渠道收缩、成本上升 房企融资寻突围之道
2017-06-10 09:29:07作者:林菁晶 来源:中国经营网 评论:

在房企拿地和融资需求紧迫的当下,信托、贷款、发债渠道等资金链监管却全线收紧,伴随而来的是企业资金缺口矛盾的加剧,如今看来,这个寒冬可能会无比漫长。

在4月21日的银监会一季度经济金融形势分析会上,银监会主席郭树清表示,要合理控制房地产融资业务增速,有效防范集中度风险,严禁银行资金违规流入房地产领域。而银行贷款一向是房企主要的融资渠道。

紧接着,银监会向各银监局下发的《2017年信托公司现场检查要点》,将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。这份文件规定直指信托公司开展的“拿地融资业务”。而信托融资本是房企除银行贷款外的主要融资方式。

除此之外,企业发债也遭受着严厉的限制。

年初至今,万科等房企纷纷取消发债,并在公告中声称,鉴于近期市场的变化,决定取消中期票据的发行,涉及金额至少为50亿元人民币。

在史无前例的政策收紧形势下,房企融资该往哪里去?

龙头房企的选择

仗着品牌实力和与银行的融洽关系,一些龙头房企就显得从容淡定了许多。

作为今年1~5月份,在销售和拿地方面都进入了房企排名三甲的恒大地产,尽管其在2016 年净负债率高达119.8%(2016 年全国房地产销售额排名前10的大中型龙头房企净负债率普遍低于100%,招保万金4家龙头平均净负债率仅为33%左右,保持在相对低位,其余大型房企整体杠杆率也相对稳健,呈现“稳扎稳打”的保守风格),却依然获得了实力投资者的青睐。

继今年1月2日成功引入305亿元战略投资后,恒大又于6月1日发布公告称,第二轮战略投资者向恒大地产增资395亿元。6月2日,恒大再次发布公告,所引入的700亿战投已全部到账,并完成相关工商变更登记。至此,战略投资者将持有恒大地产约26.12%股权。

这些战略投资者实力强大,包括了深业集团、山东高速、深圳广田等。海通证券房地产分析师涂力磊评论:“其重要合作伙伴的参与,有利于产业链上下利益绑定一致,发挥合力保证企业高速发展。”

伴随着两轮远超市场预期的引战,恒大净资产大幅增厚。资本实力大增的同时也带动了净负债率下降。根据恒大2016年的财报测算,在引战完成后,恒大净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。

“恒大此次引入战投的融资规模巨大,甚至高于万科上市以来在二级市场的融资总额。”涂力磊指出。

今年一季度销售大幅增长的万科,通过私募股权基金募资的方式也同样经受住了融资收紧的考验。

5月23日,万科在官网上发布了关于公司与专业投资机构共同发起设立商业地产投资基金的公告。公告中称:万科企业股份有限公司拟通过下属公司珠海梦想家商贸有限公司出资人民币50.31亿元与招银资本、长江招银共同设立两只专业商业地产投资基金“成长壹号”“成长玖号”。用于投资万科及其下属控股公司所持有的42项商业地产项目。

对此,业内人士表示,万科成立投资基金,一方面是其轻资产化的最好体现;另一方面也可视为其在变相创造融资渠道。不过,项目引入私募基金后剩余持股比例等于或低于50%,不再属于集团的附属项目融资,而计入长期股权投资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访中表示:“在各个通道收紧之下,万科成立投资基金的做法,实际上很符合大型房企利用品牌和实力来获取融资的行为,可以有效回避金融管制。”

在融资渠道收窄的大背景下,华夏幸福选择了继续抱紧银行和永续债的大腿。

5月6日,华夏幸福基业股份有限公司发布公告称,其拟与中国光大银行签署《战略合作协议》,结成长期战略合作伙伴关系。光大银行愿意在符合国家产业政策和信贷管理要求的前提下,为华夏幸福及其成员单位提供500亿元一揽子融资服务方案。

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