富力地产负债压力难减:接盘万达香饽饽还是烫手山芋
2017-09-01 11:22:04 来源:经济参考报 评论:

近日,接连接手万达相关项目的富力地产股价连续上涨,迎来了其自2008年金融危机以来的最高点,同时部分评级机构调高富力目标。但值得注意的是,对于负债率依然高企的富力地产,万达资产包究竟是“香饽饽”还是“烫手山芋”还需时间的印证。

两度“接盘”万达

此前有消息称,由万达集团计划收购的伦敦九榆树广场地块,已由富力地产及中渝置地联合接盘,收购价为40.3亿元。这是富力地产第二次接盘万达的项目。

事实上,今年6月21日,St.Modwen曾发布公告称已就该宗地与买家万达商业(香港)达成交易协议,并交换了合同,导致市场一度认为该宗土地已按照此前安排,由万达集团完成收购。

但随着万达的否认,真正的接盘者富力地产和中渝置地浮出水面。据介绍,九榆树广场地块与富力地产今年4月购买的地块位于同一区域。紧挨着该地块的是万达集团在伦敦的第一个项目——伦敦One。

项目占地10英亩(约合4万平方米),位于泰晤士河南岸,靠近大本钟和伦敦眼。项目目前已经取得初步规划许可,包括建设一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼,总共供应大约1900套公寓,其中5%为政府福利房。

而就在1个月前,富力地产刚刚以199.06亿元价格收购万达旗下77家酒店。在争吵、摔杯、延迟发布等一众波折后,万达的资产的买家从融创变更为融创、富力地产。其中,富力地产以199.06亿元收购万达77家城市酒店全部股权;融创以438.44亿元收购十三个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

对于此次收购,富力地产董事长李思廉表示,收购的比较突然,大概在7月14日、15日在谈,19日就已经签订了合约。

李思廉认为,万达77间酒店归属于业主的利润有8.73亿元,平均每间酒店一千多万元。因此,富力的中长期目标是能实现15亿元利润,也就是77间酒店平均下来是每间2000万元。

杠杆猛增至193%

日前富力地产发布的中期业绩报告。公司表示,尽管政府推出了较为严厉的房地产政策,但房地产销售增长依然明显,部分开发商上半年已实现全年协议销售目标的80%。从富力地产本身来说,今年前6个月销售额达388.1亿元,超出原定预期。

因此,李思廉表示,富力地产今年的销售目标将从730亿元上调至800亿元,并将2018年的业绩预期定在了1280亿元至1380亿元。这将是过去这些年来,富力地产首次提高销售目标。

但需要注意的是,虽然销售目标再度调高,但相应的富力地产的负债再度扩大。富力地产中期业绩报告显示,虽然提前赎回了将于2019年到期的10亿美元年息8.5%的优先票据及2020年到期的6亿美元年息8.75%的优先票据,但是,与2016年底集团净负债率160%相比,目前的杠杆比率已增至193%。

事实上,富力地产的负债率这几年一直处于攀升状态。2015年,富力地产总营收442亿元,净资产1837亿元,总负债1345亿,负债率73.21%,净负债与权益比率124.3%;2016年,富力地产总营收537亿元,总资产2264亿元,总负债1795亿元,负债率79.28%,净负债与权益比率159.9%。而今年上半年,富力地产总资产额为2436.92亿元,总负债从2016年底的1795.75亿元,增至目前的1966.67亿元,资产负债率高达80.7%。

对于负债率,李思廉表示,中报中是不含有对万达资产收购的部分,因此,这一次收购的77家酒店中,正资产将达330亿元,与199.06亿元的收购价相比,从会计的角度来看,是由140多亿元的增值,所以从整体来看,负债率是下降的。

但根据李思廉的说法计算,计提万达资产增值140亿元,其负债率依然高达76.3%,在行业中处于高位。

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