涉“无证”交付 九阳置业陷房产纠纷
2017-03-25 09:19:23作者:陈亮、刘媛媛 来源:中国经营报 评论:

近日,杭州九阳置业有限公司(以下简称“九阳置业”)开发的泰美国际项目被爆出精装房频出质量问题,甚至在未取得竣工备案表就交付业主。3月15日,九阳置业总经理李健接受《中国经营报》记者采访时表示,质量问题已经在整改,竣工备案表如没有在3月31日前取得,4月1日业主可以无条件退房。

这家打着“九阳”旗号的开发商,曾为九阳股份有限公司(002242.SZ)(以下简称“九阳股份”)子公司,对于公司目前与九阳股份之间的关系,日前九阳股份在书面回复《中国经营报》记者采访函中提到,2013 年公司将九阳置业70%的股权转让给浙江中思实业有限公司。转让股权之后,泰美国际项目所有的开发、销售、运营等活动均由中思实业进行管理。

对于转让原因及转让后九阳股份扮演的角色,九阳股份在书面回复记者采访时称,九阳股份一直以来专注小家电领域,无意涉足地产项目。

对于泰美国际项目爆出的问题,汉盛律师事务所高级合伙人张文表示,既然开发商与购房人之间的合同约定的是取得竣工备案证明后交房,那么在现在尚未竣工备案情况下交房是违反合同约定的。如果尚未办理竣工验收就交房的话,还涉及违法问题。

精装房频现质量问题

3月14日,记者来到泰美国际2号楼1038室业主张淼(化名)家查看,发现浴室内一块钢化玻璃破碎了一地,玻璃碎渣溅得到处都是。在18楼的业主金兰(化名)家,记者发现问题则集中在客厅地板出现空鼓问题上,脚踩地板能明显感觉到不实感,并通过缝隙往外扑灰。对此,施工单位在现场给出的原因是地板下填充物不平,并承诺会尽快修复。

除了以上业主反映的问题外,3月15日,记者在九阳置业一处会议室内发现了一份名为《泰美国际存在工程遗留问题》的文件。该份文件中提到,2017年1月21日起交房的一个月内,有约100户业主及租户入住。通过一个月使用情况来看,工程存在母线槽开关跳闸问题、设备层主排水管堵塞、管道井排水管口未封堵问题等。

针对以上质量问题,记者3月14日致电了杭州经济技术开发区建设局房产监察大队负责人唐刚。其表示,这些问题不属于其管辖范围,业主可以根据合同走法律途径处理。

面对这些问题,李健坦言,问题是存在的,开发商会负责修好,并保证一年内如再出现由于开发商原因造成的问题将继续维修。此外,李健还给记者了一份《泰美国际2号楼整改方案》。根据该方案显示,截止到2017年3月14日,开发商多次召开施工单位负责人会议,提出具体整改意见,目前完成了大部分的整改工作。

整改方案中还提及泰美国际对整改的内容与业主协商后确定整改日期,并设定专人负责。值得注意的是,该份整改方案并没有盖章签字。

无竣工备案表就交付

九阳置业的泰美国际楼盘除了精装房出现各种问题外,九阳置业方面还被质疑存在“无证”交付的问题,即在未取得竣工备案表的情况下,就向业主进行了房屋交接。

对于泰美国际项目是否已在相关部门取得竣工备案表一事,唐刚称,目前尚未收到泰美国际开发商递交竣工备案表材料。李健表示,目前正在准备竣工备案表材料中,会在合同规定的截至日期前取得竣工备案表,如未取得会按合同条款进行赔付。

在无竣工备案表的情况下为何要交付,李健表示,这是应部分投资客业主要求,毕竟按日赔付已付房款的万分之一没有租金来的高。其还称,1月21日在签订《商品房交接书》的房子外墙张贴了项目未取得竣工备案表的告知书。

对此说法,多名业主告诉记者,开发商通知他们1月20日来签《商品房交接书》,无论签不签违约金只赔到1月20日,合同原定于2016年12月31日交房。此外,业主表示,收到了延期20天交房的违约金,但在现场并未看到上述告知书。

据泰美国际业主提供的《商品房交接书》显示,双方在该交接书中仅确认了房屋位置、实测面积、房屋总价等信息,并未在其中提及该项目尚未取得竣工备案表。该交接书落款日期为1月22日。而3月15日,开发商向记者提供了一份业主收房的承诺书,其中明确提及了公司未取得竣工验收备案表,落款日期为3月14日。

张文表示,根据《城市房地产管理法》第二十七条:房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。取得竣工备案表再进行交付,这是法定的必须具备的条件。另外,购房人在签合同的时候应慎重,充分考虑合同中的法律风险。

记者还发现,在购房合同上显示该商品房涉及用途为办公,而开发商打着“酒店式公寓”的名号进行售卖。对此,张文称,商品房权属只有住宅与办公,没有“酒店式公寓”这种说法,这是明显打着“擦边球”。今年年初以来多地开始对“类住宅”进行整顿,对于受影响的楼盘什么时候能拿到竣工备案证明就是个未知数了。

九阳股份无意跨界地产?

2009年10月,九阳股份出资18985万元以竞拍方式取得杭州经济技术开发区下沙C2-B72-02地块。该土地性质为商业金融用地,土地使用年限为40年,土地面积20098平方米。该地块正是现在泰美国际所在地块。

随后由于地产项目开发需要,九阳股份将土地使用权转让给公司全资子公司——杭州欧南多投资有限公司。杭州欧南多投资有限公司2010年6月更名为杭州九阳置业有限公司, 经营项目为房地产开发。

2012年3月31日,九阳股份公告,根据公司对九阳大厦项目的规划,九阳大厦所占用建筑面积约为30234.3平方米;剩余的50157.7平方米的建筑面积,公司拟开发为商业地产。预计该项目的总投资额约为5亿元,投资期间为2012~2015年。

上述公告里还提到,关于商业地产部分,九阳股份预计的建筑成本为6000元/平方米;在该部分商业地产开发完工后,公司将对外销售该部分商业地产。在结合项目土地周边楼盘目前的销售价格情况下,公司预计能够带来1亿~2亿元的利润贡献,能够进一步提升公司未来几年的经营业绩。

九阳股份在书面回复《中国经营报》记者表示,“涉足房地产”仅仅是因为当初有总部大厦的项目,九阳只是为了建立总部大厦,没有任何意愿涉足房地产项目,九阳银海街工业园区涵盖了员工宿舍/公寓的功能,从而进行了股权出让,无意跨界。

2013年,在杭州楼市处于低谷阶段,九阳股份将九阳置业70%的股权转让给浙江中思实业有限公司。根据九阳股份2012年及2013年年报显示,九阳置业2012年及2013年净利润为-157.91万元及-1155.30万元。

2013 年股权转让时,只开发到地下室,没有产生亏损,只是产生了账面费用。转让股权之后,泰美国际项目所有的开发、销售、运营等活动均由中思实业进行管理。

据《钱江晚报》报道,虽然2009年就拿了地,但泰美国际直到2013年底才首次开盘,由于当时杭州楼市正处于低谷,泰美国际销售也陷入困局。如此长的开发时间,销售能力的不足,与带缺陷的设计一样,都暴露了这家非专业房企的弱点。直到去年行情火爆,泰美国际也抓住时机卖了一大波。

九阳股份在当初转让九阳置业股权的公告中提到,本次股权转让完成后,可以有效地回避地产业务的经营风险,剥离地产业务后,公司将继续专注于厨房饮食电器领域的研发、生产与销售。

张文表示,目前九阳股份在这家开发商中仅扮演股东角色,从法律上来说,出资到位以后无需为开发商承担法律责任。但开发商如果有违法或者不诚信的行为,或多或少会有损于股东的社会形象与品牌形象的。

中国指数研究院杭州分院研究总监高院生称,九阳股份当初拿地做项目可能是公司的一种投资行为。2010年楼市调控开始,2012年杭州市场大降温,九阳股份适时地退出不失为一种明智的决策。专业的事还是要专业的人做,未来房地产开发还是将集中于专业的地产公司手中。




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