多重因素致房价飙高 国家级贫困县安徽临泉给楼市“降温”
2017-04-22 09:23:40作者:张忠山 来源:中国经营网 评论:

“分类调控,因城施策。”今年以来,这一房地产市场调控理念在全国范围内落地生花。据统计,目前全国已经有超过40个城市出台房地产调控政策。而在调控城市密集涌现的3月份,安徽省临泉县作为国家级贫困县也赫然在列,根据临泉县房产局发布的房地产市场监测报告,该县今年以来商品房销售均价保持在6000元/平方米之上,超出周边多个县城,其中商品住宅均价直追所属阜阳市。

近日,《中国经营报》记者实地走访了临泉县,据当地房管部门介绍,临泉县楼市趋热的原因是人口基数大,返乡置业人口增加,使得市场需求增多,而近两年大力度的老城改造和棚户区改造使该县房地产市场供需矛盾更加突出。

临泉县是全国人口大县,同时也是国家级贫困县,有专家认为,虽然城镇化率提高带来的房价上涨不存在泡沫,但房价上涨过快会形成阻碍农村人口进一步转移到城市的瓶颈,解决这一问题的根本途径在于根据城镇化速度适当增加土地供应,缓解供需矛盾。

贫困县给楼市降温

3月底,临泉县政府发布公告,正式出台《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》,主要从土地供应、商品住宅最高限价、土地竞买条件、土地出让最高限价等四个方面给楼市“降温”。其中在商品住宅最高限价方面,原则上要求全县毛坯房均价控制在5200元/平方米以内,精装房均价控制在6000元/平方米以内。

事实上,作为国家级贫困县,临泉县商品房销售均价在2016年8月份和10月份就曾突破6000元/平方米。从近期数据来看,2月份该县商品房销售均价6143元/平方米,与去年当月同比增幅28%,其中商业均价10358元/平方米,住宅均价5709元/平方米。作为目前临泉县房地产市场上规模最大的开发商,临泉碧桂园项目一房一价,底价超过5900元/平方米。而据搜狐焦点网同期数据显示,2月份临泉县所属的阜阳市商品住宅均价仅为6077元/平方米,临泉县房地产市场之热可见一斑。

“临泉这两年房价确实涨得太高了,我每个月工资3000元左右已经算不错了,但根本买不起房,主要是在外地挣了钱的人回来买房。”在县城里开了4年出租车的李师傅告诉记者,这两年眼看着临泉县住宅房价从4000涨到5000,马上就要突破6000,很担心以后儿子结婚时在县城里买不起房。

那么,为何身披国家级贫困县外衣的临泉县,房价却持续走高?临泉县房产局房地产政策股主任陈岭告诉《中国经营报》记者,这首先因为临泉县人口基数大,返乡置业人口增加,使得市场需求增多,而近两年大力度的老城改造和棚户区改造使该县房地产市场供需矛盾更加突出。

临泉县是全国人口大县,该县2015年国民经济和社会发展统计公报显示,2015年该县户籍人口223.3万人,其中常住人口159.3万人,表明临泉县常年外出务工人口超过64万人。大量的劳务经济成为该县经济的重要组成部分,2016年末,该县金融机构存贷款余额分别为422.9亿元、143.7亿元,较年初分别增加60亿元、30.8亿元,外出务工人员返乡置业能力提高。

此外,临泉县近两年大规模的拆迁也助推了房地产市场的供需矛盾。2015年,该县拆迁面积不足50万平方米,2016年拆迁面积达到197万平方米,2017年该县计划征迁351万平方米。与此同时,该县今年还将启动8个货币化棚户区改造项目,力争全年完成城中村和棚户区改造1.2万户、113万平方米。

为了抑制房价上涨,临泉县在调控措施中设置了相应的土地出让规则。一方面优选拿地企业,规定土地竞买人在该县域内已有在建的房地产开发项目,再次拿地时原开发项目的销售量原则上须达到60%以上,否则不得参与该县土地竞买。另一方面设置土地出让最高限价,现场拍卖或竞价达到单宗土地出让亩均最高限定价后,若仍有2家或以上竞买人愿意继续竞价或报价的,拍卖进入“摇号”阶段,抽中的号码即为对应的地块竞得人,事先制定的亩均最高限定价即为该地块成交单价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,临泉受制于交通区位等因素影响,房地产市场实际上很一般。但是该县人口多,加上规划中的郑州-阜阳-合肥高铁增设了临泉高铁站,使得临泉的投资价值有所上升。所以临泉县出台限价政策看似很意外,实际上体现了当前部分中小城市也面临房价上涨甚至炒作的现象。

根本途径在于缓解供需矛盾

数据显示,2012年至2016年,临泉县中心城区人口从21万人增加到33万人,城镇化率从18.9%提高到26.6%。根据《临泉县城市总体规划(2009-2030年)》,到2030年临泉县中心城区人口规模为60万人,城镇化率达到55%。有业内人士认为,随着城镇化水平的提高,拥有大量人口的临泉县将不断释放购房需求,因此该县还将在一定时期内面临着较大的房价上涨压力。

“房价是由供求关系决定的,供不应求房价上涨,供过于求房价趋稳下行。城镇化水平是影响房价的一个因素,城镇化率提高表明城镇人口增加,购房需求也就相应增加。即便是在贫困县,城镇化率提高也会带来房价上涨,这很正常。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,城镇化首先是人的城镇化,临泉县在房价上涨势头出现的时候出台措施进行调控,有一定的积极作用。

中国区域科学协会副理事长肖金成认为,城镇化率提高使购房需求增加,这种情况带来的房价上涨是合理的,但目前临泉县的购房需求主要表现为投资需求。城镇化水平通过城市就业情况表现出来,而非多少人在城市买了房。对于临泉县来说,如果是常住人口增加,购房者在县城就业,这部分是真正的居住需求,但如果返乡人员购房而不在当地工作,仅仅是把货币转化为物质形态,这其实是投资需求。所以,即使表面上城镇购房需求增加,而事实上缺乏产业支撑、就业岗位不足,这种城镇化便是虚假的,由此导致的房价上涨不利于提高城镇化水平。

在知名房地产与人居学者冯国亮看来,城镇化率提高有其内部动力,从历史发展的角度来看,农村人口向城市转移是必然趋势,也是农民实实在在的需求。从经济发展的角度来看,人口越聚集创造财富的能力就越强,人口从农村转移到城市有助于提升经济水平,但城镇化率提高一定要有相应的产业发展作为支撑。

“房价与居民收入、城镇化率等因素是成正比的,之前有研究机构做过测算,城镇化率每提高1%,对房价的促进作用表现在2.4%左右。房地产泡沫不是真实需求,而是投机性需求和恐慌性需求造成的,居民收入和城镇化率提高带来的房价上涨能夯实价值基础,是实实在在的,不存在泡沫。”但冯国亮认为,房价上涨过快会抑制居民的购买能力,形成阻碍农村人口进一步转移到城市的瓶颈,不利于城镇化的推进。

“简单地使用行政手段抑制房价只是一个短期策略,长期来看是没有意义的,解决问题的根本途径是从供给侧出发,根据真实的城镇化水平相应增加土地供应,缓解供需矛盾。”冯国亮表示。

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