绿化用地上建酒店 北京望都新达城项目被指违规
2017-04-29 08:54:49作者:颜世龙 来源:中国经营网 评论:

  本属绿化用地却被打造成海鲜商贸城,经营多年后本该拆除腾退却又变身酒店公寓违规出售,在北京市对各类违法违规的房地产项目进行清理整顿之时,有的项目仍然顶风作案。

  近日,《中国经营报》记者在走访北京市朝阳区来广营一项目时发现,本属违法建筑,并在主管部门连续两次下达整改通知后,开发商却仍然在以酒店公寓的名义分割出售该项目,而以租代售、售后返租等方式已吸引了大批投资者和购房者进入。

  外迁与改造

  北京市朝阳区来广营西路和来广营北路交叉口西北,北京新达城海鲜购物广场正在进行搬迁改造,除了要拆除原来对外租赁的海鲜摊位,现场的施工人员还要就地改造成一座“准四星”酒店。据商户介绍,原来市场租赁费为3元/天/平方米左右,由于周边缺少农贸市场,所以此地生意红火。

  据了解,北京新达城海鲜购物广场自2015年5月开业以来,共分三层,每层营业面积4000多平方米。市场一层为海鲜批发零售区,二层为蔬菜类肉类区,三层为海鲜深加工档口。此前记者看到,市场业态除涉及海鲜等,还包括洗车、修车和夏日啤酒烧烤、超市等。

  据工作人员介绍,虽然市场此前红火,但后期来广营政府嫌市场太乱,所以就只能搬迁,老板才从外面挖来一个运营团队,准备依靠望京商业圈打造一个“准四星”的酒店。“老板肯定不愿意折腾,因为原来光收租金就每年能达到800万元。”

  记者在售楼处样板间了解到,为了打造一处准四星的酒店,开发商将原本的1~3层楼全部重新改造为30~70平方米不等的平层公寓和LOFT公寓,共计200多套房源,并以自带天然气、独立卫生间等卖点吸引了大批消费者前来投资购买或自住。

  “一层中间部分全部为小平方米开间,而东西南北四周为大户型LOFT并带有天然气;二三层全部为开间,四周同样带有天然气;四层带有花园,但只有12套房子且不对外出售,因为已经被客户全包了。现在1~2层的小户型都已经售罄,无论是自住还是投资都非常合适。”工作人员说,“平层的小开间59万元左右,最后一套小户型的LOFT也71万元,大户型约在百万元左右。目前只接受客户全款支付,如果有北京社保公积金可申请办理个人信用消费贷款,分三年还清,此外还有2%的手续费。”

  而当记者深入了解后得知,该项目并非正常的商品房销售,其硬伤在于没有房本,但开发商采取以租代售和售后返租为卖点吸引消费者进场。“之所以没有房本是因为这块地是老板此前从来广营镇政府和朝阳区园林局租来的,租赁期是从2012年至2052年,共计40年,由于此前一直在做海鲜市场,所以购房者实际到手后预计剩下35年。”工作人员说,“如以后到期,可以向政府缴纳地皮租金,或遇到拆迁补偿可按业主购买实际面积享受相关补偿。”

  而据工作人员提供的《望都新达城天伦酒店投资回报率》清单内容显示,如果业主非自住,可将房屋以租赁形式交回开发商,由其代为统一运营。以30平方米、总房款60万元户型为例,前10年、20年、35年租金分别合计为663075元、1509327元、3100741元。“年投资回报率为10%,每两年递增5%。不管将来开发商能否租出去,业主的钱一分不少。”

  “全卖出去预计能收入2亿元左右,因为老板在北京有多个类似无房本的地产项目要启动,所以急需用钱。”工作人员说。

  相关部门称“属于违法建筑”

  《中国经营报》记者查询工商资料获悉,项目开发商为北京望都新达城天伦酒店管理有限公司(以下简称“新达城酒店公司”),成立于2014年8月25日,法人为徐明,注册资本为1000万元。

  来广营镇政府在接受记者采访时表示,该项目与来广营政府无关,其土地主管单位为朝阳区园林局。而朝阳区园林局副局长张东立表示,该地块原属于北京朝来世纪房地产开发公司的代征绿地,后其权属划归朝阳区园林局所有,此后北京市出台并鼓励社会资金参与绿化,可以认建认领的政策,所以朝阳区园林局于2012年与北京佳旗伟业商贸公司(以下简称“佳旗伟业”)签订为期20年的协议,将该地块由其免费认领用以绿化。

  “绿化用地不允许建设建设物,这属于违法建筑。我们在2016年先后两次要求其拆除整改,但是他们到现在还没动。”张东立说,“下一步将联合其他部门进行拆除。”而据新达城酒店公司财务部工作人员说,佳旗伟业是新达城酒店公司的总部,“地块也确属绿化用地”。

  北京京润律师事务所主任律师张志同表示,由于该地块属于绿化用地,而开发商私自改变了土地用途并进行相关销售,所以此案中双方买卖均属不合法,因为从民法角度来说,交易的标的物首先要合法,即便消费者已经付费,相关物权也不会进行转移和改变。而就售后返租而言,虽然住建部此前有部门规章并禁止,但主要是针对商品房在尚未竣工时做出的规定,对此类情况并未有具体规定,但此类“售后返租”情况可能会触犯刑法,根据2011年最高法关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释规定,不具有房产销售的真实内容或不以房产销售为目的的返本销售/售后返租等行为吸收公众存款资金的以非法吸收公众存款罪论处。

  “实践中发现很多当初承诺售后返租/包租的房地产项目最后出现资金链断裂,甚至企业恶意违约或捐款跑路的情况发生。”张志同称。

  新达城酒店公司副总付某在接受采访时说,公司不涉及诈骗或非法集资,也并非是以租代售,而是公司将租赁权予以转让,大家一起来合作经营。“地块一部分属于来广营政府,一部分属于园林局,我们是从政府手里租来的。项目违规与否先不谈,至少是不违法,国家并没有说不允许这样操作。”而对于租地费用和土地性质等,该负责人表示不方便透露、不太清楚。

  而记者在朝阳区公安局来广营派出所采访时,一位民警则表示此前已经关注到该项目,并直言:“不要买,天上不会掉馅饼。”

  张志同说,就消费者风险而言,可能最终付费后却面临既拿不到房子也难以取得返租收益情况,甚至会面临被政府依法拆除的风险,如果政府依法拆除违建也是不会给予赔偿的。“就租赁合同本身而言也存在问题,该公司在2012年从园林局将土地租过来,即便转租也不能超出剩余租赁期限,而按照土地租赁来说,一般最长租赁期限不长过20年,但现在开发商要向消费者租35年,实际上是夸大了预期收益,激发了消费者的购房冲动。”

  为此,记者向朝阳区政府及相关部门发出采访请求,但截至记者发稿尚未获得回应。


*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。
责编:赵芳迪 zhaofangdi@cbnet.com.cn

中国经营报

经营成就价值

订 阅
最新文章
绿化用地上建酒店 北京望都新达城项目被指违规

本属绿化用地却被打造成海鲜商贸城,经营多年后本该拆除腾退却又变身酒店公寓违规出售,在北京市对各类违法违规的房地产项目进..[详情]

遭遇调控政策连环击 北京昆仑域等豪宅入市难

自去年“9·30”新政实施后,北京豪宅市场遭遇了前所未有的尴尬,部分报价高的项目被挡在市场之外。[详情]