轻资产快增长“弯道超车” “黑马”融信2017年销售目标325亿元
2017-03-25 09:22:29作者:马梓墨 来源:中国经营报 评论:

3月21日,融信中国控股有限公司(03301.HK,以下简称“融信”)发布年度业绩公告。公告显示,报告期内集团收入达114亿元,较去年同期上升53.4%,净利至17亿元,较去年同期增长21%。

财报显示,2016年,融信在长三角一二线城市市场占有率持续扩大,合约销售金额及已售总建筑面积分别较上年同期上升106.8%及116.3%,完成了去年年中上调过的240亿元销售目标。

融信中国登陆资本市场一年来,公司实施区域聚焦深耕战略,围绕核心一二线城市形成“1+N”优势布局,其中“1”指核心一二线城市,“N”指环绕核心城市的卫星城。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,从融信的年度业绩数据看,无论是从经营收入还是盈利水平抑或是负债情况看,都符合一个稳健且不失进取的企业模式。这也充分说明借助资本市场,融信实际上正在加快战略投资的步伐,这对于融信来说成长性非常不错,后续也更容易受资本市场的青睐。

销售额翻番

同比增长106.8%

“1+N”优势布局成果初现

财报显示,融信全年合同销售金额246亿元,同比增长106.8%,销售面积140.00万平方米,同比增长116%。

放在2016年整个房地产市场中看,全国实现商品房销售面积15.73亿平方米,同比增长22.5%;实现商品房销售金额11.76万亿元,同比增长34.8%,销售额、销售面积均创历史新高,融信的销量实现超100%的增幅,在上市房企中表现亮眼。

“融信目前手上的丰富土地储备,约81%货值位于一二线城市,如上海、杭州和福州等地的较核心区域。”在2016年公司业绩会上,融信中国管理层表示,上海和杭州等华东主要城市于未来仍具有非常良好的发展空间。

同时,2016年,融信在原有海西区域继续保持领先优势。据克而瑞研究中心发布的2016年度大福州房地产企业销售排行榜,融信在福州销售金额排名第二、在漳州销售面积、金额、套数等指标排名前列。此外,位于杭州的学院府项目在杭州拱墅区销售套数排名前列,杭州公馆项目为全市单价4.5万元以上销售套数排名前列,海上城项目位列厦门全市SOHO销售金额排名前列。

截至2016年底,融信拥有近1060万平方米的建筑面积储备,其中80%以上位于上海、杭州、福州、厦门这些热点城市的核心位置,为未来的规模和利润增长打下了不错的基础。

在房地产观察人士看来,与一些房企盲目追求全国化布局不同,融信的发展路径则是深耕热点城市的核心区位,非常稳健。以杭州为例,作为一个购房者普遍非常注重居住品质的杭州,融信能够扎根下来并且发展的很好,也很好地展现出公司在深耕发展中对于品质的追求。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出,融信2016年业绩猛增和布局有关,“去年一二线城市表现不俗,尤其是一些强二线城市风头甚至盖过一线”。

对于2017年的销售目标,融信管理层方面踌躇满志,“我们有信心2017年全年实现325亿元的合约销售,较去年增长30%。”

“从融信黑马型房企的模式看,精耕细作抓住核心城市做发展很关键,尤其是受益于几个大城市住宅产业的热度上升,比如说类似厦门和杭州等市场的活跃,融信在现金流回笼方面表现是不错的。说明城市定位是非常优秀和有策略性的。”严跃进表示。

资产负债率

大幅下降至77%

偿债能力不断提升

年报显示,截至2016年12月31日,融信中国资产负债率为77%,较2014年的85%大幅减少8个百分点;净负债率为98%,也比年初大幅下降149个百分点。负息债务总额为394亿元,短期借款与长期借款的比例相对合理,分别占总借款的比例为20%及80%。

对于投资者关注的负债率等问题,公司执行董事、首席财务官及联席公司秘书曾飞燕表示,融信通过近两年的努力,资产负债已大幅回落,2016年底净负债率98%,虽然仍属行业较高水平,但是有信心通过一两年时间将负债率降到优于行业水平。

据悉,目前全国132家公司资产负债率超70%,房地产行业平均值直逼80%。相对而言,融信的资产负债率水平低于行业平均水平。

就融资而言,融信在2014年实现的金融与实业跨界合作平台,使得其不会对某一类融资渠道依赖度过高,能均衡风险。据了解,上述平台主要为融信拓展了包括国内公司债、境外美元优先票据及购房尾款资产支持证券等多种融资渠道。

而企业处理债务能力的高低与企业的融资能力、现金流情况、债务结构等密不可分。

年报数据显示,融信2016年的平均融资成本已由年初的10.5%下降至年末的6.8%,其中ABS年利率最低仅为4.8%。期间融信成功发行了98亿元公司债券、在香港成功发行4亿美元优先票据。由此可见,在2016年债券、基金等融资渠道进一步严控的情况下,融信受到本轮调控的冲击相对较弱,融资能力优势凸显。

流动性方面,截止到2016年年底,融信拥有现金及现金等价物约167亿元,比2015年同期的38亿元大幅增长336%;流动比率为2.11倍,较2015年上升56.4%;一年内到期的短期债务从94亿元显著减少至77亿元,仅占债务总额的10%,同比下降了22个百分点;长短负债比也由2015年的0.73:1优化为4:1,大大减轻了公司短期内的还款压力。

融信的表现也得到了国际信用评级机构的认可。2016年,惠誉给予融信B+评级,标准普尔和穆迪的评级分别为B及B2,三大评级机构同时给予展望稳定。

展望2017年,融信集团董事局主席欧宗洪表示,集团将充分发挥在港上市所带来的融资渠道多元化、经营规范和品牌提升等优势,通过轻资产战略及业态聚焦战略,继续深耕原有及新的潜力地域,持续吸纳优质土地储备,扩大现有市场业务,致力打造标杆产品,打造符合当地客户需求的物业,提升市场竞争力及盈利能力。

重仓长三角

未来会加大并购

及旧改比例

一直以来,闽系房企往往会被戴上“快周转”“激进”等标签。实际上,在规模房企之战中,融信依靠的不是高杠杆的突进,而是善用资源的轻资产运作,之前,融信在多个场合提到公司在项目拓展上坚持“轻资产”的合作开发策略,从去年摘牌的大宗土地基本都是和一线开发商合作共同取得就可以看出。

为规避风险实现优势互补,基于“融信+”的强强联合运营体系,融信分别与绿地、保利、万科、融创等一线房企携手合作。据了解,去年融信新增总建筑面积为527万平方米,公司按权益所占261万平方米,权益部分土地款约246亿元,占各权益合计的总土地款的51%。借助在各方土地市场上的议价能力,资金和品牌优势,合作开发将为融信提供充足弹药,打开更大的发展空间。

2016年全年,融信在不同城市共拿地21幅,新增总建筑面积为527万平方米,公司按权益所占261万平方米,权益部分土地款约246亿元。

实际上,相较土地款的绝对值而言,更值得注意的是这批土地的溢价能力。

2015年融信土地的增值率约56.2%,而当年的布局重点仍在福州。2016年融信开始围绕核心一二线城市形成“1+N”优势布局,相较而言杭州、上海、南京等长三角城市的土地增值率更高。

值得一提的是,融信虽然大手笔进入长三角,但平均拿地成本并未过高。截至去年年底,融信的平均土地储备成本仅为8650元/平方米。以融信重仓布局的杭州为例,公司竞得的土地平均溢价率仅在27%,其中不少土地是公司方面在杭州G20举办之前拿到的,足以证明公司对于市场机会把握的敏锐度。

“相对优质及较低成本的土地储备为未来较高的利润率提供了有效支持,公司目前拥有的土地储备足够支撑未来2至3年的开发。”融信执行董事兼副总裁林峻岭表示。

随着一二线热门城市土拍竞争白热化,越来越多的房企为了规避风险选择旧改或者项目并购,紧紧把握行业脉搏的融信也不例外。

欧宗洪在业绩发布会上表示,2017年融信会加大并购及旧改比例,以相对合理的价格获取优质土地。同时对土地的筛选机制也将更严格,原则上招拍挂项目的净利润率需要不低于8%,达到10%左右,并购项目需达到10%以上。

在严跃进看来,和其他企业有区别的一点是,融信注重对研究型的管理团队的建设,管理团队对于宏观面的把握非常透彻。在房地产市场,要卓尔不群,宏观方面的判断能力显得非常关键,尤其是政策频频调整的时候。




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