融创土地储备达7912万平方米 2017预期销售额2100亿元
2017-04-01 09:13:36作者:浩然 来源:中国经营报 评论:

限售价为2万元/平方米,拍出的折合楼面价达到1.7万元/平方米,这是3月28日北京土拍现场的情形。此次出让的密云、通州两宗地块吸引30多家房企参与,成交条件均包含大量自住房的建设。

在土拍竞争日益激烈、公开市场拿地困难的情况下,融创中国开始通过并购的方式来获取土地。3月28日,融创中国举行2016年业绩发布会,据介绍,融创2016年一共获得5394万平方米土地储备,其中68%是通过并购获得,目前一共有7912万平方米土地储备,这些项目均为一线、环一线以及核心城市的优质资产。

在大量并购的同时,融创依然拥有充足的现金流,并将财务风险控制在可控范围内,截至2016年底,融创手持现金698亿元。

土地储备达7912万平方米

3月28日,北京3·17新政后首场土拍拉开序幕,此次挂出的密云、通州两宗地块吸引了30多家房企竞争,其中通州地块以15.8亿元的价格成交,折合楼面价约1.7万元/平方米,但其限售价仅为2万元/平方米。在经过报价和竞建自住房两个环节后,密云地块最终被首创拿下,但须配建12.8万平方米自住房,占其总建筑面积的88%。

业内人士表示,一二线城市拿地越来越困难,公开土拍市场的竞争也日益激烈,虽然利润空间小,但房企只有拿到地才有机会,另一方面也可以补库存,提高销售业绩。

在一二线城市公开土拍市场竞争激烈的情况下,融创中国逐渐依靠并购的方式来获取土地。3月28日融创中国举行的2016年业绩发布会上,董事会主席孙宏斌表示,“从去年10月1日开始,就暂时停止在公开市场买地”。但通过并购,融创获得了大量的土地储备。2016年,融创并购动作不断,收购金科地产股份,成为其第二大股东;从恒大手中收购青岛嘉凯城全部股权;收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权;以137.88亿元的代价收购联想旗下所有的地产业务。

据了解,融创2016年一共获得5394万平方米土地储备,其中68%是通过并购获得。尤其是第四季度,融创获取土地1150万平方米,其中收并购比例达到82%。目前融创一共有7912万平方米土地储备,其中有2000万平方米处于开发状态,2017预期销售额为2100亿元。

据其年报显示,7912万平方米的土地储备总量中,西南区域占比20%,北京区域、华北区域、上海区域和东南区域分别占16%、18%、15%和11%,广深、华中、海南三大区域占比为10%、7%、3%,其中竣工未售部分仅占6%,待建和在建部分占比高达94%。

融创通过并购获得的土地均为一线、环一线以及核心城市的优质项目,因此具备较强的销售变现能力。2016年,融创布局广州、深圳、珠海、沈阳、大连、石家庄、太原、青岛、厦门、南昌、昆明、南宁等一二线核心城市,逐渐形成了北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域的全国化布局。

手持现金698亿元 短期负债减少

在2016年收并购行动中,融创耗资数百亿元,2017年以来,融创又有多起并购,包括150亿元投资乐视和26亿元收购链家6.25%股权。对此,融创中国管理层表示,由于在土储方面具有一线的规模、一线的质量、一线的区域格局,再加上一线的产品品牌,融创每个项目的流动性和周转性均好,产品变现能力较强,因此财务处于安全的状况。

据了解,2016年融创销售均价达到20480元/平方米,也是公司销售均价连续第四年维持在20000元/平方米之上,这得益于融创在高端精品住宅开发领域的竞争力。近年来,融创持续专注高端精品物业开发及营造,在多个一线、环一线和核心城市拥有较高市场占有率。

大量并购之后,融创依然拥有充足的现金流,并减少了短期负债,降低了财务风险。据融创中国2016年报显示,截至2016年底,公司总资产为2932亿元,增长153.9%,手持现金698亿元,较2015年底的271亿元提升158%,对短期借款的覆盖倍数达到2.1倍。其短期负债明显降低,一年以内的短期借款占总借款比例已从2014年的40%下降至2016年的29%。

与此同时,融创中国融资成本也有所下降,2016年新增平均融资成本降低至5.78%;加权平均融资成本降至5.98%。在持续降低融资成本的同时,融创还积极管控境外借款风险,2016年外币借款从2015年的190亿元降低到54亿元。

而这些都是建立在融创良好的销售业绩上,2016年,融创中国首次实现年度销售额破千亿,达到1506亿元,同比增长121%。据2016年报显示,融创全年实现营业收入353.4亿元,同比增长54%,毛利48.5亿元,同比增长70%。

值得一提的是,在土地成本高,房企毛利率普遍下滑的情况下,融创中国凭借成本管控方面的优势,毛利率还有一定的增长。数据显示,融创2016年剔除物业减值拨备影响和收购物业公允值重新计量影响的毛利率为23.4%,同比上涨4.4个百分点,公司溢利29.4亿元。




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