了多个持有非核心收租物业及待发展地块。

2016年12月,恒基地产先是32.61亿港元转让了北京恒基中心商场及车位的投资公司权益;2017年3月,恒基地产将广州芳村尚待拆迁及清理的地块出售予碧桂园,成交价格19.46亿港元, 项目原可建楼面面积达1200万平方英尺。

时隔仅两个月,恒基地产又以86亿港元向富力地产转让了若干公司的权益,这些公司分别持有恒基地产9个位于广州、沈阳、大连等地区的项目,原可建楼面面积共约362万平方米。

与大规模甩卖项目不同的是,恒基地产并未同步加速布局内地房地产市场,近一年来获取的项目屈指可数。

2017年1月,有意在内地发展写字楼物业的恒基地产耗资23亿元在上海拿下一宗商业地块,结合2015年所拿的邻近地块,计划综合发展成为一项坐拥约24万平方米的甲级写字楼,兼配有约3万平方米商场的商业综合体。

住宅项目获取方面,恒基地产的动作甚少。此外,与大多数港资房企一样,恒基地产在内地采取谨慎策略,项目多以合作形式进行开发。2017年6月, 恒基地产继续牵手旭辉控股,共同开发苏州吴中区两宗分别位于甪直镇及婿口镇的住宅用地,其中后者即是当年2月所拿地块。

记者梳理发现,因发展放缓以及大量抛售项目,恒基地产在内地的土地储备已大幅较少。2015年底,恒基地产自占待发展及发展中的物业楼面面积曾达1086万平方米,2016年底减至845万平方米,截至2017年6月底,这一数值仅为362万平方米。一年半的时间,土地储备缩减67%。

亿翰智库上市房企研究中心主任张化东告诉记者,目前恒基地产在内地的发展偏向于合作,即使拿到了一个好项目,也会联手其他房企开发,而且早在多年前就已与旭辉控股合作紧密。

张化东认为,恒基地产在内地发展缓慢,或与传统香港房企的慢发展策略有关,侧重豪宅和收租物业,而不会像内地房企那般积极追逐规模,抢占市场份额。

“恒基地产有很强的资金优势,但是企业的家族化管理,以及香港的成本观念,并不适应内地,所以在内地的发展期间出现了很大的管理问题与营销问题。”资深房地产专家薛建雄对记者分析,后来恒基地产改变了在内地的发展模式,现在主要是以参股的形式和其他房企进行合作。



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