王孙闪电交易632亿背后:王健林缺钱 孙宏斌要地
2017-07-11 14:23:12 来源:​第一财经日报 评论:

商场如战场,进退一瞬间。

万达商业与融创中国(1918.HK,下称“融创”)10日联合发布重大公告称,万达将13个文旅项目的91%股权转让给融创,代价为295.75亿元,并由融创承担项目贷款;融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。两项收购的总代价高达631.7亿元。截至10日收盘,万达酒店发展(0169.HK)大涨46.55%。

针对此次交易,万达集团董事长王健林10日上午表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。融创董事会主席孙宏斌则称,交易所涉资金全部源自融创自有资金,截至6月30日,公司账上还有900多亿元现金;融创今年上半年的销售业绩为1100多亿元,全年将超3000亿元。

买方总资产2932亿元,卖方总资产8826亿元;一家做高端住宅,一家做商业地产,创始人也都是商界热点人物,可之前从未传出生意交集。如此两家公司,突然将一宗世纪大买卖抛向了市场。王健林为何要卖,孙宏斌为何要买,王健林又为何要卖给孙宏斌?这些疑问相互交织,让这笔交易显得颇为蹊跷。

“王健林应该是已经预见了万达现金流可能会紧张。”某总部在北京的地产机构高层10日对第一财经记者表示。

王健林为何“割肉”

万达商业旗下酒店资产颇多,除国内已开业的102家酒店及在建酒店外,在国外还有8家酒店。

上述13个计划交易的文化旅游城项目则包括西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目。其中5个已经运营,8个在建。这意味着,万达选择将所有文旅项目一次性清空,打包卖给孙宏斌。

双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。如此速度,令人咋舌。

6月22日早间,万达一度遭遇“债股双杀”。当日万达电影股价下跌9.91%,万达电影也在午间临时停牌。当天晚间,万达方面发布澄清公告称,网上炒作属于谣言,万达集团经营一切良好。然而,股债风暴刚刚过去,王健林为何就大手笔出售资产?这不免让市场产生对万达现金流的担忧。

上述地产机构高层对第一财经记者分析,拟转让的万达城近300亿元的交易额,基本相当于万达已经投入的资金,而全部建成则需要2000亿元以上,万达很可能难以通过贷款、发债等方式补空,所以最好的方法是转让。

为何选择售出大量酒店?房地产资深观察人士黄立冲对第一财经表示,酒店回报率非常低,低价转让后,万达可以进一步弱化地产标签。至于文旅项目,他认为,旅游地产短期难以为万达带来利润回报,无法为万达造血,因此也成为“割肉”首选。

万达集团创立于1988年,以地产起家,目前旗下有商业、文化、网络、金融四大产业集团。而万达商业(3699.HK)为万达集团旗下的地产平台,2014年12月在香港交易所主板上市,收入来源包括物业销售、投资物业租赁管理及酒店运营。

与许多内地房产股一样,王健林认为香港资本市场对万达商业估值太低,因此计划回归A股。2016年9月,万达商业成功从香港退市。

值得一提的是,投行人士10日提供给第一财经的一份未经万达核实的《万达商业私有化投资基金推介说明书》显示,如果私有化完成后万达商业未能完成在内地上市,万达集团或将以每年10%向基金回购全部股权,费用前总回报约为20%。该说明书日期为2016年6月。

孙宏斌意在土地

融创为何此时接手如此大的资产包?考虑到限购以及增量天花板,孙宏斌刚刚表达过对房地产成交的悲观,如今大手笔吞入地产项目,是否意味着他对市场的逻辑判断发生逆转?

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