地王项目被指违规 中梁扩张背后隐忧暗存
2017-12-09 09:30:23 来源:中国经营网 评论:

张玉,杨玲玲

起家于温州的中梁地产正在冲击3000亿元的道路上“高速奔跑”。公开资料显示,2008年中梁地产销售额仅仅突破30亿元,2016年销售额为336.8亿元。中梁地产官方网站最新发布的数据显示,2017年中梁前11个月销售额达672亿元,同比增长129%。至此,中梁地产提前一个月完成668亿元的全年冲刺目标。不到10年的时间内,中梁地产销售额实现了超过20倍的增长,被业界称为“实力黑马”。

不过,业绩向好的背后,中梁地产高速扩张所带来的问题也不容忽视。近日,据相关媒体报道,中梁地产“信阳地王”项目现场发生一起安全事故。事故发生后,中梁地产无证施工、监管缺失等生产问题也遭曝光。

对此,《中国经营报》记者第一时间致电致函中梁地产方面。有接近中梁地产的相关人士告诉记者,公司目前正在对事件进一步了解。此外,中梁地产任职未超过半年的财务副总裁游德锋也于近日被爆出离职。业内人士分析认为,快速扩张需要大量的专业人才和成熟的管理机制,提供品质产品和服务,能否短时间内配备这些“硬软件”也是中梁地产未来所面临的一大考验。

三四线城市高速扩张

第三方研究机构克而瑞发布的研究报告显示,中梁地产1~11月份销售额排名较2016年的40位上升至第25位。此外,2017年1~11月,中梁地产新增土地价值294亿元,新增土地建筑面积921万平方米。而在此之前,中梁地产内部也曾提出,要在接下来的5年中,实现3000亿元的销售目标,帮高层管理者收入过亿。

近年来,为实现规模的快速增长,三四线城市布局及强扩张、快周转逐渐成为中梁地产的发展模式。中梁地产集团董事长杨剑曾颇为形象地打比方,“你在一二线城市开10辆大奔,我在三四线城市开50辆宝马MINI,我还是大有机会的”。

中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟曾公开表示,一线城市竞争过于激烈,在与国企和央企的抢地大战中,中小型房企并不具备优势,三四线城市同样有市场机会。不过,记者在采访中了解到,中梁地产深耕三四线城市战略,并不完全如其高管所说是因为一二线城市的激烈竞争。资料显示,中梁地产融资渠道并不多,除了浙江民营资本及游资参与项目投资,买地资金大部分依托于信托。其中绝大部分的信托计划,投资以及抵押项目在非核心城市圈周围的三四线城市,而大部分信托计划都是以中梁地产董事长杨剑作为连带责任担保。

事实上,早在今年1月,中国基金业协会推出的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》就规定16个市场拿信托、私募、资管计划里的资金去支付土地出让金处在严禁之列。但在三四线城市,监管部门目前尚没有严格规定。一位信托公司金融研究部专业人士表示,中梁地产快速扩张的模式决定了项目必须具有较短的周转周期,但是三四线城市的去化速度还有待考究,且三四线城市的项目销售预期不如一二线城市的项目有保障,“需要警惕的是,在未来5年不排除市场会出现新一轮的降温周期,后续的拿地和开工节点也是一道难关”。

高杠杆捆绑管理层利益

近年来,随着万科、碧桂园等内部跟投机制的实施所带来的激励效应不断释放,行业内冲刺“规模”的房地产企业也纷纷效仿,推出不同的跟投机制,中梁地产便是其中的代表。

据了解,中梁地产内部提出了“事业合伙”、“成就共享”、“项目跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级激励体系。据一财网此前报道,中梁地产区域部门负责人以上必须跟投,具体项目跟投制度为:控股集团占8%,区域集团占8%,区域公司占8%,合计共24%,远高于行业水平。核心管理层强制跟投,其他人员自愿跟投。此外,中梁地产跟投提供内部1∶4的高杠杆,项目周转速度快,平均6个月就开盘,7~8个月现金流回正并分配本金,利润则分两次分配:回款达到70%时分配一半的利润,回款达到90%利润全部分配。

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