建发集团房地产规模扩张缓慢背后
2017-07-29 09:55:18作者:许永红 来源:中国经营报 评论:

7月20日,2017年《财富》世界500强企业最新排名出炉。凭借2016年1471亿元的营业收入,厦门建发集团有限公司(以下简称“建发集团”)首次上榜,位列第488位。

作为一家大型国有企业,除了核心的供应链运营业务,建发集团旗下也拥有建发房产和联发集团两大房地产子公司。在2016年,建发房产和联发集团均突破了百亿销售规模。

值得关注的是,近年来,建发集团的房地产开发呈现稳步增长的态势,但相比旭辉、阳光城等闽系新锐房企的大举扩张,这家涉足房地产30余年的老牌闽系房企显然过于保守。

对此,《中国经营报》记者联系建发股份证券部进行采访,截至发稿对方并未回复。

地产业务“异军突起”

1998年6月,建发集团设立股份公司并在上交所挂牌上市,即厦门建发股份有限公司(600153.SH,以下简称“建发股份”)。资料显示,供应链运营和房地产开发是建发股份的两大主要板块,前者是业务核心,营收占比接近八成。不过,房地产开发近年增长速度却明显快于供应链运营。

记者查阅其财报获悉,近年,建发股份营业收入一直保持增长的态势,而房地产开发业务则是增速的“领头羊”。2016年,建发股份实现营业收入1455.91亿元,同比增长13.66%;供应链运营业务收入为1149.24亿元,同比增长9.60%;房地产开发业务收入为303.58亿元,同比增长高达32.26%。

2015年,其供应链运营业务收入同比增长5.92%,房地产开发业务同比增长22.41%。即使在建发股份营业收入增幅达18.48%的2014年,供应链运营业务也仅同比增长16.28%,而房地产开发业务同比增长了50.80%。

持续的高增速,使得房地产开发业务在公司全部营业收入中的占比不断提升。2013年,房地产开发业务收入占比仅11.98%,2016年则升至20.85%。

值得注意的是,房地产开发虽然走上了快速增长通道,但毛利率却突然遭遇大幅缩水。在2016年,房地产开发业务的毛利率为23.30%,同比减少了12.70个百分点,而在过去几年,毛利率水平均维持在30%以上的高位。建发股份方面表示,毛利率下降主要受行业趋势和结转项目的结构变化所影响。

在房地产开发上,建发股份并非单军作战,主要以联发集团和建发房产为运营主体,业务细分为住宅地产开发、商业地产开发、一级土地开发、物业租赁和物业管理。

记者梳理发现,发展30多年,建发股份旗下这两家房地产公司的步伐并不一致。势头较猛的建发房产在2013年率先突破百亿元,2015年则冲到了185.49亿元,同比增长达88.09%,2016年的销售金额虽略有下降,但也高达176.44亿元;联发集团突破百亿销售规模的时间要晚一些,2014年和2015年的增长幅度仅在10%左右,直到2016年,销售金额才升至123.27亿元,同比增长53.34%。

随着房地产业务的崛起,双主业的建发股份有意将其分立上市。2015年9月底,建发股份在停牌三个月后披露了分立上市方案:按照供应链运营和房地产开发两个不同的业务板块,对公司的资产、负债及人员进行划分,并以存续分立的方式实施分立。也就是说,供应链运营业务由建发股份存续经营,房地产开发业务则由新设立的公司承接并申请上市。

不过,这场历时将近一年的美好计划最终落空。2016年6月8日,建发股份宣布终止分立上市计划,原因归结为“本次方案较为复杂,时机不成熟”。彼时,建发股份董事长张勇峰回应外界称,“不排除在时机成熟时再次筹划分立上市”。

规模扩张缓慢

近年来,表现强劲的闽系房企成为行业一股新的力量。据克而瑞研究中心统计,在2015~2016年,闽系房企耗资3000亿元在全国拿地,而且超过20%的高价地块被闽系房企收入囊中。与此同时,不少闽系房企的销售规模也在节节攀升,冲入行业第二阵营。

对比近年大举推进的旭辉、阳光城、泰禾等闽系新锐,老牌房企建发股份的扩张速度则稍逊一筹,落在了后面。

销售规模方面,建发股份两家房地产子公司在2016年合计约300亿元。而多年保持高速增长的旭辉在2016年已升至530亿元,同比增长75%。而且,旭辉近期还将2017年的销售目标由原定的650亿元调升至800亿元,并计划用四年左右的时间冲刺3000亿元规模。而摩拳擦掌的禹洲地产、阳光城近年也相继提出了突破千亿规模的目标。

在土地获取上,建发股份的表现也相对平淡。据记者梳理统计,截至2016年底,建发股份的土地储备规划计容建筑面积约710万平方米,而且大部分土地储备位于二三线城市,一线城市仅有上海、深圳,且后者的待开发建筑面积仅为2.6万平方米。

2017年上半年,建发股份仅在天津、杭州、南宁、苏州等二三线城市有所收获,且地块数量较少。相比而言,势头正劲的闽系新锐则依然不惜重金走马圈地。

相关统计显示,2017年上半年,阳光城在土地市场挥金56亿元新增土储145万平方米;旭辉新增了32幅地块,总建筑面积达442.55万平方米。日前,泰禾也以43亿元的大手笔收购广州增城四宗宅地,正式进入广州市场。

此外,金辉也有不俗表现,上半年拿地金额高达百亿元,首入珠三角就在佛山接连用高价拿下了多宗地块。金辉相关负责人曾对记者表示,未来有机会将继续扩大广州和佛山交界区域市场。

事实上,建发股份的保守和低调,与其背景不无关系。建发房产相关高层人士曾对媒体表示,“大家都说闽系房企激进,但我们是与厦门特区同龄的国有房企,有36年的发展历史,相对来说比较稳健。”该高层人士还进一步指出,那些表现积极的闽系房企,多有强大的资金支持,借着杠杆拿地扩张,“在这方面我们跟他们还是有很大不同的”。

在接受记者采访时,亿翰智库上市房企研究中心主任张化东分析称,“建发股份是国企背景,这样多少限制了其扩张的步伐。而且由于双主业,且供应链运营是相对主要的业务,由此建发股份在房地产开发方面的扩张需求没有其他闽系房企那么迫切。”



*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。
责编:赵芳迪 zhaofangdi@cbnet.com.cn