授权价过低难拿地 中海地产或淡出一线城市
2017-09-23 10:23:39作者:余燕明 来源:中国经营网 评论:

中海地产与保利地产最近一次在北京取得的大兴区瀛海镇地块,竞买条件苛刻。该地块计容建筑面积8.2万平方米,其中住宅面积2.46万平方米,商品住房销售均价不超过5.2万元/平方米;公建部分面积5.74万平方米,但要求自持50%,自持20年时间。

上述民营地产企业投资中心人士测算结果显示,16.8亿元土地成本叠加每平方米保守估计约6500元建安成本,合计总成本会超过22亿元;限价销售商品住宅部分可以锁定接近13亿元销售回款;若不加成资金及管理成本,打平项目总成本分摊至可供出售公建部分的销售价格要求超过3万元/平方米,“但考虑到现在北京严格限制商改住产品,该项目地段整栋商业销售难以达到这一价格,开发难度不小。”

“北京现在这些开发限制条件较多的地块,开发出溢价产品难度较大,因此企业参与竞买的热情有限,中海地产拿地授权价格较低的情况下,很难抢到优质地块。”他说,“但作为全国规模化大型地产商,在一线城市拥有土地储备一直是标准配置,许多地产商都在平衡和探索,以各种形式获取土地项目,中海地产的价格授权让他们在北京获得了低溢价地块。”

一线城市亟待补进土地

中海地产在北京近两年已经没有新推出销售的新房项目,今年上半年中海·金玺公馆和中信墅实现竣工,因此贡献了中海地产在北京的主要物业销售收入。

其中,位于石景山区的中海·金玺公馆从两年前开始销售,790套商品住宅今年已经全部完成签约结案,成交均价4.3万元/平方米。该项目则是中海地产今年在北京补充土地储备之前最近一次获取的地块项目,拿地时间则要追溯至2014年11月份。

同样在今年上半年结算确认营业收入的中信墅项目,则是由中海地产去年吸收合并中信地产以后在北京接手的物业项目。

中信墅项目于2015年、2016年及近期先后取得了3批预售许可,前两批合计近8万平方米预售面积已经售罄,最近该项目继续取得248套商品住宅预售许可,批准销售销售面积近7万平方米,拟售价格介于每平方米7万元-10万元之间,按照中间均价计算,这部分房源货值也将为中海地产在北京贡献近50亿元-60亿元销售回款。

中海地产在2016年完成了对中信地产住宅资产包的收购,这给该公司补充了大量土地储备,据香港辉立证券分析师黄恩赐梳理统计,中信资产包纳入中海地产土地储备后,公司在一线城市的土地储备增加了120%。

考虑到中海地产2016年在北京等一线城市并无增加土地收购,经《中国经营报》记者统计,截至2016年底,中海地产在北京的土地储备由2015年底243.1万平方米增至322.2万平方米,上海储备土地面积由34.7万平方米增至57.3万平方米,深圳由48.1万平方米增至80.9万平方米,广州则由135.8万平方米增至544.6万平方米,相当于中海地产在一线城市的土地储备面积经由收购中信资产包后实际增加了543.3万平方米。

中信地产资产包内在北京的房地产开发项目主要是中信墅,该项目规划建筑面积近21万平方米,2011年动工建设,2015年开始销售,中信地产持有该项目全部权益。第三方机构2016年中对中信墅项目评估时,预估该项目市值45亿元。

中信墅已经是中海地产在北京在售的主要住宅项目,今年该公司获取的丰台、房山等2宗地块将是中海地产在北京发展的主要项目,据《中国经营报》记者从知情人士处获悉,中海地产将负责丰台区槐房村地块项目开发的工程管理。

诸多券商机构均预计中海地产将积极扩大在北京等一线城市的土地储备。据悉,中海地产今年安排了1000亿港元的拿地预算,2016年全年公司土地投资支出仅为484亿港元。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。
责编:赵芳迪 zhaofangdi@cbnet.com.cn

中国经营报

经营成就价值

订 阅
最新文章
授权价过低难拿地 中海地产或淡出一线城市

历经核心管理层更换以后,财务风格稳健的中国海外发展(00688.HK,下称“中海地产”)在土地项目获取上变得更加保守。[详情]

深耕生态修复与景观建设 东珠景观借资本东风打造...

日前,江苏东珠景观股份有限公司在上海证券交易所正式发行上市。自上市以来,公司股票连续多日盘踞涨停板,充分显示了资本市场..[详情]