频频收割地王 融信藏着怎样的“债技”
2017-09-18 13:03:44 来源:国际金融报 评论:

58亿元,对融信来说,并不是一个小数目。

即使如此,融信似乎并不缺钱来收割“地王”,并因此在业内享有“地王收割机”的称号。

我们来盘点一下融信最近的“地王”之路。

2016年8月17日,融信耗资110亿元,击败包括央企代表保利、民企代表融创、混企代表万科在内的17家房企,以139%的溢价率拿下了上海静安寺中兴社区地王。

一战成名后,融信接下来动作频频。

2016年9月23日,融信斥资58亿,在江苏南京斩获仙林2016G58地王;2017年3月10日,融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的2017P01地块;紧接着3月24日,融信又掏出36.5亿元在浙江杭州抢下萧山2017-1号地块。

融信,一个从福建莆田走出来的区域性房企,一个2016年全年合约销售额为246.39亿元、销售成本(营业成本)为90.7亿元的房企,为何能够“毫不眨眼”地接连拿下连销售规模逾千亿的房企都需要谨慎思索的“地王”?

这个问题的答案,或许能够在其两个不升反降的负债率中窥见一斑。

两个负债率不升反降

无论融信地王项目最终盈利与否,其疯狂拿地后债台越筑越高已是不争的事实。

2016年,融信全年合约销售额为246.39亿元,新增21块地,地块收购的平均成本约为12963元/平方米,土地收购成本总计484.46亿元。2015年全年,融信并无任何新增土地。

然而记者发现,融信2016年上市以来疯狂发债买地,其资产负债比率较2015年却不升反降。2016年,融信资产负债比率为98%,较2015年的247%大幅下降了149个百分点。同时,融信2016年的资产负债率为76.66%(与资产负债比率有一字之差),较2015年下降8.76个百分点。

为何资产负债比率与资产负债率的差距如此之大?融信大举借债后,两个负债率为何均不升反降?且看具体分析。

融信年报显示其资产负债比率的计算公式为:资产负债比率=(借款总额-受限制现金-现金及现金等价物及初步年期超过三个月的定期存款)/权益总额;而较为大众所熟知的资产负债率计算公式则为:资产负债率=负债总额/资产总额=负债总额/(权益总额+负债总额)。

比较两个公式不难看出,两个负债率分子分母的具体构成均不同,因此差距较大。此外,“权益总额”在两个负债率中都处在分母位置,如果“权益总额”大幅增加,便能致使两负债率的最终数值产生较大变动。

2014年,融信权益总额(即股东权益合计)仅有10.29亿元;到2015年底,其权益总额较2014年翻了五番,达到50.73亿元。2016年,融信权益总额涨到230.89亿元,约是2015年的4倍。

这便是融信疯狂借债,其“资产负债比率”和“资产负债率”不升反降的原因。

一位不愿具名的注册会计师对记者表示,如果“权益总额”大幅增加且增幅超过两个负债率计算公式中分子的增幅,就能把公司债务成功“掩饰住”,为负债高的房企创造低成本债务融资的机会。

明股实债?

《国际金融报》记者通过实地走访及向多位专业人士咨询发现,融信连年猛增的权益总额背后或许是“明股实债”。

这需要从融信自2014年以来,连年猛增的“权益总额”的具体来源开始分析。

融信2015年年报显示,公司权益总额为50.73亿元,较2014年的10.29亿元猛增了40.44亿元。其中,有16.48亿元来源于“非控股股东的注资”,占新增40.44亿元的40.75%,近一小半。

融信2015年年报披露,此笔16.48亿元的注资来源于福建欧氏建设发展有限公司(下称“欧氏建设”),用于投资融信三个房地产项目并换取49%的股权。

而这家名为欧氏建设的公司,其股东为欧国义、欧国仁以及福建欧氏投资(集团)有限公司。欧国义、欧国仁和融信的实际控制人欧宗洪也是自家人,且福建欧氏投资(集团)有限公司是欧宗洪大哥欧宗金的产业。

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