万科拿地自持做房东 如何破解盈利难题?
2017-06-10 09:34:30作者:郭敏敏 来源:中国经营网 评论:

6月6日,万科以25.3亿元最高限价、100%最大自持面积以及70年最大自持年限斩获佛山桂城宅地,折合楼面价约1.53万元/平方米。

据《中国经营报》记者不完全统计,万科已在北京、广州和佛山三地拥有5宗自持地块,共计斥资约170亿元。

随着自持物业的不断增加,业内对于万科颇有质疑,但万科方面却回应:“有风险,我们也会去努力争取。”在刚结束的5月销售情况电话会议中,董秘朱旭谈及拿地策略时表示:“万科在土地市场较热且房价涨幅非常缓慢的情况下,投资拿地非常谨慎。”

本报记者尝试从万科方面了解其对自持物业的规划及运营策略,然而截至发稿,万科方面并未有明确回应。

170亿拿地自持

据了解,6月5日佛山出让的桂城地块起拍楼面价历史最高,达到9483元/平方米,并首次采用“限地价+先竞自持面积后竞自持年限”的竞拍模式。当日共吸引了包括万科、五矿、锦荟、越秀、世茂等16家房企到场参与。最终,该地块被万科收入囊中,按照规则,第一个报自持70年的竞买人即可获得该地块。

拿地自持,对于万科而言并非首次。早在2016年12月万科在北京就以109亿元的价格拿下2宗全自持地块,进入2017年,万科又以36亿元的总价拿下广州白云、黄埔两宗自持面积均超50%的住宅用地。至此,万科近半年内已新增5块自持地块,共斥资约170亿元。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为:“这样的条件具有很强的排他性,对于大型房企获取优质地块具备一定优势。对于万科而言,可以通过发展长租公寓品牌‘泊寓’获得租金收益。”

在地产专家刘忠岭看来,“以佛山地块为例,佛山在珠三角城市圈内占据重要位置,广佛同城还在逐步推进,存在广佛同城一体化预期,建设公寓出租对开发商来说很可能比非自持地块更赚钱。”

对于长租公寓的发展规划,在6月5日的电话会议中,万科方面曾表示,公司过去在广州、厦门开业的长租公寓较多,但从保有资源看,深圳等城市也在快速增加,2016年底公司获取的资源已经超过5万间,2017年预计进一步增加至10万间。政策支持长租公寓发展,公司也会投入更多资源。

推行众筹共建模式?

事实上,早在2016年12月万科拿下北京2宗自持地块时,就有报道指出万科将采取众筹共建的模式开发自持地块。即万科通过筛选、磋商后选取几家众筹企业,在自持产权不发生分割的前提下,每个企业在众筹计划中对应一栋楼或一个完整建筑单元。

与此同时,参与众筹的企业向万科支付相应的众筹费用,包括众筹项目的运营费用,在项目开发建成后,参与众筹的企业员工可租赁住房,并向众筹平台交纳租金,租金再由众筹平台直接返回到相应企业。

2017年3月,市场就传出小米将成为第一个吃螃蟹的人,参与到万科北京自持项目的众筹共建方案中,参与认购的小米员工可选择以市场价一半的价格购房,但无法获得产权和房本,也不能公开在市场上交易,仅能在小米公司内部交易,并不能落户北京。

对于“众筹共建”的模式,刘忠岭认为万科和企业共建可以减少资金投入。“开发阶段将所有权、经营权和使用权进行分离,70年产权仍归万科自持,经营权和使用权进行盘活资金。万科敢拿地自持,说明有备而来,只要这种模式被验证,就有可能被复制。”

新的利润增长点?

尽管万科可能通过引入符合资质的企业伙伴合作共建自持地块,缓解资金压力。但市场上对于其大规模的资金投入,投资回报等也尤为关注,普遍认为“这个账很难算得过来”。

“自持模式消耗的资金量较大,对资本的消耗较大会影响企业的存货周期及资金周转率。”刘忠岭直言。

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