万达融创富力638亿大交易 孙宏斌为何乐意多付143亿?
2017-07-25 10:44:32 来源:《财经》杂志 评论:

上述融创中层人士告诉《财经》记者,对融创来说,文旅项目本质跟普通地产项目一样,销售是王道,而让地产盘子转起来是融创的强项。

13个文旅城中,每个项目可售住宅物业占比均在80%以上,这将为融创补充大量优质土地储备和物业资产。而项目所在各城与融创进军一二线城市战略相符。其中,广州、合肥、青岛、成都、重庆更是目前楼市相对火热与融创重点布局的城市。

融创在介入新领域时,善于借势。在不可售的物业上,未来每年融创将支付每个文旅城项目管理费5000万元给万达,在品牌、规划内容、项目建设和运营管理上继续维持万达特色,期限20年。相当于长期承包万达品牌服务。

并购后融创仅把持各项目销售、财务与成本。这个操作路径融创并不陌生。

《财经》记者从乐视方了解到,在此前收购乐视股权中,融创也是最先在财务层面把关,要求乐视的每一笔对外支付都需要融创签字,并且派驻财务经理等。

“万达过去把地产业务包装进了文旅,而融创现在要把部分万达装进来。”上述融创相关人士说。

有评级机构看淡融创这笔交易。目前,标普和惠誉均下调了对融创的评级,标普认为融创未来需要进一步举债支持发展,惠誉认为这次收购让融创提升了财务风险。

不过,目前来看,438.44亿元大手笔背后已有资金支撑。年报显示,2016年末融创账上现金698亿元,不受限现金流为521亿元。融创资产负债率87.9%。在发布会上,孙宏斌称,截至2017年上半年融创账面现金900多亿元,下半年7月回款将超过200亿元,其他月份回款则超过300亿元。今年全年将超过3000亿元销售额,现金流充足。

这次交易可能预示着,中国房地产企业规模座次将从此发生改变。目前全国销售额排名第七的融创将有很大提升空间。野村证券维持对融创的“买入”评级,认为融创的低收购价格会带来新估值收益,其收购的文旅项目将为融创带来超过6000亿元货值。

悬念

这笔交易或许只是一个开始。

《财经》记者从上述万达中层人士了解到,未来万达可能还会继续出售资产。一些重资产模式的万达广场将最有可能成为下一个售卖标的物。

万达广场资金占压较大。万达最早的轻资产之路就是通过改变万达广场建造、运营方式来实现。2015年1月万达与基金合作,首次宣布试水万达广场轻资产运营。

随后,王健林指出万达广场轻资产方向,即由合作方出资建设万达广场,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌。所产生的租金收益,万达与投资方按一定比例分成。

这是最初的“投资类”万达广场。

到2016年,轻资产万达广场中又诞生另一类由投资者找地、出钱的项目,万达介入项目的其他方式不变,为“合作类”万达广场。在此类项目净租金分成中,投资者占七成,万达占三成。

尽管如此,《财经》记者发现,实际上,轻资产万达广场的开业元年是2016年,2016年以前开业的万达广场仍旧以重资产模式为主。

王健林虽在2015年提出轻资产模式,但由于建造周期问题,王也在公开场合承认,2015年当年开业的万达广场已无法从重资产模式更改为轻资产。

截至目前,万达共开业203座万达广场。其中,截至2015年底,万达开业135个万达广场。2016年新开业的50个万达广场中,已有21个属于轻资产模式。

《财经》记者以此估算,截至目前,重资产万达广场仍占据万达广场项目总量超过八成。

超过八成的重资产万达广场仍在资产池中,如何找到适合的买家,是急于转向轻资产模式的万达面对的难题。不同于尚有超过84%销售型物业的文旅城,已经开业的重资产模式万达广场,要转让并不容易,投资方需要根据租金回报率进一步评估风险。

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