昆山昔日超大商业综合体烂尾疑云
2018-03-03 09:47:43作者: 刘颂辉 杨玲玲 石英婧 来源:中国经营网 评论:

江苏省昆山市长江北路上,规划建设成昆山市大型商业综合体的五丰广场,在经历了项目烂尾、新主接盘后,或将第二次陷入濒临破产的境况。

根据相关媒体报道,项目开发企业江苏五丰置业有限公司(以下简称“五丰置业”)预计投资超40亿元,将打造成为商业休闲娱乐文化航母,包括昆山唯一摩天轮主题乐园、唯一室内真冰场、儿童职业体验中心等。2013年开工,一期工程2016年6月30日交付。然而,让人始料未及的是,五丰广场开发商卷款跑路,项目一度陷入烂尾。2017年年初,上市公司五洲国际控股有限公司(01369.HK,以下简称“五洲国际”)将其收购。好景不长,近日五洲国际向昆山市人民法院提交破产申请,欲与五丰广场分道扬镳。

对此,五洲国际品牌管理中心负责人朱泉峰在《中国经营报》记者采访时提到,由于项目工程总承包方拒绝配合完成竣工验收材料的手续,建成的物业无法获取产权证进行出售,亦无法收回前期的投入成本。

据了解,五丰广场预收的投资者购房款超过15亿元,在被五洲国际收购前夕,五丰置业以公司与股东之前的往来款形式(财务借款)转出4.8亿元。3月1日,昆山市周市镇政府信访办负责人向记者介绍,五丰置业前股东是否存在非法挪用财产、具体的涉案金额尚不清楚,目前法院在对破产申请进行审查,还未出最终结果。其还透露,已有两名五丰置业的前股东被警方控制,另有一名高层负责人身体欠佳尚在住院。

大体量商业项目烂尾

进入全国百强县领头羊的昆山市,沿着长江北路行至周市镇,路旁一幢20多层的毛坯建筑显得格外扎眼,外墙的脚手架被拆离,塔吊处于停摆状态,这是五丰广场原规划中的华美达酒店大楼。

据了解,五丰广场总面积约20万平方米,规划建筑面积达到60万平方米,由五丰置业在2010年12月23日通过土地竞拍获得,计划分两期建成集五星级酒店、购物中心、美食城、酒店式公寓、摩天轮和海洋公园为一体的商业综合体。

4年前,63岁的周市镇村民冯阿明用毕生积蓄和从亲戚朋友处借来的20余万元,在五丰广场买下了两套沿街单价最贵的商铺。“买来投资日后收房租,” 冯阿明告诉记者,当时售楼处介绍10年之内收回买商铺的钱,后期还有回报,很多当地人也拿出一两百万元不等的资金来投资五丰广场的商铺。

据称,五丰广场在销售前期进行了大范围的广告宣传。一名在上海工作的黄先生,因看中其配套有摩天轮和海洋公园的特色,也购买了一套23平方米的商铺。“当时销售非常火爆,很多人从上海赶来投资购买,”黄先生说,商铺销售采用售后返租的形式,一个季度返还一次租金,租金还可部分用来抵扣购房款。

然而,他至今只收到过三笔租金,2017年底,他前往售楼处询问才得知五丰广场项目已经提出破产申请。

2月初,记者实地走访五丰广场看到,一期项目的西面,商铺并未招商运营,有些空置的商铺里残留着废弃的建筑垃圾,显得异常冷清。同时,记者在项目东面发现,6幢3层楼的连体建筑,外表为一个水泥空架子,工地里空无一人。在二期地块上,荒草丛生,地上堆积着生活垃圾,部分土地被种上蔬菜。

冯阿明介绍,此前工地内一直有工人施工,直到2017年12月底,工人们陆续拆卸高层建筑上的脚手架和防护网,之后就撤出工地,再也没有施工。

记者看到,五丰广场施工项目部的多栋临时板房,大部分已经人去楼空。一名在此从事建筑施工3年的工作人员介绍,工地从2017年12月开始停工,尚没有接到复工通知。

昆山市周市镇政府信访办副主任顾惠明向记者介绍,接到多位购买商铺的投资者投诉以后,他多次通知五丰置业的负责人,但对方并不配合。

五洲国际接盘又“甩盘”?

在项目陷入烂尾和维权漩涡之际,一家总部位于江苏无锡的港股上市公司五洲国际接盘五丰广场。

根据五洲国际2017年中报,2017年1月24日,五洲国际从黄期锋先生、林建山、林允赞、泰顺凯正投资管理有限公司及苏州市君子蓝建筑机械制造有限公司收购江苏五丰置业有限公司一间注册股本为386880000元的非上市公司100%的股权。购买代价于收购日期为386880000元。

五洲国际官网显示,集团成立于2004年,业务覆盖地产开发、商业管理、电子商务、仓储物流、物业管理等商贸物流产业链,核心产品为商贸物流产业园、城市综合体和住宅,在全国27个城市开发、运营项目42个,总建筑面积超1200万平方米。

根据五洲国际品牌管理中心负责人朱泉峰介绍,公司在周市镇政府的邀请下参加拍卖招商会,同行的基本上都为上市地产公司。“关键是把前面的项目救活,政府也表示还可以给予一定的支持,大概承诺是只要接盘五丰广场烂尾项目,后期可以支持二期地块的开发。” 朱泉峰说,这些仅为口头承诺,并未加入协议书。

在一系列争取和妥协之后,2017年1月,五洲国际正式接盘五丰广场的运营。朱泉峰介绍,公司紧接着联系工程质量、规划、消防、水利等部门,办理一期项目中的6、7、8号楼竣工验收手续。唯独进行到最后一个环节,办理相关物业的产权证时,需要项目工程总承包方东冠建设签字,遭到东冠建设方面的拒绝。

产权证未能办理,意味着已经建设的商铺和酒店等物业,无法招商运营。由此,五洲国际向昆山市人民法院提出了五丰广场的破产申请,“甩掉”这一烂尾项目。

对此,2017年12月28日,五丰广场业主、五洲国际、东冠建设、昆山市周市镇政府和银行,针对五丰广场项目运营发展的问题举行协商会谈。

记者获取的一份会谈视频资料显示,会谈现场,业主希望银行再释放一部分贷款帮助项目继续运营起来。前期参与放贷的江西银行和上海农商银行代表表示,五丰置业涉及股权纠纷官司,五丰置业在两家银行所有的放款账户均被查封,不会再继续发放贷款。

不过,在收购五丰置业事项前后,五洲国际并未及时发布进展公告。记者仅从其2017年中报了解到,截至2017年6月30日,该集团发展中项目或项目分期共有19个,合计规划总建筑面积171.5万平方米。其中,建筑面积约54.5万平方米已预售,约41.8万平方米将持作租赁。而位于昆山市的五丰广场,项目预计2018年竣工,总建筑面积23.1万平方米,可售面积15.8万平方米,预售面积11万平方米,待售面积4.8万平方米。

同时,上述周市镇政府信访办负责人告诉记者,据初步掌握的情况,在五洲国际接盘五丰置业之前,部分前股东已经将投资者的购房款卷走。周市镇公安部门已经介入调查,并控制了两名前股东,案件尚在进一步侦办中。

值得注意的是,商业地产项目在昆山出现经营危局已经并非第一次。今年1月份,本报曾刊发《华东“灯都”困局:大面积空置 拖欠租金负债高企》报道,开发商昆山美吉特置业有限公司原本承诺最晚在2月中旬还清拖欠业主的租金,但是截至发稿依然未如期实现。

该公司负责人告诉记者,大部分业主的租金已经安排到位,少量因为银行卡和收款方式变化未能在过年之前打款。元宵节正式上班之后,将根据不同情况一一联系业主,全部打款完毕。

然而这一说法却未能得到业主的验证。多位被拖欠租金的业主向记者反映,并未改变收款方式,而且多次前往售楼处都被拖延,没能按时收到款项。

对此,上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌表示,昆山多个商业项目存在烂尾或空心化现象,说明该地商业地产竞争较为激烈,同质化现象严重。开发企业在操盘大体量项目,可以采取分期开发,前一期投入使用后再启动下一期,不急于一次性全部开发。

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