福星股份市场布局过于集中风险凸显
2017-08-05 09:48:00作者:许永红 周丽 来源:中国经营报 评论:

7月28日,湖北福星科技股份有限公司(000926.SZ,以下简称“福星股份”)发布2017年上半年度财务报告,其中房地产板块实现销售收入46.59亿元,同比减少18%。

这是福星股份最近几年房地产销售业绩首次出现下滑。事实上,福星股份逐步走上房地产正轨的同时,也将迎来诸多挑战。作为本土企业,随着外来房企的相继涌入,武汉市场竞争愈加激烈,加之调控趋严,这家以旧改项目为主、市场集中度较高的房企将会迎来怎样的发展局势?

对此,《中国经营报》记者致函福星股份,但截至发稿时并未收到对方回复。

单一区域市场风险显现

福星股份旗下全资房地产公司福星惠誉成立于2000年。发展多年后,无论是营业收入还是毛利率,福星股份的房地产业务均远超老本行金属制品业。2016年,福星惠誉的销售规模突破百亿大关。

记者查阅财报获悉,福星股份近年的房地产销售业绩呈现逐年上升的态势。2014年和2015年的销售金额分别为61亿元、85亿元,同比分别增长26.69%、13.70%。到了2016年,同比增长33.17%至113亿元,从而实现百亿规模。

随着房地产业务的崛起,拥有多个业务的福星股份在2016年11月变更了公司的主营业务,最终确定为房地产开发、经营、管理;物业管理及租赁;高新技术的开发与高新技术项目投资。除房地产排在最前面之外,旧有的金属及相关的低毛利业务被“删除”。

不过,销售规模不断增长的同时,福星股份房地产业务的毛利率也从2012年的34.32%下降至2016年的25.11%。

记者也注意到,福星惠誉虽然发展近17年,但区域市场扩张范围依然偏安一隅,主要集中在武汉。福星惠誉真正走出大本营湖北省还是在2013年,在北京通州区和澳大利亚分别拿下了一个项目。然而,接下来的三年期间,除了2016年底组建合资公司开发美国德州公寓项目外,并没有更多的“走出去”的动作。

此外,福星惠誉的土地储备大多属于武汉的“城中村”项目。数据显示,截至2015年9月30日,福星惠誉“城中村改造”“旧城改造”项目储备面积为194.62万平方米,占比达41.32%。

追溯过往,福星惠誉目前的土地现状与当初的崛起不无关系。2004年9月,武汉启动147个城中村综合改造,涉及土地总面积2.1万公顷,总人口35万余人。此后,武汉城中村改造陆续展开。作为从2003年就开始切入这块市场的开发商,福星惠誉在其中分得了一杯羹。

不过,随着外来房企的涌入,武汉楼市竞争加大,地价节节攀升,福星惠誉在土地市场难有收获。

业内分析,市场竞争激烈,武汉拿地的门槛越来越高,本土房企难以与央企、国企或者品牌房企相抗衡。而且,福星惠誉在旧改项目中投入时间和资金等成本相对较大,在拿地成本高企的形势下,发展受到一定限制。

而在楼市调控趋严的背景下,福星惠誉所担忧的业务集中度较高的风险也在逐渐凸显。作为武汉市区域房地产企业,福星惠誉在建、拟建以及已完工项目主要分布于武汉地区。在2016年下半年,武汉接连加码楼市调控,除扩大住宅限购范围外,还启动了限贷政策。进入2017年,调控进一步收紧,加大规范商品房销售并出台精装修限价令。

调控升级使得武汉的市场成交量应声下落。2017年上半年,武汉商品住宅成交面积为995.2万平方米,同比减少36%,降幅较为显著。

“武汉楼市调控会继续从紧,下半年预计交易依然会有下滑的可能,但下滑的节奏会不断放缓。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,项目集中在武汉的本地房企要警惕此类市场风险,适当做全国化的布局,以对冲武汉市场波动所带来的风险。

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