万达:轻资产转型逻辑
2017-09-09 09:33:07 来源:中国经营网 评论:

许晓

编者按/万达集团(下文简称万达)创立于1988年,拥有商业、文化、网络、金融四大产业集团,2017年位列《财富》世界500强企业第380名。截至2017年6月30日,企业总资产达到8826.4亿元,2017年上半年收入1348.5亿元。万达商业是全球最大的不动产企业,持有物业面积3387万平方米,已在北京、上海、成都、昆明等重要地标地段开业214座万达广场。

此外,万达文化集团是中国最大的文化企业,2017年上半年收入达到308亿元;万达网络科技集团是实业+互联网大型开放型平台公司;万达金融集团重点发力传统金融,未来将实现金融多牌照运营。

作为世界级的中国领军企业,近期,万达大幅抛售和重组的动作却让人有些看不懂:2017年7月19日,万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及13个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。到8月9日,香港联交所发布公告称,万达集团旗下万达酒店发展(0169.HK)公布重大资产重组计划,万达两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司。这个动作是将重资产出售给富力、融创后,又将剩余的轻资产注入上市公司的决策。在短短20多天时间内,王健林将万达旗下资产做了深度调整和重新组合。

多位业内人士向《中国经营报》记者表示,这些大动作背后,是万达轻资产品牌化运营模式的转型逻辑。早在2015年初,王健林曾宣布万达集团开始进行第四次转型,将从一家房地产公司,转向一家以服务业为主的企业,走“轻资产”之路。

在2016年集团年会上,王健林又明确提出:“万达商业是集团转型的重点公司,力争在2018年提前两年完成转型目标,成为商业服务型企业。一要逐步减少地产投资、二要实现轻资产运营、三要提升租金利润占比。”

那么,万达轻资产模式的本质究竟是什么?为什么选择这样的转型路径?万达“轻资产”战略背后有哪些值得业内外关注的亮点?本期商业案例将解读万达轻资产转型逻辑。

轻资产模式

轻资产模式的本质是服务

1989年,正值国企改革。也就是在这一年,35岁的王健林成立了大连万达集团。此后,在王健林的带领下,万达经历了4次转型。

1993年,万达进行了第一次转型,宣布从大连走向全国,由地方企业转向全国性企业;2000年,万达进行了第二次转型,宣布从单纯的住宅地产向商业地产加住宅地产混合地产转型;2006年,万达进行了第三次转型,宣布由单一房地产企业向综合性企业集团转型,尤其是向文化旅游产业的转型。

2015年,万达又进行了第四次转型,宣布将全面转型服务企业集团,努力打造商业、文旅、金融、电商四大支柱产业。相比前三次转型,第四次转型范围更广、力度更大,是代表万达未来发展方向的全新转型升级。这次转型主要内容是以转型服务业为主,包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

其中,万达集团转型可分为两方面,从空间上看是从中国企业转型为跨国企业;从内容上看,万达将去房地产化,转型为服务业为主的企业。万达商业地产的转型力度更大,方向则以轻资产为主。作为万达的核心企业,万达商业地产的主要产品是城市综合体,这种产品模式就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,将配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达,这是万达商业转型之前的重资产模式。

而万达主推的轻资产模式是什么?王健林曾在 2015年4月15日某次演讲中做了详细剖析,并以投资建设万达广场为例。万达广场全部资金由社会资本出,万达只负责选址、设计、建造、招商和管理等,产生的租金收益万达将与投资方按比例分成。据悉,具体的租金分成,投资方占70%,万达占30%。万达做轻资产的资金,一方面来自基金、保险等机构投资者等外部管道,另一渠道是建立内部融资管道。

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