轻资产收入占比增加 花样年加速转型
2017-08-25 17:03:40作者:余燕明 周丽 来源:中国经营网 评论:

本报实习记者 余燕明 记者 周丽 北京报道

今年上半年合同销售额只有50亿元的花样年控股(01777.HK),期末持有近100亿元现金资源。相比其他动辄销售规模越过千亿的地产商,花样年控股决心更快地转型成为一家以社区服务为支点的产业金融集团。

当期花样年控股实现了36亿元营业收入,较2016年下滑了近1/3,相应归属上市公司股东的净利润也降至8000万元左右,同比下跌近7成。

贡献花样年控股营收和利润的主要是物业开发、物业投资、物业代理服务、物业经营服务和酒店经营。上半年36亿元营业收入里,物业开发收入占比57%,物业经营服务收入占比27%,两项业务板块贡献了绝大部分收入。

公司上半年近11亿元经营利润里,物业开发、物业投资和物业经营服务贡献利润占比分别为43%、43%和20%,经营利润率分别达到了22%、395%和22%。物业投资经营利润占比及经营利润率较高,主要是因为投资物业会产生公允值变动,当期投资物业公允值变动收益合计达到了5.3亿元。

花样年控股一位人士向《中国经营报》记者表示,营收下滑主要是由于竣工节奏导致开发物业交付项目面积减少,但轻资产收入占比首次超过了40%,第一阶段战略转型成效进一步显现。

尽管上半年公司开发物业销售额只有50亿元,与上年同期持平,但该人士表示,花样年对全年完成150亿元销售目标依然充满信心,下半年深圳家天下、成都家天下及成都香门第等项目将会入市销售,“受竣工节奏影响,集团上半年交房面积减少,导致毛利和净利润同比减少,但毛利率维持在30.5%,仍处于行业较高水平。”

上半年大幅削弱花样年控股利润的重要因素之一是融资成本的增加。当期公司融资成本接近6.1亿元,上年同期则只有3.3亿元,主要是有息负债平均年度结余增加。

期末花样年控股包含短期借款、优先票据及债券、长期借款等在内的有息负债规模为224亿元,较上年同期221亿元基本持平,其中要求一年内偿还的有息负债规模为70亿元,占比约3成。

花样年控股今年上半年通过发行新债置换了一部分美元债券,调整了融资成本及期限。今年公司已经提前赎回了一笔新交所上市的3亿美元优先票据,票面利率高达10.625%,并又新发行了一笔364天3.5亿美元优先票据和一笔5年期3亿美元票据,票面利率分别只有5.5%和7.95%。

除了投资物业公允值变动贡献了5.3亿元利润外,当期人民币兑美元汇率的上升,也给花样年控股带来了2.48亿元汇兑收益,上年同期则录得汇兑亏损近2亿元。

对比花样年控股最近两期资产负债表,除了债务结构发生较大调整外,其他各项目基本保持平衡和稳定。《中国经营报》记者比较后发现,花样年控股涉及项目合作的资产负债项目变动较大,比如公司在联营公司及合营企业的权益投资有所增加,收购附属公司及联营公司支付的押金有所增加,应收附属公司非控股股东款项从上年同期不到1亿元增至近10亿元。

“跟许多地产商一样,公司间合作项目增加,因此导致相应往来款和权益投资在增加。”花样年控股一位人士说,“应该注意到,今年上半年公司应占联营公司业绩及合营企业业绩也在增加,同时少数股东权益所占公司净利润也在增加。”

开发业务上,今年上半年,花样年控股50亿元合同销售额主要由武汉、成都、桂林、惠州等14个城市,以及武汉花样城、苏州太湖、天津美年、成都龙年国际中心、桂林麓湖国际、惠州康城四季等34个项目贡献。按区域划分,其中以武汉为中心的华中区域贡献了28%,成都为中心的成渝区域贡献了11%,深圳为中心的珠三角区域贡献了36%,上海为中心的长三角区域贡献了20.5%,海外地区和京津都市圈销售占比分别为3%和1.7%。

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