碧桂园董事局主席杨国强:2017年销售目标4000亿元
2017-03-25 09:29:15作者:赵子龙 来源:中国经营报 评论:

2016年全年业绩发布会上,碧桂园控股有限公司(股票代码:2007.HK)董事局主席杨国强久违现身,对于全年完成3088亿元人民币的销售业绩,台上的杨国强似乎比较满意,他多次掷地有声地说道,“2017年我们的目标是4000亿。”尽管如此,台下依然有媒体发问,该目标是否过于保守。

纵观2016年,碧桂园销售业绩首次突破3000亿元。据此前各大房企公布的数据显示,恒大、万科、碧桂园分别以3733.7亿元、3647.7亿元、3088.4亿元的合约销售金额位列房企前三甲。据查阅,2017年首月,碧桂园、恒大、万科的销售额分别为486亿元、481.2亿元、372亿元;2月销售额分别完成386.6亿元、385.1亿元、312.1亿元。

对此,碧桂园集团副总裁程光煜表示,“一二月份的快速增长主要得益于市场良性稳定,以及碧桂园在2015年、2016年的合理布局,以至产品竞争力提升。”相比之下,外界更加关注的是以目前的增长速度,碧桂园这匹“黑马”是否很快会成为行业老大?

对此,杨国强在发布会上明确表示,“万科和恒大都是很优秀的企业,给我们进步的动力,我们多年来也是不断地学习万科。不断的努力,做好本分。”

在杨国强看来,碧桂园承诺多少做到多少,未来还有空间,但不能开空头支票。

收入盈利双增长

据碧桂园披露的2016年业绩报告显示,截至2016年12月31日止,碧桂园集团连同合营及联营公司共实现合同销售额约3088.4亿元人民币(下同),合同销售面积3747万平方米,同比增长120.3%及74%;实现总收入约1530.9亿元,毛利约322.4亿元,核心净利润约119.8亿元,同比增长分别达35.2%、41.0%和22.3%。同时,公司股东应占利润约为人民币115.2亿元,同比增长24.2%。

对此,兴业证券研报表示,碧桂园充分受益于小周期三四线基本面持续向好。此外,碧桂园财务状况改善,资金机构不断优化。

2016年碧桂园去化及回款水平进一步提高,年报显示,2016年碧桂园销售楼款现金回笼约为2841亿元,回款率约为92%,净经营性现金流约为人民币415亿元。此外,碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌表示,碧桂园已在报告期内偿还完毕所有永续债。

值得一提的是,报告期内碧桂园扩大土地投资需求导致融资规模有所增加,但得益于其强劲的销售能力和严格的现金流管理,资本结构得到进一步优化。

据业绩报告数据显示,截至2016年底净借贷比率为48.7%,同比下降11.3个百分点;加权平均借贷成本为5.66%,同比下降54个基点;现金及银行存款包括受限制现金约为964.9亿元,另有约人民币1628.4亿元的银行授信额度尚未使用,营运资本充裕。

关于借债问题,杨国强指出,“做的生意大了,要看比例,不能说借债高了就有问题,要按照生意的比例。我们相对于两年前借债的比例降低了。”

碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君坦露,其在碧桂园任职12年期间,一直负责财务资金的工作,接下来会将公司财务稳健性延续得更好。“现在碧桂园融资渠道通畅,资金计划与业务贴近,能够助力业务发展,同时,财务方面也会强化风险的控制。”

近期各地频繁出台调控政策,一方面,政府将通过“因城施策去库存”政策以加强房地产市场的分类调控;另一方面,房地产行业的竞争将更趋激烈,行业整合加剧,市场将进一步分化。

对此,程光煜表示,“近期的调控政策,总体是为了整个市场的平衡稳定,持续健康地发展。对于在市场布局相对良性的企业而言,我们认为短期影响较小,长期是有利的。”

国泰君安证券分析师刘斐凡评价,碧桂园2016年业绩表现良好,合约销售和利润均超预期。“在布局上,很好地契合了城镇化发展需求,抓住了一二线的刚需和三四线的改善性购房者。从销售策略上,奖励机制到位,销售节奏进取,在行业向上时,获取了更多的市场份额。”

拓展一二线 巩固三四线

“碧桂园原来主要在三四线城市,随着集团的发展,竞争力的提升,现在是一二三四五线城市全线出击,哪里有市场,哪里就有碧桂园,这就是我们战略的安排。”在谈到2017年的计划时,莫斌表示,将继续面向一二线,深耕三四线。

根据碧桂园方面披露的数据,2016年合同销售额按照目标城市分类,有59%的合同销售额来自于瞄准一二线城市的项目,41%来自于面向三四线城市的项目。

莫斌补充道,2017年目标市场为三四线城市的项目预计可在2017年及以后提供约4836亿元人民币货量,目标市场为一二线城市的项目计划预计可在2017年及以后提供约7150亿元人民币货量。

据莫斌介绍,截至2016年底,2015年带入可售资源从年初的1085亿元降至347亿元,在销售同比增长120%的情况下,整体去化水平较好。2017年预计新推4890亿元的可售资源,加上2016年带入的部分,2017年预计总供货6163亿元,其中,目标市场为一二线城市的货量约3528亿元,占总供货的57%。

资深地产分析师刘忠岭认为,碧桂园从过去的“三四线为王”的战略转向了“一二三四线全面布局”是一个非常正确的战略选择。一二线城市和三四线城市并重,全面布局,让碧桂园的销售收入稳步高速增长,给碧桂园带来更长远的发展机会。

据中国指数研究院数据显示,从碧桂园销售额前20名的城市来看,与上年相比,一二线城市的数量从6个增加到10个,三四线城市数量由14个变为10个,但其销售比例却有所增加。可见,碧桂园来源于三四线城市的销售贡献仍然强劲。

国内土地储备方面,截至2016年底,碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约1.66亿平方米,2016年集团新获取土地的预期建筑面积共8752万平方米,总代价约1775亿元,其中属本公司股东的总代价约1281亿元,目标为一二线城市的新购土地代价占比为64%,同时,碧桂园全年获取的413宗土地的平均地价为2008元/平方米。

对于2017年的拿地计划,碧桂园管理层在业绩会上表示,碧桂园的销售目标是4000亿元,匹配的回款是3600亿元,考虑到货量的安排,有1500亿元的现金支出用于拿地,根据市场的情况,现金的流入和其他方面的开支进行定期的调整。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,从布局上来看,碧桂园在三四线城市大量布局,用高性价比的产品吸引客户,做大规模;在一二线城市加快拓展,用核心项目做大利润。

“一方面,一二线城市受调控影响市场波动大;另一方面,三四线城市仍鼓励去库存。碧桂园在各类城市都做布局,可以规避风险,平衡规模与利润。策略的总体转变,使企业运营更加稳健。”张宏伟指出。

深化合伙机制 完善人才体系

在此次业绩会上,碧桂园方面亦宣布,将全面深化合伙人机制。据了解,从2014年10月起,碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制,即集团及项目管理层需跟投不超过15%的项目股权。

数据显示,截至2016年12月31日,碧桂园已有583个项目引入合伙人机制,310个项目开盘在售,累计合同销售额达2612亿元,开盘项目的平均开盘时间为6.2个月,预期净利润率约为12%,年化自有资金收益率约为78%,现金流回正周期为8.4个月,与之前相比,每项指标均有改善和提升。

在碧桂园看来,利益共享、风险共担的合伙人机制大大提高了项目运营的质量及效率,是其实现长期战略的有效保障。

“实施内部合伙人制度,能够调动员工积极性,减轻公司资金压力,且合伙人制度很好地解决了代理人问题,地方公司在面临业绩压力的同时,会更注重项目质量,从而使项目质量得以提升。”刘斐凡分析指出。

刘忠岭则表示,“合伙人机制”是一种能极大激发员工积极性的管理和激励制度。通过风险共担,利润共享,有效解决人才流失问题,提升运营效率。

除了合伙人机制外,碧桂园还搭建了完善的人才培养体系,帮助员工加强竞争力。值得关注的是,碧桂园从2014年起,从全球大量引进跨行业高素质人才,把400余位博士纳入完整培养计划。此前,碧桂园集团副总裁朱剑敏在接受媒体采访时透露,目前碧桂园已拥有超过450名博士,按照集团对高端人才的引进计划,预计到2018年底,公司博士人数将达到1000人。

据朱剑敏透露,近年来碧桂园迎来快速发展,2015年底集团在全球的员工约为8万人,而目前人数已超过11万。2015年,碧桂园获国家人社部批准设立博士后科研工作站,此后人才引进便迎来快速发展。

“实际上,企业做大后,大力培养人才是关键,人才是推动企业改革创新的动力,将人才团队搭建完善,更有利于企业持久稳健的发展。”资深地产分析人士薛建雄表示。

刘忠岭则表示,作为一家诞生于广东顺德的地产企业,碧桂园得以发展到如今3000亿元的规模,这与其对人才的重视密不可分。企业规模的跃进,需要人才培养、激励制度、管理水平等诸多因素的支撑,其中,人才引进是一个关键因素。

“科技小镇”即将落地

“科技产城项目很快落地,不是大家想象中的小镇。我们建设的是科技和产城一体化的小镇。”在此次业绩会上,当问及碧桂园特色小镇的进程时,杨国强如是说道。

“十三五”规划纲要提出,要因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。为顺应国家城镇化发展趋势和期望,有着产业资源整合优势、造城经验的碧桂园,在全球范围内打造产城融合项目,其中最具代表的就是科技小镇和森林城市。而这也将成为碧桂园下一个利润增长点。

2016年8月,碧桂园发布了产城融合战略,宣布投资千亿元布局“科技小镇”。碧桂园方面表示,产城融合战略聚焦创新和绿色产业的发展,将在未来5年建造100个科技小镇,在北、上、广、深周边及强二线城市,全面布局“科技小镇”。

此外,碧桂园指出,将在未来的地产项目中,全面融入产业元素,强化项目发展对当地经济和社会发展的支撑作用,碧桂园还将对原有项目和社区进行升级改造,推动工业化和信息化深度融合,落实智慧城市、立体城市、垂直生态系统等先进理念,成为人与自然和谐共存的典范。

该项目目前已经在深圳、北京周边落地,其他区域也在布局之中。据了解,科技小镇联合高校定向培育产业人才,已经吸引一些风投资本和科技企业的落地。

森林城市践行“一带一路”

除了在国内城市精准布局,碧桂园2016年继续双线作战,深耕马来西亚等海外地区。在国家“走出去”的号召和“一带一路”战略背景下,积极而审慎地拓展“一带一路”沿线国家,带动中国优势产能集体出海,促进供给侧结构性改革,提高中国在全球贸易体系中的话语权。

作为碧桂园集团的海外项目,森林城市是碧桂园践行“一带一路”倡议的重要抓手,目前在马来西亚柔佛州已有规划面积约20平方公里。据介绍,2016年,森林城市处在建设当中,不仅面向全球开放,而且签约总市值超过人民币6万亿元的36家中外龙头企业。并被授予建设免税岛、设立独立海关、享有企业所得税优惠等多项优惠政策。

为践行国家“一带一路”,森林城市为中国企业提供了一个集群式“走出去”的运营管理服务海外平台,带动国内相当一批建筑业、制造业、信息产业等相关上下游企业抱团出海,并进一步提升“中国制造”的全球影响力及美誉度。

截至目前,森林城市已带动中联重科、中建八局、春秋航空、四川航空、沙钢、永钢、蒙娜丽莎等100家中国企业抱团出海,深化中马双方基于“一带一路”共商共建共享的产能产业合作,合同金额共计约人民币30亿元。于2016年12月6日,与森林城市签约的36家企业中,包括华为、美的、德意志银行亚太区总行等9家财富世界500强企业或其下属企业。

在此次业绩会上,谈及碧桂园森林城市,杨国强表示,“马来西亚的项目是卖给全世界的,我们希望将马来西亚项目建成世界城市的榜样。”

前不久,多次考察森林城市的柔佛州苏丹依布拉欣殿下莅临碧桂园总部,出席森林城市产城融合二期签约。同时,苏丹殿下授予杨国强柔佛州一级拿督勋衔,嘉奖其对柔佛州经济社会发展和中马国际产能合作所作出的贡献。

“森林城市是比较大的项目,能够住几十万人,中国人下南洋,建造一座未来城市,这是值得骄傲的事情,这是卖给全世界的。”杨国强在业绩会上表示。

同时,杨国强亦强调,马来西亚的项目是“以销定产”,有足够的能力做好。“我们在其他国家做其他项目,都是面向当地市场的。我们的原则是,第一是不违法,第二是诚信经营,森林城市是守法合规持续地向前发展。”

莫斌表示,得益于“以销定产”的运营策略,项目已在期内实现现金流回正。项目预测利润率水平远高于国内同期开发的项目,未来交付之时将有力地支撑集团利润水平。

值得关注的是,碧桂园在过去的三四年间主要进入马来西亚和澳大利亚等海外市场,业绩贡献率逐渐提升,拓展海外市场已成为碧桂园的长期战略。

“在海外拓展业务,是碧桂园国际化的一个长期战略,但我们对于每一个新进入的国家或地区,都会认真研究,从小项目或合作项目做起,积累经验,然后择机再向前推进。”在碧桂园看来,公司海外市场拓展工作正稳步推进中,未来海外的高毛利项目将助力公司提升业绩。




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