沪再出重磅土地新规 长三角房企拿地或进入新一轮“洗牌”
2017-04-29 08:44:59作者:杨玲玲、张玉 来源:中国经营网 评论:

距离土拍再现“招标挂牌复合式”仅隔十余天,上海土地市场又现重磅新规。根据近日发布的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》(以下简称“规定”),办公用地不得建设公寓式办公;商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店;办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

《中国经营报》记者梳理发现,近段时间以来,长三角地区包括上海、南京、杭州、扬州等重点城市,从政策层面的审核房企资金,到改变土拍规则,再到商办用地禁止建类住宅,房企拿地正陷入新一轮“洗牌”。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷在接受《中国经营报》记者采访时表示:“没有资金实力的企业今后将很难在上海等地生存下来。”然而,房企通过招拍挂拿地仅有充足的资金还远远不够,土拍新规更涉及到财务指标、信用评级以及开发经验等。由此,企业通过合作、参股、收购等曲线拿地的案例也愈来愈多。

沪重磅土地新规出炉

根据“规定”,出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店,并约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。同时,对绿色建筑、装配式建筑和废弃混凝土资源化利用等配置提出建设要求,并限制或禁止诚信异常企业参与土地交易。

“这次出台的政策反映了上海市政府在规范市场中的契约精神,把很多东西明确在我们的土地出让合同中,这是上海做法比较细腻的一个地方。”一位房企高管在接受本报记者采访时提出。

对此,记者第一时间联系了宝龙地产方面,其此前有多个项目受“类住宅”政策波及,就此次上海新出的“封杀商住”的土地政策对公司的影响,该公司相关负责人未予以回应。

此前不久,上海市规划和国土资源管理局刚发布公告表示,将上海临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块出让方式调整为“招标挂牌复合式”。出让时间为5月26日。

所谓招标挂牌复合式,是指地块根据通过资格审查的申请人(以下简称“有效申请人”)数确定出让方式。若有效申请人数超过三人,地块采用招标方式出让,有效申请人即为“投标人”;若有效申请人数为三人及三人以下,地块则采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”。

记者了解到,这种“招标挂牌复合式”的土地出让方式在2012年的上海市场曾被启用,并在2014年楼市低谷期被取消,以“直接拍卖”代替。

对于上海土地市场再现“招标挂牌复合式”,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,这也是调控的一部分。“上海是房企竞争的重要战场,加上最近2幅宅地溢价率有走高趋势,因此需要在土地出让方面做出新的尝试。这种出让方式此前就有,上海从2014年以来用招挂复合方式出让一共成交17块土地,都是低溢价成交。1块地溢价率9%,其余16块,都不超过1%。采用这种方式,属于‘驾轻就熟’,以后刷新区域纪录的可能性减小,面粉价格不贵,面包价格自然也就没有了上涨的动力。”

据悉,在全新的土拍规则中,除了要考核拿地房企近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率等基本指标外,还要考核信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他评定指标。

对此,行业观察人士分析称:“此前的土拍,拿地只要价高,现在不仅需要拿得出钱,还要看企业资历。当前的打分系统,经验要占50%,所以小房企竞争力不强。现在还只是几块地,如果这种方式运用到所有土地出让,那对中小房企而言,生存空间将大大压缩。”

同时,欧阳捷撰文指出:“这意味着企业必须有公开透明的财务制度,有经过第三方审计的财务报表,以证明其经济实力,仅看这一条,所有非上市房企差不多全军覆没。”

这也意味着在上海进行地产开发,如果未来有卷款跑路或者项目烂尾可能的企业,都不再有资格拿地,或将从上海房地产圈出局。“一旦圈定了3家入围投标房企,除非评分办法修订,未来上海的房地产开发市场几乎就会面临被这几家房企‘垄断’的格局,或许这也并不是政府所愿意看到的。”欧阳捷称。

环沪土地市场收紧

近日来,长三角地区已先后在土地市场祭出新规。

3月24日,恒大以36.2亿元拿下杭州萧山区一幅地块,溢价率78.74%,折合楼面价30387.39元/平方米。而此前,萧山区最近一次宅地出让还在去年9月。

或许正因如此,杭州市国土局和房管局紧急出台土地新政:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投保自持面积比例为100%时,则转入投报配建养老设施的程序。

一个月后的4月24日,杭州市国土资源局联合杭州市住房保障和房产管理局发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》(以下简称“通知”),要求在土地出让时,通过竞投自持比例确定的要求房企自持商品房屋用于出租的,市国土资源局负责在土地出让合同中予以约定,并在不动产登记证书中进行注记“不得销售、转让”。违反规定将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定,纳入“黑名单”,并取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

而南京在最近一次的土拍中,网上交易共计8幅地块,成交的8幅地块中6幅住宅用地需进行现场摇号后确定竞得人,总起始价70.8亿元,成交总价104.31亿元,溢价33.51亿元。

记者了解到,自去年5月起,南京土地拍卖引入“熔断机制”;8月份,土拍竞价规则进行调整后,南京进入“现房销售”时代,即地块网上竞价达到现房销售起始价时,该地块所建商品住房必须现房销售。另外,当地块网上竞价达到最高限价时,仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,则停止网上竞价,改为现场摇号确定竞得人。

同时,扬州市也在近期出台的土拍新规表示:“当土地竞拍达到指导价时,将住房销售模式由预售改为现房销售,当土地竞拍达到最高限价时,中止现场竞价,对有意继续竞价的企业采用现场摇号方式确定中拍人。”

对于各地频频刷新的土拍规定,亿翰智库上市房企研究中心主任张化东认为,土地出让新规实际上是为原来的土地政策填补漏洞。由此,房企在重点城市拿地的风险和成本都越来越高。

房企多元化拿地补仓

土地市场在地价高企、供需乏力的情况下,品牌房企对热点城市、热点地块依然拼抢积极。

“2017年伊始,全国土地市场在政策调控下明显降温,继2月环比量价齐跌后,3月全国成交量价持续创新低。”同策咨询研究部郑静认为,受楼市调控政策和政府土地行政干预等双重影响,土地市场表面降温,实则房企拿地热情不减。

不过,在上海等一线城市土地市场“僧多粥少”的情况下,企业竞争更趋激烈,对于企业来说,拿地,并且拿对地,已经成为决定未来发展的生命线。由此,部分房企不仅在土地招拍挂市场积极厮杀,在二级市场上对优质地块也极为渴求,越来越多的房企寻求合作开发,或以收、并购的方式增加土地储备。

宝龙地产方面表示,开发商通过并购、收购、合作等方式拿地历来已久,在当前的政策环境下,宝龙不会在一线城市积极拍地,会尽量通过能够帮忙消化库存的方向来进行未来的发展。同时,公司方面表示,很多中小型开发商在政策的调控下很难生存下来。“这对于一些大的、有实力的企业来说反而是一种机会。”

而闽系房企阳光城近来在收购市场亦是动作频频。2017年一季度,阳光城加强长三角地区布局,以39.84亿元收购了上海信业100%股权,也间接获得上海及佛山共94.1万平方米土储。

“房企通过合作、并购等形式拿地能够合理分摊风险,同时,直接收购项目见效快。”卢文曦表示,“现在很多房企直指千亿目标,快点吃成胖子才能避免自己在这轮调整中被淘汰。”

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责编:赵芳迪 zhaofangdi@cbnet.com.cn

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