“另类”闽系房企开启并购拿地模式
2017-04-22 09:29:01作者:郭敏敏 来源:中国经营网 评论:

2016年房企年报披露接近尾声,近期,中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布2017中国房地产开发企业500强榜单,当中显示,闽系房企独占20席,前50强中跻身14席。尽管“激进”一词已成闽系房企的惯用标签,然而《中国经营报》记者梳理闽系房企2016年的业绩报告发现,厦门建发、厦门国贸等房企反而更求“稳”。

值得关注的是,闽系房企通过收购、并购的方式获取土地储备的力度在加大。而随着融资环境的收紧,这部分较为“另类”的闽系房企融资成本却普遍降低,有的负债率实现大幅下降,也有国企试图转型。

对此,多位业内专家在接受记者采访时均表示,“福建企业近两年呈崛起态势,并且获得了较好的投资回报。”

业绩分化渐显

事实上,2016年各家企业年报数字均很“亮眼”,闽系房企也不例外,但受企业自身战略规划的影响,业绩分化渐显。

日前,记者梳理了多家房企年报,中骏置业控股有限公司(以下简称“中骏置业”)2016年度营业收入实现124.81亿元,按年增长16.8%;厦门建发股份有限公司(以下简称“厦门建发”)2016年度房地产业务实现营业收入303.58亿元,同比增长32.26%;此外,厦门国贸控股集团有限公司(以下简称“厦门国贸”)房地产业务的营业收入相较于2015年下降了14.63%至44.28亿元。

值得一提的是,虽然厦门建发营收均实现了增长,但毛利率反而出现了下滑,年报数据显示,厦门建发在房地产开发业务方面的毛利率则同比下降12.7个百分点至23.3%。而营业收入下滑的厦门国贸在房地产业务方面毛利率反增6.41个百分点至52.5%。对于毛利率的下滑,厦门建发在年报中解释为受行业趋势和公司结转项目结构变化所影响。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“厦门建发这两年的拓张态势比较明显,拓张过程中产生较多的融资费用、财务成本等,影响其盈利情况。而厦门国贸战略拓张不明显,遇到市场行情较好的时期,成本不仅没增加,利润还出现明显上升。”

同策咨询研究部总监张宏伟看来,这受多方因素影响,“一方面融资成本的差异,能影响利润;另一方面市场行情也是一大因素。” 张宏伟表示。

借力收购拓展土地储备

随着土地成本的增加,如何拓展土地储备也是闽系房企保持稳定发展的关键。记者注意到,2015年在土地扩充方面,中骏置业、厦门建发、禹洲地产等房企偏爱收购、并购的形式获得土地资源。

据年报披露,中骏置业2016年在北京、上海、天津、南京、杭州和苏州新增地上可建建筑总面积约168万平方米,总地价约116亿元,其中114万平方米的地上可建面积通过收购获取。

记者注意到,2016年禹洲地产也通过收购的形式进入杭州及武汉市场,获得多块土地。进入2017年后,禹洲地产完成对于安徽晟和置业及安徽晟天置业的收购,获得4幅住宅及商业用地,占地总面积约13.37万平方米。

除了收并购外,禹洲地产也与土地储备较多的大房企合作开发,此前在业绩发布会上,禹洲地产董事局主席林龙安坦言,“禹洲地产的业绩可能85%都是自己贡献的,希望未来达到千亿规模时,公司的合作项目能占到30%,以支撑集团快速的发展及品牌落地。”

对此,张宏伟指出房企并购力度的加大与目前的市场形势相关,就上述闽系房企而言普遍重仓长三角或福建,尤其是长三角区域近年通过招拍挂形式新增的土地面积变化不会太大,基于规模化的诉求,很多企业就通过二级市场,借道收并购拿地,甚至布局周边三四线城市。

“通过收并购形式获得土地储备是近年企业扩大规模的一个重要方式,相对招拍挂而言,土地成本更低。”克而瑞分析师朱一鸣在接受本报记者采访时表示。

平均融资成本普降

在规模扩张的同时,所需的资金成本也水涨船高,闽系房企的“高杠杆”是其被业界称为“激进”的一大原因。

不过记者注意到,2016年上述房企在融资成本方面进一步降低。其中中骏集团融资成本从2015年的9.1%下降至约6.8%,禹洲地产下降了0.92个百分点至6.08%,宝龙地产融资成本则进一步降至6.18%,厦门建发在房地产业务方面的融资成本降至4.82%~4.98%,厦门国贸则小幅下降,维持在5%左右。

“常规意义上高成本、高杠杆的闽系企业多指正荣、融信等民营企业,像国有企业厦门建发、厦门国贸在融资成本方面一直也比较有优势。”张宏伟表示。

在负债率方面,2016年禹洲地产负债率为71.70%,较2015年下降了7.73个百分点,厦门国贸负债率则下降了9.23个百分点至67.29%。

然而,相较于中骏置业和禹洲地产这两家专注做地产业务的企业而言,厦门国贸和厦门建发两家复合型企业经营活动产生的现金流出现了下降,其中厦门国贸经营活动产生的现金流净额减少了16.96%,厦门建发同期经营活动产生的现金流净额则大幅下降了183.78%。

对此,朱一鸣表示:“这类企业背后一般都有资金支持,并不完全依赖于融资。只要宏观环境没有发生太大的变化,这类闽系企业的负债情况并不会成为太大问题。”

值得一提的是,记者翻阅近3年的年报发现,厦门国贸房地产业务方面的营业收入在公司总营业收入中的占比不断减少,从2014年的11.03%占比降至2015年的8.09%,再到2016年占比已不足5%。而其年报中也多次强调金融领域业务成为公司新的增长点,转型意图较为明显。

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