跑马圈地扩土储 首创置业多渠道融资解渴
2017-07-29 10:09:23作者:金姝妮 来源:中国经营报 评论:

房企要谋求销售额增长,首先必须拿出资金来跑马圈地,储备土地资源。新一轮房地产调控下,各项政策组合出击,信托、贷款、发债渠道等资金链监管全线收紧。高地价时代如何融得资金,缓解拿地压力是摆在各大房企面前的考验。

日前,首创置业股份有限公司(02868.HK,以下简称“首创置业”)公告称,欲在北京金融资产交易所有限公司(以下简称“北金所”)非公开挂牌发行债权融资计划,融资总额不超过人民币20亿元,募集资金将用于项目开发建设。此前的6月底,首创置业表示拟发行1亿美元的中期票据,所得款项净额拟用作偿还现有债务、营运资金及一般用途。

公司债+债权+票据融资

根据首创置业7月14日公告,董事会通过决议将于临时股东大会上提呈给股东考虑和批准建议在北金所非公开挂牌发行债权融资计划,融资总额不超过人民币20亿元。

此次,融资期限不超过3年,融资成本具体视市场情况及发行时间而定,付息方式为按季支付。

首创置业官方认为,发行债权融资可于较短时间内筹集资金用于项目开发建设,并能有效节省公司财务费用。

今年3月份,北金所总裁郭仌公开表示,债权融资计划产品充分借鉴了银行间债券市场的成熟经验和业务模式,以普惠制为导向、风险控制为根本,通过全流程标准化服务解决融资人的差异化融资需求。

公开资料显示,债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资,债权融资所获得的资金,企业首先要承担资金的利息,另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。

6月29日,首创置业公告表示,公司、担保人、首创集团及联席牵头经办人订立认购协议,以根据该计划进行提取,从而提呈发售及发行总票面值1亿美元的提取票据。

公告显示,票据的票息率为3.7厘,发行日期2017年7月5日,到期日2020年7月5日,发行人现时拟将提取票据的所得款项净额用作偿还现有债务,营运资金及一般用途。

《中国经营报》记者梳理发现,私募公司债是首创置业目前比较依赖的融资手段。2016年4月发行了2016年第一期私募公司债,总额人民币30亿元。其中发行期限为2+1年的债券人民币7亿元,票面利率4.0%;发行期限为3+2年的债券人民币23亿元,票面利率4.2%。

2016年5月,首创置业发行2016年第二期私募公司债,总额40亿元。其中,发行期限为2+1年的债券23亿元,票面利率4.1%;发行期限为3+2年的债券17亿元,票面利率4.26%。

2016年7月,首创置业发行2016第三期私募公司债,总金额人民币30亿元。其中,发行期限为3+2年的债券人民币10亿元,票面利率3.84%;发行期限为2+1年的债券人民币20亿元,票面利 率3.71%。

首创置业表示,公司目前拥有多元的融资渠道,包括银行贷款、公司债券、保险融资、资产证券化、信托融资、基金合作等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在融资环境收紧的大背景下,首创置业选择债权融资体现了其积极做投资的导向。

回归A股市场也被首创置业提上了日程,首创置业方面公开称预计2018年上半年回A成功,目前IPO状态为正在起草对证监会反馈意见的回复。首创置业品牌部此前在回复记者采访时称,公司是香港H股上市公司,但目前港股地产股估值普遍偏低,增发对现有股东的摊薄较大,暂不具备大规模股权融资的市场条件。实现A股上市是公司规模突破的需求,置业H股上市融资规模有限,股本规模偏小,实现A股融资,补充权益性资本,可大幅提高抗风险能力和发展速度。

圈地深圳核心区

首创置业在回复本报记者采访时表示,此次发行债权融资20亿元将用于公司在北京等核心城市的项目开发。

首创置业经营偏稳健,类似融资可以激活其投资潜力,在近期供地节奏加快的情况下有助于其增加土地储备,而对于现有的项目也可以增加相应的资金支持。

严跃进认为,融得资金以后,首创置业或会加快现有项目的投资和新开工速度,同时也有助于其积极迎合当前供地的节奏,扩大土地储备。

关于拿地,首创置业表示下半年将继续响应国家政策导向,除传统住宅业务外,积极推进土地及产业开发、高精尖产业园区等业务模式,按照既定的战略推进年度投资计划实现。

不过,从其2017年上半年的一系列表现来看,确实需要资金来供其跑马圈地。6月28日,深圳首创投资置业有限公司以18.45亿元拿下龙华区商业地块,溢价率近190%,楼面价达4.23万元/平方米。

有市场评论人士直言“价格太高,不知道开发商怎么想的”。不过,首创置业官方认为该项目的获取,标志着公司成功进入珠三角核心城市,进一步扩展核心城市版图,对公司开拓新市场和新型商业机遇具有战略性意义。

资料显示,该商业地块A826-0221位于龙华街道办辖区,土地面积9518.58平方米,建筑面积43596平方米(其中商务公寓不得超过8720平方米,其余为商业、酒店和办公),容积率小于或等于4.58,使用年限40年,起拍价为6.37亿元。

值得一提的是,该地块可建20%的商务公寓,公示文件中写到,项目建成后酒店限整体转让;商业、办公、商务公寓,可按规定销售。

方圆地产首席分析师等浩志认为受调控影响,目前深圳楼市成交量放缓,价格也基本上停止上涨,对于新进入的企业而言,短期可能会有压力;但从中长期来看,房地产企业只要拿到地,后续有比较多的发展机会,前景看好。

收购重庆润智及沈阳昊华股权的最后截止日期也被延迟至半年后,原因是需要更多时间以达成重庆股权转让协议的完成条件。

3月23日,首创置业公告表示全资附属公司天津兴泰作为买方,拟向香港铁路旗下公司港铁物业(天津)收购项目公司49%的股权,代价人民币13亿元。公告显示,项目公司(天津城铁港铁建设有限公司)主要从事该地块的发展。该地块被规划用作发展集商业及住宅物业、办公楼、商场及其他地上设施以及停车场及地下商用物业于一体的综合体。地块开发已动工,于公告日期,部分住宅物业已完成地基工程。

公告称,收购事项符合集团的业务及发展策略,可促进集团与知名企业合作,扩大集团于天津等核心城市的土地储备,可进一步巩固集团在天津房地产市场的商业地位。

挺进珠三角,收购项目公司股权是首创置业巩固其京津市场,同时开拓新市场的举措。首创置业在回函中称,珠三角是公司战略聚焦的三大都市圈之一,现阶段将立足深圳,继续深耕深圳市场,并关注珠三角其他核心城市发展。未来会以深圳为基石,择机进入珠三角其他城市。

首创置业最新公布的销售数据显示,截至2017年6月底,公司累计实现签约面积约107.9万平方米,同比上升18.8%;累计签约金额约人民币245.1亿元,同比上升50.5%;累计签约均价人民币2.3万元/平方米,同比上升26.7%。上半年,公司尚有认购未换签金额约人民币25亿元正在办理换签手续。



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