中海一季度拿15宗地 发家地深圳仍缺货待补
2017-05-06 08:31:39作者:郭敏敏 来源:中国经营报 评论:

“2017年要花1000亿元拿地。”中国海外发展有限公司(00688.HK,以下简称“中海”)董事局主席肖肖所带领的新领导班子在2016年度业绩会上定下了2017年的拿地任务。

从其最新披露的一季度拿地情况看,中海2017年拿地节奏明显加快,第一季度已通过招拍挂获取了15宗土地,而2016年全年仅新增18宗土地。

就在中海加快拿地节奏的同时,有媒体报道称中海一季度所披露的新增土储数据与各地块国土局公开信息不一致,对此《中国经营报》记者一一核实了各地块情况后确认,中海所披露的一季度新增土地总楼面面积相比国土局披露的总建筑面积高了近百万平方米。

多位资深业内人士在接受本报记者采访时认为,如若投资者提出该疑问,中海方面需给予相应的解释。对此,本报记者致电中海相关高管,其表示有注意到这个问题,但不方便作回应。

值得一提的是,尽管进入2017年后中海拿地节奏加快,但其在发家地深圳(含东莞)的货量却已不足百万平方米,市场声音认为其若不加紧补货有可能影响其在深圳的市场份额。

就记者观察了解,其在深圳补货积极性很高,在多次招拍挂现场均有出现中海的身影。以2月深圳龙华商地为例,中海在拍地现场也参与了该次耗时两个多小时,数百轮举牌的争地之战,但最终空手而归。

针对以上问题,本报记者致函中海方面,但截至发稿前对方暂未给出回复。

一季度新增土储数据不一致?

根据中海在港交所披露的信息显示,一季度公司共计以207.82亿元人民币(下同)在北京、上海、重庆、东莞等地获取了15宗地块,总土地面积为127.97万平方米,总楼面面积约为413.37万平方米。

然而记者梳理每个地块在当地国土局所公示的地块信息发现,根据每宗地块对应的最大容积率计算,中海一季度新增的每宗地块披露的最高楼面面积均略高于国土局所公示的地块最高建筑面积,差异普遍在10万平方米以内,15宗地块总建筑面积为319.53万平方米。

同策咨询研究部总监张宏伟表示:“内地房企在香港上市,披露的信息一般和内地的是一致的,单位原则上表达的意思是雷同的。”

记者查阅《香港法例》第123F章《建筑物(规划)规例》第23(3)(a)条规定,建筑物的总楼面面积为在每层楼面水平(包括地面水平以下的任何楼面)量度所得的建筑物外墙以内面积,连同建筑物内每个露台的面积(以露台整体尺寸计算,包括其围边的厚度),以及建筑物外墙的厚度。

而内地通常所说的计容建筑面积则多指地上总建筑面积,最大计容建筑面积为土地面积与最大容积率的乘积。

对此,一位熟悉房地产开发报建的资深业内人士在接受本报记者采访时表示:“总楼面面积与总建筑面积是两个不同的概念,从数据上看,中海披露的土地储备数据不同的原因在于单位的差异,显然所对比的数据是与国土局披露的最大计容建筑面积(地上部分总建筑面积)测算的,其港交所披露的最大楼面面积应该是有包含地下的可经营部分面积。”

另一位房企投资部专门负责招拍挂的相关人士也表示楼面面积是计容且扣除了不可售部分,建筑面积则含地下。其实两个概念并不一致,不能相比。

在国泰君安分析师刘斐凡看来这个差异可能和土地的容积率变动相关。“比如中海拿地之后,根据自身后期规划发现可以建更多的房子,相差个八九十万平方米的可能性也是有的。”不过他也指出,容积率的变动仍需在通过地块所在地区相关部门审批才行。

对此,上述多位业内人士均指出为了保护投资者的权益,在投资者有要求的情况下,中海方面需要对于上述披露数据不一致的问题作出相应解释。

事实上,关于中海土储披露情况已不是第一次被质疑数据有问题,早在3月的投资者说明会上,就有券商向其董事局主席肖肖提问为何截至2016年底公司土地储备好像少了1000多万平方米。

彼时肖肖的回复:“关于土地储备的问题,不用在此纠结,逐条核对了,土地是始终跑不掉的。”

深圳土储不足百万平

事实上,进入2017年,虽然中海拿地的节奏明显加快,一个季度新增15宗地块,已达2016年全年的八成以上,但记者注意到其在发家地深圳仍缺货待补。

据中海披露数据显示,截至2016年底,集团在内地33个城市及港澳拥有土地储备约5677万平方米,其中权益部分为4881万平方米,四个一线城市的土地储备占比为17.7%,深圳(含东莞)储备面积仅为80.9万平方米。

虽然通过并购中信,获得了一定的土地储备,但是中海其发家地——深圳所持有的土地面积确实份额较小。

据记者梳理,中海2017年在深圳(含东莞)有四个项目在售或待售,包含了并购中信获得的项目。其中中海·天钻和中信红树山仅剩尾盘几十套货量在售,清水河旧改地块未来则将自持运营。对此有市场声音认为中海若不及时补充土地储备,很可能会影响其在深圳的市场份额。

“中海目前在深圳的土地储备大概只有百万平方米,中海擅长的是低价拿地,通过高周转,实现高利润,但现在这个模式显然是难行得通的。深圳市场本来地少,只能通过旧改、并购等方式拿地,旧改周期长、并购存在一定影响。虽然中海在深圳发家,但这几年相较于同期快速发展的房企来看,中海的不足开始显现。”分析师刘斐凡表示。

在年初深圳的招拍挂土地出让现场也有中海的身影,记者在现场注意到其表现非常积极,不过最终并未拿下相应地块。彼时有业内人士指出中海一改以往“低价拿地”的作风很大程度是受压于销售压力,但压力再大对于地价仍有上限控制以防风险,显然当时的拍地价格已超出其预估上限。

除深圳外,在深圳周边中海也在积极拓展土地储备。2017年1月份就以约29.23亿元人民币的土地出让金拿下东莞凤岗地块,楼面地价约2.66万元/平方米,并要求配建36450平方米商品住宅无偿移交给当地政府。

彼时,有声音认为其“高价拿地”。不过同策咨询研究部总监张宏伟对本报记者表示:“对于品牌房企而言,一两块地自持或者配建一定比例的保障房等,放在其整个土地储备面里看,并不会存在太大压力。”

纵观中海在全国拿地的节奏,相比2016年度有明显加速。2016年度报告显示,该报告期内中海总共以约484亿元港币购入地18幅地块,新增土地面积972万平方米。而2017 年第一季度,中海就已经拿下了15宗地,以约207.82亿元人民币的土地出让金新增127.97万平方米。

对此,张宏伟表示:“调控已进入深水区,楼市周期性下滑已经开始显现,在这种状态下土地价格会越来越理性,不仅是中海,很多房企在这个阶段都会选择加速拿地,希望在这个环境当中通过调整布局扩大规模或实现弯道超车。”




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