合景泰富拿地“凶猛” 遭机构置负面监察名单 再陷项目风波
2017-04-22 09:26:01作者:徐宏,陆胜成 来源:中国经营网 评论:

近日,多位业主向《中国经营报》记者反映,位于广州南沙区叠翠峰花园多栋楼房出现质量问题导致无法收楼。由于事件影响面较大,当地政府已责令开发商就相关质量问题进行整改。对此,本报记者致函该项目的开发方合景泰富地产控股有限公司(01813.HK,以下简称“合景泰富”)方面进行采访,然而截至发稿日期,对方并未作出任何回应。

据记者了解,这已经不是合景泰富在广州首个曝出质量问题的楼盘,此前合景泰富位于增城的项目合景誉山国际也曾因为质量问题引发业主集体维权。

项目质量尚未过关,合景泰富拿地开发的热情却有增无减。2016年以来,合景泰富在土地市场攻城略地,先后在广州、杭州、武汉、合肥等热点城市高价斩获十余宗核心地块,随后又将触角伸向香港,创下“地王”。合景泰富称2017年计划投入土地市场的资金高达230亿元。

不过,合景泰富在土地市场施展拳脚之际,评级机构标准普尔发表研究报告表示,将合景泰富置于“负面监察”名单,长期企业债信贷评级为“BB-”,同时将未偿还高级无抵押票据的长期企业发行评级“B+”。

就项目质量纠纷及公司发展战略等问题,记者致电致函合景泰富品牌部,截至发稿未获回复。

质量出纠纷 “霸王条款”遭质疑

“我们曾于‘3·15’向开发商和相关部门反映情况,但开发商并未根本性地解决问题。”近日,本报记者接到多位广州市南沙区叠翠峰花园的业主投诉。业主反映,一期1~5栋精装房和6~12栋毛坯房,原定于2016年12月25日正式交楼,但因房屋质量问题及交楼条件不足,导致业主至今不能正常收楼。

为了进一步了解情况,记者随同业主王先生前往楼盘现场,记者看到,6~12栋都在进行围挡施工,保安明确表示因6~12栋施工围蔽,业主不能进入。

王先生向记者提供了一份《拒绝收楼函》,当中提道:“收楼流程不合规,业主被要求先签字再验房。”当中还列出了楼栋通道、房屋设计、小区道路等存在的各类质量缺陷。

对此,记者查阅南沙区建设和交通局于3月13日在处理意见书(以下简称“处理意见书”),当中提到,房屋质量问题的确存在。并要求开发商对相关问题进行排查整改。

该局调查回复的7个问题中,确有5个问题均要求开发商整改,包括7~12栋一楼通道过窄不达标准、外墙涂料开裂、钢筋头外露等房屋质量问题。王先生表示,“其中几个问题开发商承认确实存在并做了改进,但也有两三个问题开发商认为符合规定未作改动。”

除了质量问题,业主普遍反映开发商“强迫消费者签订不平等条款”。7栋业主徐女士告诉记者,她于2015年8月签订购房合同后,买下一套约70平方米的住宅。交楼时,她发现尽管合同中1~12栋的交楼标准是相同的,但与提前半年就交毛坯房的1~5栋相比,6~12栋毛坯房交楼时存在诸多问题,除了6栋与1~5栋相同外,7~12栋的门厅入口处装修降低了档次,比如大门处没有大理石饰面、1~3楼外墙无瓷砖饰面等。

由于楼栋的通道、外立面、门厅入口处装饰与1~6栋不同,7~12栋的业主认为,买的房子“货不对板”,开发商涉嫌“虚假宣传”。据徐女士提供的一份《拒绝收楼函》显示,1~6栋与7~12栋的门厅入口处的装修确有多处差别。“有大理石和无大理石,偷工减料,违反合同要求。”业主们在函中说,“我方要求7~12栋整改与1~6栋一致。”

然而,在业主给记者提供的资料当中,记者看到,就双方签订的补充协议显示:“开发商通过楼书、海报、宣传品、报刊杂志、网络等方式发布的广告、宣传资料,或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的说明、图片、数据,凡未列入合同、附件、补充协议之中的,不构成合同内容,对开发商没有约束力;业主不能引用其中任何内容提出任何主张或要求。”

对此,广东保典律师事务所律师廖建勋对记者表示,“开发商对房屋设施做出具体的允诺,并对消费者的购买产生重大影响,若开发商通过格式条款的方式排除消费者的权利,免除自身义务,且与国家法律法规司法解释相违背的话,则属于霸王条款和无效条款。若交付的房屋与宣传存在差异,则可能涉及虚假宣传。”

徐女士称,因对前述房屋质量不满,7~12栋业主至今未收楼。1栋业主黄女士介绍说,1~5栋也有业主拒不收楼,主要原因是交楼条件不足。“1栋交楼时‘三不通’(通水、电、气),不能提供永久供水、供电、供气的证明文件,不符合交房的基本条件。”黄女士称。

根据业主提供的购房合同第十二条规定:“交房必须满足供水、供电、供气及通邮等必要居住条件,并取得公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮的证明文件。”然而,在补充协议第七条当中则规定:“唯一交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设部门出具的《竣工验收备案表》。”

记者查阅发现,该补充协议将合同中第十五条关于交房所需资料从八项删减到四项,排出了规划、人防、环保、消防部门出具的文件,而建设部门的《建设工程竣工验收报告》也改为《竣工验收备案表》。

廖建勋认为,根据《合同法》和《消费者权益保护法》,此类免除开发商应承担的义务,减少消费者权利或加重其责任的条款,也属于“霸王条款”,可视无效。交房时,如果达不到正式用水、用电等,就属于一般性的违约;但如果没有消防、人防部门等出具的验收合格文件,那就属于根本性的违约。

黄女士表示,由于交楼条件不足,部分1~5栋业主也与7~12栋业主一起维权,要求开发商尽快解决存在的问题。

在接受记者采访时,广东宏力律师事务所主任律师吕传文表示,“项目是否达到交楼条件,应根据合同约定及相关法律规定,不能有房屋质量未达标这一硬伤。如果开发商不承认房屋质量问题,业主可以请第三方机构检测有哪些质量问题,据此与之谈判,或者上诉至法院。”

此外,广东大同律师事务所副主任律师高江雄建议,如果项目达不到交楼条件,业主可拒绝收楼;逾期交房的违约责任,可根据合同约定处理,赔偿逾期所产生的违约金。

根据记者查阅的资料显示,该项目地块毗邻南沙蕉门地铁站,由方圆地产旗下子公司于2014年6月以底价17.7亿元竞得。方圆地产和合景泰富成立项目公司,双方分别持股50%,并由合景泰富负责操盘。

高周转遇上严调控

对于合景泰富而言,在售项目问题待解,新开发的项目也将面临诸多变数。

一改2015年仅新增3宗地块的保守态度,2016年以来,合景泰富在土地市场上的表现活跃。

年报显示,基于对未来规模的扩张和后续发展的考量,合景泰富2016年在广州、佛山、上海、杭州、成都、武汉、合肥、南宁等城市斩获12宗土地,权益总建筑面积约237万平方米。2017年,合景泰富更是联手其他房企把市场扩至香港。

记者梳理发现,合景泰富所拿地块中包括不少引发热议的高价地。去年5月,合景泰富在广州增城朱村拿下两宗宅地,总价达到31亿元,溢价率分别为181%和177%。进入6月,其又以总价34亿元夺得佛山顺德北滘地块,楼面价11259元/平方米,溢价率194%,成为区域单价地王。

此外,合景泰富在天津以58亿元摘得响螺湾地块,楼面价为22014元/平方米,溢价率高达312%。在上海合景泰富所摘得的松江宅地可售部分实际楼板价达到41490元/平方米,刷新区域单价地王纪录。值得一提的是,合景泰富首次进入合肥便连夺两地,溢价率均突破了230%。

不仅是在内地,2017年2月24日,合景泰富首次进入香港市场,携手龙光地产以168.55亿港元的“天价”创下香港总价“地王”。

事实上,对于高价地的开发以及前景,在2016年的中期业绩会上,合景泰富主席及执行董事孔健岷就曾表态称,接连买地是为了补充土储之需,而这些地块通过高速的周转将获得较高利润。他曾在业绩会上表示,“这几年来公司的毛利率维持在行业内比较高的水平,拿地策略是一定要做到高利润,这是第一。第二是希望快速周转,避免政策上的风险。”

值得关注的是,2017年两会以后,全国掀起了新一轮更为严厉的楼市调控浪潮,其中包括合景泰富计划推出新项目的广州、佛山、杭州等多个城市陆续出台限购政策。这也意味着,合景泰富大部分高周转的项目将要直面市场环境突变带来的挑战。

“总体来说,今年的房价跟去年相比有所上涨,如果合景泰富能够快速出货,还是能实现利润的目标。不过,利润也不会太高,因为地价并不便宜。”接受记者采访时,资深房地产分析师薛建雄指出,如果合景泰富2017年不能大量走货,拖到2018年年中以后,会比较危险,在调控之下,明后年的房价会有下滑的压力。同时也考验房企在此期间是否具备充裕的现金流。

此外,克而瑞研究中心高级研究员朱一鸣告诉记者,楼市调控对房企的影响有多大,主要看房企的市场布局情况,如一二线趋紧,而三四线城市政策相对宽松。

截至2016年底,合景泰富拥有分布于国内12个城市的67个项目,权益建筑总面积约1130万平方米。从2016年的预售额贡献情况来看,41个在售项目中,51%来自广州、北京及上海,另外49%来自二线热点城市,其中以杭州、成都及南宁较多。

赴港之路前景几何?

内地市场调控趋严,合景泰富将触角伸向香港,然而首进香港面临的市场考验同样引人关注。

2月24日,合景泰富联合龙光地产投得位于香港鸭脷洲利南道的优质住宅地块,168.55亿港元的天价远超市场估值成交价,刷新了香港近20年来单幅土地的成交总价最高纪录,香港总价地王诞生。

记者了解到,该项目占地逾12.65万平方英尺,可建总楼面逾76万平方英尺,位处鸭脷洲利南道,是港岛区罕有大型市区住宅地皮,估计可提供约1420个豪宅单位。

对此,国泰君安分析师刘斐凡对记者分析,进入白银时代,内地房企有布局海外以扩大自身规模的需求,而香港则是一个试水海外发展非常好的跳板。

尽管刘斐凡认为,2016年香港楼市重回升势。不过,该地块还是引来了种种质疑。初入香港便如此大手笔,是否过于进取?高地价下,利润又该如何保障?

对于进取拿地之说,孔健岷在年度业绩会上回应称,香港地块规模较大,位置相对稀缺,为全海景项目,而且也有交通的利好,“我不觉得是进取,反而觉得价格合理。”孔健岷还透露,从前期整体的数据分析结果来看,项目的价格与利润都较为理想,未来将会打造成大房户型的高端产品。

按照对半的权益划分,合景泰富和龙光地产各自承担的买地资金为84.28亿港元。香港业内人士指出,依照香港地产项目的操作方式,土地成交总价的50%部分可以通过低成本的银行贷款完成,对两家公司的资金均不会构成压力。但谈及项目前景,刘斐凡向记者坦言,若房价不上涨则会面临压力。

此外,有熟悉香港市场的业内专家告诉记者,如果内地房企继续进入,或会推高市场行情上扬。

考虑到楼面价22117港元/平方英尺,以及8000港元/平方英尺的建筑成本,有香港测量师估计,该地王项目售价至少要3.8万港元/平方英尺才合理。从市场数据来看,区域不乏4.6万港元/平方英尺的高端产品,该项目有一定的售价空间。

资金方面,根据公告显示,3月22日,合景泰富和龙光地产分别向项目合营公司提供贷款46.85亿港元。时隔一周,有消息称,项目合营公司与10家银行签订一年期75亿港元过度贷款,其中渣打承贷14.05亿港元,恒生及汇丰承贷10亿港元。

然而,合景泰富近来的拿地策略引发评级机构关注,日前,标普将合景泰富置于“负面观察”名单,标普预期,合景泰富的财政情况将会减弱,恶化情况主要由于最近公司在香港投得土地,以及2016年主动在内地积极买地,2016年买地所用金额达180亿元人民币。

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