万科30亿元入股链家背后的逻辑与野心
2017-04-22 09:19:05作者:李未来、郭敏敏 来源:中国经营网 评论:

继今年1月获融创26亿元投资后,链家又获得来自增量房市场的资本,4月19日,万科30亿元注资链家,以换取部分股权。

与融创的理由一样,万科也称看好链家的发展空间。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示,市场由增量房向存量房转变是趋势,开发商也达成了一定共识,但资本是要逐利的,如果不加控制可能会影响市场。

对于此次增资后万科在链家集团的持股占比,以及双方的具体合作方向等问题,本报记者致函万科方面,截至发稿对方并未回应,链家方面也称具体的细节还不太方便透露。

万科看好存量房市场?

这已不是链家第一次获得来自新房市场资本的追逐,今年1月份,一向以并购著称的融创向链家注资26亿元,获得链家6.25%的股份。关于合作,融创方面称是因为看中链家的存量房市场,并且北京链家已经在该市场建立了绝对优势。融创在该事项完成后,有权向链家委任一名董事,北京链家将成为融创中国的联营公司。

4月19日,万科以30亿元注资链家,尽管截至发稿前万科方面并未透露30亿元增资链家后可获得的持股比例,但从融创此前披露的情况可略窥一二。

据机构测算,在融创注资完成后,链家估值可达416亿元。若按此估值计算,万科此次增资完成可获得链家约7.2%的股权,超过了融创持股比例。

“链家二手房市场业务占据资源优势,基于此衍生的业务未来都有和房地产开发商业务结合的可能,入股链家,提前布局,就成为融创万科这类房企顺理成章的选择。”深圳知名地产专家在接受本报记者采访时表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃则认为:“房企对于链家等中介的增资,说明存量市场和增量市场发生了一定变化,即开发业务的部分资金会开始流入存量资产经营的公司中,这也是存量市场不断发展的一个必然表现。”

对于万科此次增资入股,克而瑞分析师朱一鸣表示:“这是万科的一个投资行为,说明万科比较看好二手房存量市场。”

记者梳理发现,去年以来,链家已获得约116亿元的融资,包括华晟资本、百度、腾讯等的B轮融资和融创、万科在今年的增资。这个资本市场的宠儿估值也在持续上升,根据2016年B轮融资完成后链家披露的数据显示,其当时估价值为368.5亿元,而根据融创的增资和股份比例推算,其在2017年初的估价值已增加到416亿元,高于同行业的A股上市公司世联行。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥在接受记者采访时表示,融创、万科等企业向链家注资发出了一种市场信号,那就是增量房市场向存量房市场的转变是一种趋势,开发商也意识到未来增量房的开发会越来越少,而存量房的交易则越来越多。

目前来看,房地产经纪行业确实有较大的市场前景。中信证券研究部研究报告称,现在的房地产市场整体趋势是B2C的占比上升,在北京和上海交易过程中中介渗透率都超过了80%。

然而,这个行业目前仍处于散乱局面,有待进一步规范和整合。中信证券研究部研究报告称,虽然链家在北京的市场份额比较高,但是从全国来看其实还是很低,在二手房领域有一定的市场份额,但在新房领域所占甚微,在房屋资产管理领域则更低。

并且,房地产经纪行业频现违规代理、哄抬房价等行为。3月份以来,北京、杭州、厦门、长沙等城市纷纷整治、抽查房地产中介机构,其中北京查处了38家违法违规的房地产中介。

赵庆祥认为,未来几年资本向存量房市场的涌入会是一种趋势,但也应该理性地对待资本对市场的影响,因为资本的本性是逐利的,如果不加节制地涌入可能会阻碍市场的健康发展。

针对这30亿元资金的流向与分配情况,以及链家未来在存量房和家装市场的发展规划等问题,记者提出采访要求,但截至发稿尚未收到回复。

或将深度合作长租公寓

公开资料显示,目前国内房地产存量市场规模高达200万亿元。中金证券报告预测,到2020年存量房交易占新房成交的比例将提升至70%的水平。

事实上,万科对于房地产存量市场早已开始布局。近年来,万科在不断加大长租公寓的发展力度,目前万科对于长租公寓的布局已现雏形,整合形成了统一对外运营的品牌——“泊寓”。这也是目前市场上认为万科入股链家后最有可能深度合作的领域。

“万科和链家在长租公寓方面有广阔的合作空间。中国的长租公寓行业近几年刚刚起步,发展潜力很大。未来资本还会持续流入长租公寓行业。”业内人士王忠岭表示。

一位接近万科的人士对本报记者透露:“目前万科集团泊寓已开业总计约1万间房,到年底预计开业量达3万间,拓展量计划达到10万间。万科和链家刚签增资协议,一定程度上有助于万科泊寓的发展,不过效果现在还不好定论。”

同时,他也指出与链家的合作更准确的说是一种联合,链家长租公寓领域具备渠道优势,在资源方面可以给泊寓一定支持,另外短期内在品牌认可度方面也能得到一定的帮助。

据了解,目前链家从2011年起开始做长租公寓业务,运营5年后,其长租公寓品牌“自如”正式从链家拆分出来作为独立子公司运营。

万链加速扩张

此次融资是万科与链家合作的延伸,2014年9月,北京万科就曾与链家合作共建“OC(Omni-Channel)闭环”商业模式,共同发布了合作开发的全新商业模式——“链万家”VHDM技术支持系统,当时万科方面表示此举为强强联合。

2015年8月,北京万科和链家共同成立万科链家(北京)装修有限公司(下称“万链”),该公司独立于万科和链家,北京万科持股60%,链家持股40%,万科集团副总裁、万科北京区域首席执行官兼北京公司总经理刘肖出任公司董事长。

刘肖曾表示:“双方的合作是平台的整合,万科在一手房领域、生产领域的优势与链家在二手房、流通领域的优势相结合。”

自此,万链开始了在家装市场的扩张之路。万链副总经理李文在3月底的万链新品发布会上称,去年底万链在北京单月新增业务量为1000单,而这一数据在年初是100单,2016年万链装修单量约为5000单,今年计划在北京做到1.5万单,也就是去年的3倍。

不过,对这一业绩预期,李文感觉压力很大。他表示,2017年万链打算在北京实现15亿元的业绩,如果实现,那么在单一城市市场占有率就接近10%,而这个体量在如此松散的行业里从未出现过,营收规模几乎相当于目前一个全国性的装修公司。

家装行业则比较分散,根据亿欧发布的《2016—2017年中国家装产业研究报告》和《2017中国家装产业综合排行榜50强(家装版)》数据显示,目前在家装行业排名前50的企业所占的市场份额不到1%。

尽管万链有占据北京家装最大市场份额的野心,其业绩和签单量也在持续上升,但多名业内人士告诉记者,与许多其他行业不同,家装行业最根本的在于落地能力,而非单纯地比较签单量。张仁表示,对于家装行业来说,最关键的不是业务量的多少,而是企业的落地交付能力,如果签了单但没人来做,最终还是不行。

东易日盛董事长陈辉此前接受《中国经营报》记者采访时也曾表示,即便客户很多,签单量也很大,但如果没有足够的落地和交付能力,还是会出现困难,因此通过互联网导流聚集客户其实是一个伪命题,重要的不是吸引多少客户,而是怎样让这些客户满意。

值得一提的是,尽管万链承认万科和链家这两大股东能够在诸多方面为其提供帮助,但同时也要保持一定的距离。

在万链管理层看来,万链的主要资源和后盾便是万科的品牌和链家的渠道。万链副总经理汪启帆曾称,万科目前单马桶就占到了25%的市场占有率,集采能力和议价能力非常强大,万科能够从市场上拿到最优惠的价格,这给万链提供了集采优势。而通过链家这个平台,万链能获得大量的客户资源。万链官网也将两大股东视作自身优势,称自己为中国龙头房企万科与中国O2O地产服务商链家共同投资成立,依托的是万科32年房地产开发和百万套精装修交房经验和链家全链条服务平台。

然而,刘肖依然在万链与两大股东之间划定了一定的界限。他表示,这个团队跟万科没有任何关系,也不为万科工作,业务也不跟万科交易。如果把万链放在北京万科一个子公司,一定做不成现在这样,因为它在机制上是不对的,它的最大意义是证明了使万科的生态系统更开放。

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