房地产长效机制进行时
2017-12-30 10:25:50作者:卢志坤 来源:中国经营报 评论:

如果用一个词来概括2017年我国房地产市场总体基调,“调控”应当之无愧。

200多次政策发布、覆盖百余座城市,这一份来自市场的不完全统计数据,让人惊呼2017年的楼市进入了“史上最严”调控阶段。

限购、限贷、限价、限售、限商,需求端“限”字当头,因城施策,分类调控,热点城市房价过快上涨势头被遏制,房地产市场呈降温趋势,短期调控效果显现;增加土地供应、推出集体建设用地、完善租售并举、深化共有产权、防范金融风险,供给侧一系列政策组合拳为房地产市场中长期平稳发展保驾护航。

调控政策频出背后,是我国住房制度改革不断深化,房地产市场平稳健康发展的长效机制不断完善的过程。

在“房住不炒”(“房子是用来住的,不是用来炒的”)的根本定位下,2017年12月20日闭幕的中央经济工作会议指出,“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”为2018年房地产市场定下了发展主基调。

政策频出 效果立竿见影

始自2016年国庆前后的新一轮房地产调控热潮,至今仍在全国各地频繁出现。

据中原地产研究中心统计数据,截至2017年12月,全国将近110个城市与部门(县级以上)发布房地产调控政策,发布政策次数多达250次以上。

特别是自2017年3月以来,调控政策的出台变得更加密集,各地发布的大小政策从未间断。两会期间,国务院对政府工作报告进行了反复推敲,最终作出修改与补充78处,其中在第14页第1段第1行,补充了“遏制热点城市房价过快上涨”。

北京和广州很快进行响应。3月17日,北京发布“3·17”新政,将购买普通二套房的首付比例提高至不低于60%,购买非普通二套房的首付款比例不低于80%;在确定购房套数时,即便名下无房但有贷款记录,也将被认定是二套住房。到4月初,北京相关部门在18天内密集出台10个房地产调控措施,比如非京籍购房需连缴个税60个月、商办项目不得作为居住使用、禁止中小学与房地产商合作办学等。在严厉政策之下,北京楼市迅速降温。

北京之后,全国各地纷纷跟进。据记者了解,仅在2017年3月,全国各地发布的调控措施就超过了40多条。在常见的限购、限贷等措施之外,诸如限售、限价、限商办等手段相继登场。

不仅如此,多项政策的出台还意在整顿市场的违法违规行为。2017年9月起,全国多个城市相继开展了打击个人消费贷款和个人经营性贷款违规流入房地产市场的乱象。严厉打击“首付贷”,严查挪用消费贷款资金,防范房地产泡沫风险。比如,北京、广东、上海、广西、贵州等地银监局迅速部署开展消费信贷资金流向排查,北京银监局要求重点关注“房抵贷”、借款人或其配偶短期内办理多笔业务、贷款发放后资金迅速回流、收入证明金额明显高于平均水平等风险特征的贷款业务;广西银监局要求逐笔报告信用贷款超过50万元、抵押贷款超过100万元、信用卡分期付款超过30万元的资金用途情况。

在新城控股集团股份有限公司(601155.SH,简称“新城控股”)高级副总裁欧阳捷看来,2017年的调控政策出的频繁、严厉,也是调控方向最为正确的一年。“过去调控屡调屡涨、调控变‘空调’,就是因为调控方向错误,今年的调控一是落实地方政府责任,严厉问责,解开了过去调控失败的症结;二是因城施策,一、二线城市控房价,三、四线城市去库存;三是提出‘房住不炒’、不搞大水漫灌,抓住了房地产的根本症结。”欧阳捷指出。

密集的调控政策和市场整顿行为,效果显著,全国楼市出现明显降温。国家统计局的数据显示,从2017年5月份开始,上海和北京出现房价环比“零增长”,深圳房价环比下跌;8月份,15个热点城市房价环比全面止涨,其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨;9月份,上海房价出现同比下跌,10月份,10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前;到了11月份,15个热点城市中11个城市新建商品住房环比持平或下降。

另据数据显示,11月份,全国商品住宅销售额和销售面积同比增速均不断放缓。商品住宅销售面积同比增速从2月份的23.7%降至11月份的5.4%,同期销售金额同比增速则从22.7%降至9.9%。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池认为,2017年全国各地楼市调控不断升级,调控措施不断加码,目的就是要落实“房住不炒”的定位。她表示,未来各地还会出台一系列政策抑制投机投资性需求,让住房回归居住功能。

2017年11月,住建部在会同国土部、人民银行的会议上明确表示,将进一步落实地方调控主体责任,坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性、稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。

“房住不炒” 构建长效机制

自2016年底中央经济工作会议中首次提出以来,“房住不炒”成为贯穿2017年楼市政策制定的指导思想。十九大期间,大会多次重申“房住不炒”的定位,再次强调住房的居住属性。

国家发改委房地产研究中心主任刘琳说,近年我国房地产市场调控存在顺周期特征,长短期调控工具混用扰乱了市场预期,虽然在保增长中起到了关键作用,但间接助推了房价上涨,炒房风气蔓延。中央明确“房住不炒”的基本思路,是推动住房制度改革指导思想,也是完善房地产市场调控的依据。

十九大报告指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

链家研究院院长杨现领认为,“住”和“炒”,不能把它们割裂开来,只有解决“住”的问题,才能够解决“炒”的问题。他认为,我国房地产市场“购”和“租”的比例严重失调,通过租房解决居住的比例偏低,大城市供应严重不足的情况下,通过买房居住推高了房价。

杨现领举例说,2017年我国房地产交易市场的规模大概在17万亿~18万亿元,但租赁市场却只有1.2万亿元左右,而在美国等较为成熟的市场,租赁市场占交易市场的规模约一半。

欧阳捷也认为,消除炒房是为了防止资本脱实向虚、推高资产泡沫,引导人民保持勤劳致富的优良传统,并非要消除住房的投资本质。“没有投资住房,就没有租赁住房,就不能实现租购并举。”

2017年,多地把加快建立租购并举的住房制度作为落实“房住不炒”、完善房地产长效机制的着力点,各地各部门纷纷出招,租赁市场迎来前所未有的变革。据不完全统计,全国发布租赁新政策的城市已超50个。

7月中旬,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。“租购同权”首次出现在我国地方政府的正式文件中。随后,无锡、郑州、济南、北京等地也先后推出为租房者扩权的相关政策。8月以来,杭州、广州、成都、武汉、北京等城市住建部门先后推出住房租赁监管服务平台,意在让租房更规范。

为支持租购并举的住房制度,北京、上海等地正试点推出多宗“只租不售”的地块,这些地块所建房源全部用于出租。以上海为例,“十三五”期间上海将新增供应各类住房170万套,其中租赁住房多达70万套。上海在密集挂牌并出让多宗纯租赁用地基础上,另有多宗商办用地改为租赁住房用地。

租购并举之外,共有产权住房也在2017年进入了人们视线,成为房地产长效机制的有效供给。在共有产权房下,政府和产权人各持一定的产权比例,但使用权属于购房人,这样购房人就可以用更低的成本实现住有所居。

据住建部信息显示,北京市出台了《共有产权住房管理暂行办法》,明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标,着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。上海市截至2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套,着力改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件,并明确了下一步发展目标。

在受访的多位行业人士看来,中央经济工作会议将防控金融风险放在攻坚战首位,金融环境仍会偏紧,同时房地产调控政策保持连续性和稳定性,2018年房地产市场从紧基调不变。

“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将逐渐浮出水面。”欧阳捷表示。



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