万达融创富力638亿大交易 孙宏斌为何乐意多付143亿?
2017-07-25 10:44:32 来源:《财经》杂志 评论:

交易之前半年,有万达城开启了加速销售与回款的节奏。《财经》独家获悉,2017年上半年,在万达商业地产公司内项目销售额及回款额内部排名中,万达文旅城都占据了前五名,超额完成任务,且它们大多都在这次出售名单内。

项目合同指标完成排名前五名分别是,西双版纳、无锡、青岛维多利亚湾、桂林与哈尔滨项目,合同指标都是超额完成,其中,西双版纳项目合同指标完成比例高达232.8%。《财经》独家获悉,万达商业项目回款额内部排名中,前五名分别是,西双版纳、桂林万达城、青岛维多利亚湾、青岛东方影都、重庆万达城。其中,回款额分别为221.9%、178.3%、157.8%、154.5%、145.8%。

《财经》记者从多个被并购项目方了解到,在出售前,部分万达城项目放大了销售优惠力度,有项目住宅开盘全款优惠6个点。一位万达项目人员说,此前从未有过这么大的优惠力度,最多优惠4个-5个点。更有项目拒绝了一些意向较强但需延期数月付款的客户。

这一面源自万达城一贯销售力度,以住宅销售现金流带动项目运营。另一方面也不排除万达希望在融创收购前,通过项目回笼更多资金。王健林透露,目前13个文旅城账面现金近300亿元。


卖给融创的资产包里并非没有棘手项目。据《财经》记者了解,海口万达城项目进展不顺,由于前期土地等纠纷,项目从今年5月底便逐渐暂停。之前在北京投放近1亿元广告的计划已取消,在北京核心地段设置的展厅也已关闭。项目已进入停滞阶段。

但总体来看,万达的资产包成色尚可。融创接手,将一举增加建筑面积5897万平方米。其中,可售面积4973万平方米,79%为住宅,5%为可售商业。自持面积927万平方米。

在国内与地产同行谈交易,由王健林亲自主导的并不多。融万之前,同样的情形是两年前的“万万合作”。万达、万科(000002.SZ)共同宣布未来要开启长期性合作,联合拿地,合作开发。

当时的畅想是,万达可以甩出项目中的住宅短板,而只专注于商业。让人意外的是,“万万合作”最终夭折了。

《财经》记者获悉,这项合作在推行中遭遇了各地阻力,万达将许多三四线项目配建的住宅物业交予万科,但万科认为这与其企业战略不符。而万科希望交给万达的商业资产也与万达的商业逻辑不合拍。

交易双方的企业风格匹配度尤为重要。“万万合作”,王郁二人都有共识,但郁亮之下,万科对此反对声一直存在,最终以各地推进不利、合作暂停而收场。而万达是一个威权主义较浓的公司,“王健林董事长是我们心里的神”。上述万达高层人士告诉《财经》记者。万达强调“有命必达”,这一点和万科十分不同,却与如今的融创有相似之处。

《财经》记者获悉,“万万合作”失败后,王健林大发了一通火,称以后再也不会和万科合作了。

孙宏斌曾对《小盒饭财经》记者说,王健林是要找一个好沟通、不矫情、不扯淡、特别简单、特别痛快、能拍板、说话算数的人,他是要找一个能把活干好的,不是要找一个和他纯谈生意,谈起来没完没了的人,这是最根本的。

一位万达城中层人士认为,“万万合作”不成功,是因为当时万科的项目溢价能力和万达没有区别。“万科是一个没有特色的企业,没有缺点,但也没有明显的优点。”但是与融创合作则不同,融创善做豪宅,可以提高项目溢价。

牺牲

与“万万合作”不同,这一次,王健林走得更远,他不仅甩开了部分住宅,而是连同文旅、商业、酒店一起交了出去,彻底转了个身。

在出售的资产包里,万达打包进各地文化旅游项目及酒店。包括:西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等13个文旅项目股权,及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等77个酒店。

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