遭遇调控政策连环击 北京昆仑域等豪宅入市难
2017-04-29 08:52:41作者:张忠山 来源:中国经营网 评论:

自去年“9·30”新政实施后,北京豪宅市场遭遇了前所未有的尴尬,部分报价高的项目被挡在市场之外。今年以来,北京楼市调控政策持续加码,迎来了升级版的最严调控“3·17”新政,并先后追加8次调控政策,招招直指实现“房价环比不上涨”的目标。

位于丰台区西二环附近的豪宅项目昆仑域,可谓见证了北京楼市的这场风云巨变。在2015年北京土地市场的新年首拍上,招商华润九龙仓平安联合体以87亿元拿下位于丰台区亚林西居住区的两宗土地,其中就包括由华润置地操盘的昆仑域项目。在之后的两年多时间里,虽然数次传出入市风声,但昆仑域“千呼万唤难出来”,至今未能取得预售许可证。

近日,《中国经营报》记者实地走访发现,该项目仍在施工中,目前样板间已经开放。销售人员表示如果今年推盘,价格预计在10万元/平方米左右,比去年报价有所下调。在拿地两年多后,昆仑域项目究竟何时推盘,是否会下调价格加快入市?记者多次致电并致函华润置地华北大区,截至发稿尚未获得回应。不过,有专家表示,在目前房企融资环境收紧的情况下,成本挤压会带来去库存和回笼资金等压力,若遇到预售证限制,产品销售的潜在压力还会增加。

拿地两年仍未推盘

2016年7月28日,在华润置地新北京大区举办的“城市·昆仑”新品发布会上,昆仑域作为华润置地位于三大一线城市的顶级产品之一出现,分别为北京昆仑域、上海静安府及深圳湾悦府。目前,上海静安府和深圳湾悦府已经陆续开盘,唯独位于北京丰台区西二环附近的昆仑域项目,在拿地两年多后迟迟未能入市。

将时针拨回到两年前,2015年初,在北京土地市场的新年首拍上,招商华润九龙仓平安联合体以87亿元拿下位于丰台区亚林西居住区的两宗土地,总面积约33.82万平方米。

公开资料显示,其中昆仑域所在地块吸引了包括京投中海万科天恒联合体、华远首创联合体、招商华润九龙仓平安联合体、华侨城龙湖方兴葛洲坝联合体、k2地产等8家房企或联合体参与竞拍。最终,招商华润九龙仓平安联合体以总价42亿元、溢价率近50%、配建45300平方米“限价房”的代价摘得该地块。据测算,该地块成交楼面价接近4万元/平方米,最终该项目被命名为“昆仑域”并由华润置地操盘。

在拿地三个月后,2015年4月,华润置地北京大区在“城市之光”品牌发布上透露,2015年将向市场输出7个住宅新品,其中就包括顶级豪宅昆仑域。当年拿地,年内推盘,可谓一气呵成。但事实上,昆仑域在之后的一年多时间里一直处于“待售”状态,渐渐淡出了人们的视野。直至2016年7月在“城市·昆仑”新品发布会上,昆仑域才作为华润置地位于三大一线城市的顶级产品之一再次出现。

计划赶不上变化,豪宅昆仑域可谓命途多舛。2016年上半年楼市一路高歌猛进,房地产泡沫显现,下半年北京推出“9·30”新政,在出台银行贷款、杠杆等方面政策的同时,规定“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案”。“9·30”新政的出台,划出一道分水岭,将报价过高的昆仑域等豪宅挡在市场之外。

2017年以来,本着“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,北京楼市调控不断收紧。“3·17”新政相比于之前的政策有过之而无不及,北京市住建委在3月17日发文表示要“强化调控措施,着力稳定房地产市场”,并明确提出“确保新建商品住房成交均价环比不增长”的要求,继续在预售审批、现房销售备案环节,严控商品住房申报价格。

如今,房地产市场的“深水”正慢慢退去,部分以昆仑域为代表的北京豪宅受政策影响搁浅,价格“高不成低不就”,面临着两难的抉择。

或降低身价入市

在拿地两年多时间后,昆仑域终于有了新进展。据了解,该项目样板间已经于4月10日开放,客户可通过与销售人员提前预约参观样板间。近期,《中国经营报》记者通过实地走访了解到,虽然因仍未取得预售许可证,昆仑域项目售楼处还未开放,但不乏来访客户,有销售人员在售楼处门外介绍项目情况。“今年开盘的话价格不会很高,10万元/平方米左右,如果不是受政策调控影响,我们去年报价就将近12万元/平方米了。”

此前据人民网报道,华润置地原计划在去年10月份将该项目推向市场,但因为没有取得预售许可证,便推迟到了今年3月份,同时因公司预计取证报价难以通过北京市住建委的批准,再次报价时会有所下调,以销售均价10万元/平方米上报取证。但如今3月份已经过去,截至目前,拿地两年多的昆仑域仍未能取得预售许可证。

另外有数据显示,今年以来在北京豪宅市场上,8万元/平方米以上的在售项目几乎都是“9·30”政策实施之前已经取得预售许可证的楼盘,而“9·30”新政之后,鲜见预售均价超过8万元/平方米的项目获批,因此有业内人士认为,8万元/平方米成为当前北京楼市的拿证红线。

从华润置地公布的土地收购及销售情况来看,2016年华润置地在北京没有获得一宗地块,也没有推出新项目入市,在北京市场表现暗淡。昆仑域项目究竟何时入市,是否会降低报价加快入市?记者多次致电并致函华润置地华北大区,截至发稿仍未获得回应。

“自去年‘9·30’新政以来,北京为稳定房地产市场,楼市政策频频收紧,‘3·17’新政之后形成了包括认房认贷又认离、提高首付比例、压缩贷款周期等在内的政策格局。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,现在北京市住建委对楼盘入市价格控制严格,以行政手段形成价格上限,避免高价楼盘助推房价。

赵秀池表示,一般情况下楼盘入市价格达到楼面价格的一倍才能实现盈利。昆仑域项目拿地时楼面价接近4万元/平方米,也就是说推盘价格保持在8万元/平方米以上才能盈利。不过,考虑到该项目已经拿地两年多,可能存在积累资金成本等问题,盈利空间跟“9·30”新政之前不可同日而语。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房地产政策频频收紧,使得新盘入市的门槛相对提高。“3·17”新政对市场交易会有较大的影响,豪宅项目销售压力比较大,既体现为房企销售业绩的压力,也体现为新项目入市在定价方面受到监管的压力。从这个角度看,豪宅市场降温也是有可能的。不过,基于豪宅不追求高周转的营销心态,也不排除部分物业存在惜售心理。

“对于北京豪宅市场来说,一些项目待价而沽的心态很明显,当然有时候过于看重核心区域的土地增值空间,反而会错过很多营销机会。”严跃进表示,当前政府对于购置豪宅的资金审核较为严格,这会使得潜在的接盘者减少。另外,在房企融资环境收紧的情况下,成本挤压会带来去库存和回笼资金等压力,若遇到预售证限制,产品销售的潜在压力还会增加。严跃进认为,这类问题的出现,很大程度上和地产企业对于政策走向不明晰有关。

事实上,面临着预售价格调控而遭遇尴尬的豪宅不止昆仑域一个,与昆仑域紧邻的中国玺项目同样面临拿地两年仍未入市的情况。据悉,在拿下昆仑域所在地块当天,招商华润九龙仓平安联合体同时拿下中国玺所在地块,折合楼面价近5万元/平方米,由招商蛇口负责操盘。不过有观点认为,这两个项目定位相似,位置紧邻,可能会存在激烈的竞争。

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