华侨城斥数千亿全国圈地造镇 后续成本回收待考量
2017-06-22 12:09:53 来源:北京商报 评论:

“对于华侨城来说,参与地方性的国企改革等,和华侨城的企业性质比较匹配。华侨城这样的央企在文化旅游等方面资源较多,参与地方国企改革能整合全国性的资源,与西安进行联动的同时也能进行战略布局。而对于类似云南和西安等省市来说,长期存在的问题是有较好的资源和政府发展的急迫愿望,可投资方面还是会有很多障碍,比如说资金进不去或者说不敢进,所以与华侨城的合作也是快速招商引资的路径。”上海易居房地产研究院总监严跃进表示。

其次,PPP模式是华侨城在进行特色小镇等文旅项目建设时的惯用方式。此前,华侨城拟以PPP模式联合国开行、中建、中铁、中铁建、中冶等央企,投资1000亿元完善云南文化旅游基础设施和公共服务;拟投资超千亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇也是通过PPP的模式进行开发;华侨城此前还表示通过PPP模式推出“100个美丽乡村”城镇计划。

华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱对北京商报记者表示,华侨城很多动辄千亿元的项目都是PPP模式,这能够降低大约1/3的投资成本。严跃进也分析,PPP模式是政府和社会资本合作模式,PPP模式一方面降低了地方政府的资金成本,也使得华侨城能够通过项目参与获得更大的自由度。此外,PPP模式下的项目拿地成本也有可能为零,房企主要支付项目的建设成本。

扩张与挑战并存

“大投资、大策划、成片运营”是华侨城一直以来投资项目的主要模式,但该公司撬动投资巨大项目的关键因素还是在于获得资本支持。业内人士表示,这对于华侨城来说也是一个挑战。2016年底,华侨城集团分别获得中保投资有限责任公司和国家开发银行的授信,额度高达1000亿元和1200亿元,国家开发银行还将针对华侨城与各地政府及合作伙伴已签署的约4000亿元合作协议项目进行梳理,共同组建华侨城“十三五”投融资规划合作小组,制定整体投融资方案。

业内人士分析称,早期扩张中,华侨城通常会拿下成片巨幅土地,一边进行旅游开发一边进行地产开发,但这种模式前期投入巨大,旅游并不能迅速形成效益,如不能快速通过地产开发回笼资金,财务压力就会陡增。在最新战略中,华侨城将“旅游+地产”开发模式升级为“文化+旅游+城镇化”,考虑采用异地补偿,寻求跨省、跨区域的平衡。从“文化+旅游+城镇化”,再到“旅游+互联网+金融”,华侨城最终希望构建从证券、银行、保险、信托等金融体系,广泛连接市场要素和资本要素,加快实现产融结合。这极大考验着华侨城团队的管控能力。

同时,PPP模式也是华侨城降低投资成本的方式,但也存在一些问题。赵焕焱表示,PPP模式管理难度在于项目时间长。信托、基金等资金周期最多为五年,PPP项目周期一般为20年。土地、融资、法律、制度等方面的配套政策有待于进一步完善。

此外,华侨城和西安签下一系列战略合作项目协议,全面参与西安文化产业发展建设和格局重构。但是,西安旅游产业结构比较陈旧,深度体验游、互动游欠缺,华侨城此次披露的合作企业即西安旅游股份有限公司、西安饮食业绩都处于亏损状态,一直处于转型困难,华侨城的参与能否真正实现改变并且实现融合需要时间考验;此外,严跃进还直言,“对于华侨城来说,做复合型地产业务是其优势,但切入点很多都和旅游资源有关。当前的问题在于旅游项目能够聚集人气,但往往不能保证给地产导入大批购房者,所以后续此类投资和圈地还要考虑此类问题”。


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