孙宏斌多掏143亿买万达文旅 事情没想象那么简单
2017-07-21 11:22:21 来源:Wind资讯 评论:

业内人士指出,虽然对融创来说,现在摊到文旅城可售面积的成本略有增加,但总的交易对价从7月10日的632亿减少到了400多亿。孙宏斌透露,预计到交割时,13个文旅城账面上还会有超过200亿现金。

攸克地产分析,融创的重资产“包袱”一周多时间就处理完毕,交易对价减少200亿,舆论对其负债率、现金流的担心,至少可放下一半。

这么说来,孙宏斌购买万达文旅城的逻辑越发清晰了:

一是便宜。交易对价加上13个文旅城450亿总负债,4973万平方米可售面积的平均成本也只有约1700元。400多亿的交易对价,如果减去账面的200亿现金,实际支付的对价只有200多亿不足300亿。

二是规模。买下13个文旅城,理论上相当于增加了建筑面积近5000万平方米的土地储备(还有三个项目未全部完成土地摘牌)。面积与融创现有土地储备相当,但价值量有差距。

而这部分才是融创最为看重的。

悬念二:富力能否接得住?

也就不到10天,局势的变化风起云涌,新方案的出现,以及发布会现场的惊魂未定,相信其中的心路历程各位可以脑补。两个大土豪都发现:我靠,钱不够了,一个要更快拿现金,一个要大甩卖回笼现金。这时候一个路过的中土豪说:大哥有什么帮得上忙的说一句。然后三个土豪就手牵手进了会议室,搞大新闻。

一个跳楼价接一个跳楼价,问题是,即使是跳楼价,富力也要掏出近200亿现金,扛不扛得住?

资料显示,富力的酒店业务是委托国际知名的酒店管理公司进行管理,这次收购万达酒店项目也是继续由万达经营,此次收购77家酒店后,富力将拥有超过100家高端酒店。

富力有酒店业务的传统,那接下来看看富力是不是真的富得有实力接盘王首富。2016年底,富力地产的总现金为人民币459.7亿元,其中受限制现金为206.63亿元,现金及现金等价物为253.06亿元。再看看富力的负债情况,可以看到有息负债总额达到1208亿元,而且一年期的短期负债就达到336.82亿元。

申万宏源的研究数据也显示富力的净负债率处于历史高位。

而年报中显示,在去年底富力主要在建项目合计53个,其中华北地区16个、华南地区 18 个、东北地区 4 个、华东地区 11个、华中地区 1 个、西南地区 3 个,主要在建项目总投资额 2671.70 亿元,截至 2016年底已完成投资 1369.94 亿元,尚需投资1301.76 亿元,还有2017年一些拟建项目也需要投资资金。

今年到期债务加上在建项目投资额,已经显示富力面临的资金压力较大。

根据中国外汇交易中心的数据,富力地产在4月和7月发行了两期的中期票据,发行量皆为10亿元,值得注意的是同为三年期的债券7月发行的票面利率为5.5%,比4月5.25%要高。

那么问题来了,这次收购万达酒店要花200亿,现在富力现金流兜得过来吗?

市场已经给出了答案,在传出富力参与万达融创合作协议后,据彭博汇整的报价,富力地产7.25亿美元票面利率5.75%、2022年到期债券价格今日16:00后直线下挫,一度下跌2.4,报98.38。

王健林在说到酒店交易的表述是:批量收购酒店的机会,相信“一百年只有一次”,通过一定财技,相信富力的收支也能达到平衡。

悬念三:孙宏斌早就透露改变交易结构的苗头?

实际上,在7月18日,孙宏斌在接受媒体采访时,就已经透露出交易结构会改变。例如,他提到文旅项目时,曾算过一笔账:项目交割时,账面上至少还有200多亿,那我就等于只花了200亿买了这么大一个盘子,这样一算不就是400多亿了吗?又如,哪怕把酒店资产的钱都摊到文旅项目上去,那我也很划算,以后我喜欢谁就送谁一个酒店。

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