百万方宅地合围 “过江龙”融信首入广州
2017-06-03 09:45:19作者:许永红 来源:中国经营报 评论:

近年在土地市场南征北战的融信终于入穗,其在广州首个项目将如何打造?这个闽系房企是否能融入广州的水土尚是一个谜。

5月初,融信力克多家实力房企夺下增城区荔城地块,宣告进入广州市场。激烈的土拍过后,融信挥金近12亿元,配建安置房3600平方米,自持面积55%。这是在广州近期土地市场调整后,需要自持部分面积的第三宗地块,前两宗均由万科收入囊中。

事实上,相比此前同样借道增城首入广州的中航里城以及融创,“过江龙”融信在广州的首个项目,除了直面所在板块逾百万平方米宅地的市场冲击,同时也要承担开发运营自持物业的压力和风险。

业内人士告诉《中国经营报》记者,开发自持型物业在资金方面要求较高,且后续需把控现金流的风险。对于广州首个项目,融信方面向记者表示,公司将在开发和租赁模式上进行探索和创新,积极尝试新的商业模式。

地块暂无动工迹象

记者查阅相关文件获悉,该地块在3月底挂牌出让,原计划以惯有的“竞地价、竞配建”的方式进行拍卖。但时隔约半个月,广州市增城区国土资源和规划局又发布补充公告,竞拍方式改为“竞地价、竞配建、竞自持、摇号”。

尽管这样的竞拍方式增加了房企的拿地压力,但与此前增城多数宅地一样,现场争夺依旧激烈。

据悉,该地块吸引了保利、碧桂园、万科、融信、合景、越秀、招商等10多家品牌房企围抢,6分钟就冲到了最高限价,竞配建也一下报出了最高面积,直接进入竞自持环节。

该地块的竞拍过程耗时共约15分钟,最终由融信以11.76亿元,配建安置房3600平方米,自持面积55%的代价迅速拿下,扣除配建面积后,楼面价约1.6万元/平方米,成为该板块的单价标杆。

近日,《中国经营报》记者实地走访发现,该地块目前已基本平整完毕,地上碎石散落,围墙并没有完全封闭,也有一间位于地块边沿的小房屋仍未拆除。此外,现场看不到任何有关企业的信息,也不见施工机械、建筑材料以及工作人员。

广州中原研究发展部提供的数据显示,目前地块周边的一手项目价格约2.2万元/平方米,如乐天峰公馆和同创滨江,而合汇中央广场则高达2.5万元/平方米。与地块位置较近或相邻的项目主要是二手社区,价格在1.5万元~1.8万元/平方米之间。

在以购房者身份的走访中,记者发现今年荔城板块的房价在短短时间内就实现了大幅度上涨。有房地产中介人士对记者举例称:“3月之前,当时仍有住宅产品出售的房价在1.5万元~1.7万元/平方米左右,进入3月,直接升到了2万元/平方米。”

至于房价飙升的原因,该中介人士认为,增城荔城板块的货量不足,想买房的人却越来越多。新的一轮调控之后,广州市区买房的社保年限要求由三年变为五年,东莞、佛山这些周边城市也加强了限购。增城尽管也出台了限购政策,但外地人仍可以购买一套房,所以吸引了大量其他区域外溢需求。

该中介人士指出,目前荔城板块房价上涨的速度已经放缓,相对稳定。而且对于来自市区的购房者而言,地铁周边项目是首选,融信地块所在的位置并不是热门置业区域。

自持过半物业成发展难题

作为广州楼市的价值洼地,不少“过江龙”房企热衷于把增城作为落脚广州的首站。除了融信,此前还有中航里城以及同为闽系的融创。在项目选址、进入时机等方面,各大房企均有不同的表现,也因此面临着不同的市场挑战。

2015年9月,中航里城以19.3亿元拿下与增城朱村相邻的两宗宅地,折合楼面价分别为3966元/平方米和4612元/平方米,溢价率均在50%左右,刷新了当时的增城地王纪录,后来以中航城的案名进行销售。由于项目紧靠地铁21号线朱村站,以及教育城的建设,中航城的销售业绩持续向好。

融创进入增城的方式则较为低调。2016年5月,合景泰富以31亿元拿下增城朱村街两宗宅地,随后宣布将联手融创一起开发,后者仅主要扮演投资者的角色,项目案名为云溪四季,由合景泰富操盘。这两宗宅地价格不菲,两者楼面价约5800元/平方米,溢价率都在180%左右。销售人员告诉记者,项目预计在今年6月底开盘,价格仍待定。

相比中航里城和融创,融信要面临的市场挑战更多,此番到来除了恰好碰上广州土地市场调整收紧,而且目前的市场形势也难言乐观。

广州中原研究发展部表示,按目前项目扣除配建后的7.48万平方米建筑面积来算,未来自持面积将达到4.1万平方米,而且在荔城板块,主要的居住和工作人群多为本地人,房产持有比例较高。另外,荔城近期也没有重大招商引资项目进驻,同时不属于未来增城人口迁入的重点区域,因此租赁市场比较平淡。

同时,广州中原研究发展部指出,2015年至今,从荔城板块公开出让宅地的情况来看,早前楼面价在6000元~14000元/平方米之间,通过划拨方式出让的面积更大,占地面积总计125万平方米。假如这一部分用地在未来2~3年内投入市场,定价方面将比融信项目更具优势。

合富研究院也分析称,参照市场周边租赁价格,融信地块的最高限制地价相当于40年以上的租金收入水平。如果竞得企业难以在经营能力上有所突破,将面临长期资金回笼压力。

对于广州项目定位以及自持物业运营等问题,记者致函采访融信方面,对方回复称,公司尚未确定该地块具体的产品定位,自持部分的发展目前也仍处于内部探讨和商议阶段。在“只租不售”的大前提下,公司将进行开发和租赁模式的探索和创新,积极尝试新的商业模式。

“在土地市场的调控下,如何盘活自持的物业,以及高价地块如何实现高利润,是最近拿地房企普遍面临的问题。”方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者,关于自持物业的运营,过去没有太多参考案例,未来只能拭目以待。

此外,邓浩志指出,在市场火热的背景下,高价地的出现较为常见,但如果未来的房价上涨速度没有达到房企的预期,项目采取亏损销售的策略也不奇怪。

值得关注的是,融信今年在土地市场依旧“大杀四方”,而自持物业则成为了新的亮点。据记者不完全统计,截至5月底,融信今年已拿地约12宗,拿地金额逾百亿元,不少地块需要部分自持,其中天津两宗地块的自持面积超过4万平方米,杭州萧山空港新城地块自持比例达到了67%。

在接受记者采访时,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,自持型物业开发对于资金的要求比较高,后续对于既定项目积极把控现金流风险最为关键。




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