深圳控股加速撤离三四线城市
2017-06-10 09:32:51作者:许永红 来源:中国经营网 评论:

继河源、泰州退地之后,深圳控股有限公司(00604.HK,以下简称“深圳控股”)近期又接连出售了5家三四线城市项目公司。

挂牌仅一个多月,深圳控股于4月下旬挂牌出售的5个项目公司在近日完成交易,接盘方为恒大和碧桂园,预期税后净收益约30.93亿港元,已接近2016年的全年净利润31.7亿港元。

近4年来,深圳控股以退还或出售的方式,对成都、泰州、佛山、河源等相关项目进行了处理。而在未来,这场三四线市场的大撤退也许仍将继续。在2017年3月召开的2016年业绩发布会上,深圳控股董事会主席吕华明确表态要坚持既定的策略“聚焦深圳,聚焦重点一二线城市”。

关于撤离三四线城市、布局深圳等相关事宜,《中国经营报》记者致函采访深圳控股方面,截至发稿并未获得回复。

项目出售获利可观

4月21日,深圳控股发布公告称,拟以公开挂牌方式出售5家间接全资附属公司的全部股权及股东债权。公告显示,以上5家公司位于江苏泰州、佛山三水,为持有房地产发展项目的项目公司,总挂牌底价合计约56.5亿元,未开发土地超百万平方米。

仅时隔一个多月,深圳控股于5月25日宣布佛山三水3家项目公司以及泰州市鹏基资产管理公司售予恒大广东,总代价为54.25亿元,预期税后净收益约29.12亿港元。

次日,其又称泰州市鹏翔置业有限公司被靖江市碧桂园房地产开发有限公司以3.61亿元竞得,相比挂牌价2.29亿元溢价约58%,此项出售预期税后净收益约1.81亿港元。

对于此番交易,深圳控股认为,出售有关资产是其一直重点推进对三四线城市项目的处置,而三四线城市房地产的回暖为集团三四线项目的退出创造了良好条件,出售事项符合公司处置三四线城市项目及优化土地储备结构的发展策略。

据深圳控股2016年财报显示,公司股东应占纯利为31.7亿港元,同比上升10.5%。深圳控股此次5个项目公司的出售收益相当可观。

国泰君安分析师刘斐凡对本报记者表示,“深圳控股出售项目公司取得高收益,主要得益于项目所在房地产市场的回暖。”

选择性撤离三四线城市

在一二线城市调控趋严、三四线城市逐渐回暖的形势下,吕华在2016年业绩发布会上依然明确表态:“经过管理层研究决定,我们认为还是不变,坚持既定的聚焦深圳,聚焦重点一二线城市策略。”

在吕华看来,当下三四线城市的回暖主要受政策因素推动,人口、财富及经济因素难以支撑区域持续回暖,政策因素淡化后,趋势必然会走向一二线城市。不过,他也表示,在特大城市周边的卫星城市,特别是轨道交通能够到达的临深片区、临广片区,未来发展前景良好,要积极争取。

记者梳理深圳控股近年财报和相关公告发现,自2013年以来,其一直在加速处置低效土地项目。

2013年11月,深圳控股向当地政府退还占地面积约58.5万平方米的佛山三水云东海项目。2014年,出售成都项目所拥有的70%股权和债权,以及退还佛山三水云东海酒店用地。进入2016年,又将河源和泰州的未开发土地退还当地政府。2017年未过半,就已出售5个三四线城市项目公司。

在接受《中国经营报》记者采访时,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,前些年三四线市场库存严峻,企业的资金压力、债务风险和销售前景都面临很大的问题,但三四线市场并非都不好,“企业当时进入或许仓促,有部分市场也被当时的行业浪潮掩盖了。资金沉淀,压力较大,企业会选择性地退出。”

有业内人士透露,出于管理和利润的考虑,不少深圳开发商也和深圳控股一样在剥离三四线城市项目。对于规模不大的开发商而言,布局区域半径过大,需要投入更多管理成本,而且三四线城市利润较低,销售周期长。

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