惠州海公园项目被质疑“买房返租”遭维权 金融街布局二三线业绩未达预期
2017-03-18 09:30:52作者:郭默,赵毅 来源:中国经营报 评论:

近日,金融街·海公园项目近百名业主到项目维权,质疑开发商3年前用“买房返租”的营销噱头欺骗购房者,并在续约时恶意下调租金。对此,该项目负责人回应《中国经营报》记者表示:“项目合规经营,一直按合约行事。”

据接近金融街的业内人士透露,2016年该项目出现经营亏损是其下调租金的原因之一。而记者翻阅金融街控股股份有限公司(以下简称“金融街”,000402.SZ)近年财报发现,金融街惠州区域营收2014年至2015年期间并不稳定,其营业收入于2014年腰斩55.8%,2015年尽管有小幅回升4.44%,但毛利率下降了0.74个百分点。

针对以上问题,本报记者致函金融街董秘办进行采访,但截至发稿,对方并未对相关问题予以回应。

买房返租被质疑是“套路”

如今,置业临深成为不少深圳人的选择,据家家顺研究中心统计数据显示,惠州过半的住宅被深圳客买下,其中不少家庭购房是为了投资。

然而,对于惠州巽寮湾金融街·海公园的业主而言,本想着买房用作财务投资,但却麻烦不断,最终近百名业主走上“维权路”。

“与开发商签订销售合同时,约定房屋将统一托管其自营的金禧丽景酒店管理,却在第二年业主未知情条件下将B、C栋转让给凤凰山水酒店打理,已经违反合同约定。”金融街·海公园业主范小姐(化名)对本报记者表示。

记者调查发现,当时金融街·海公园与业主签订的购房合同中确有约定:“B、C、D、E、F栋的房屋(单套面积在200平方米以上的房屋除外)将由物业服务企业或其委托的第三方统一对外出租。”

对此,广东信荣律师事务所主任律师张茂荣对记者表示:“根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条规定,一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。分期开发的物业,前期建成部分已确定物业服务企业的,后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。”

而金融街·海公园项目营销负责人针对上述问题则回应称:“根据合同,我们是可以委托第三方进行管理,所以我们后期引入第三方有经营资质的酒店凤凰山水来管理,我们作为主体委托酒店托管,金融街会有一定的监管责任。属于合法合规经营。”

据另一位业主刘小姐(化名)讲述,三年前金融街在销售海公园项目时分两种方式,第一种是正常的房屋买卖,后续房屋如何处置由购房者自行解决;第二种则是由统一托管其自营的金禧丽景酒店来管理,这种方式下同个户型要贵大约10万元。

“当时买贵了近10万元,现在又转给小酒店托管,租金从第一年的1800元,第二年的2000元,第三年的2200元,到现在续签合约时却降至1600元,感觉受到了欺骗。”刘小姐表示。

对此,上述项目负责人在接受记者采访时直言:“三年合同期满后,双方可自愿决定是否续约。而在续约时我方可根据市场实际情况进行调价。而对于‘贵了近10万’一说,不同的销售时间、销售条件、房产硬件、地理位置等都会造成最终销售价格不一样,不能以特定房间的价格差异来衡量价格是否合理。”

据其解释,三年前巽寮湾区域酒店不足10间,但据非官方统计现在最少有五六十间酒店,竞争激烈,但在合约期内海公园还是秉承契约精神,以逐年递增的租金支付给业主。然而,随着整个区域的房价下调,此次续约主要是为了回归市场。

“三年后再议就是说可高可低双方再议,业主无法要求开发商在期满之后一定要涨价,其实这是购买酒店式公寓的风险所在。”张茂荣律师说。

除此之外,多位业主称凤凰山水酒店有拖欠租金的先例,房屋在酒店托管的三年中有损坏痕迹。开发商续签除了降租金外仍将业主原来享有的“旺季、淡季可在金融街自营酒店各住15天”的权益降至“淡季及非法定节假日才可住15天”,因此近百名业主拒绝续签并决定维权。

从2017年1月金融街·海公园业主合同陆续期满后,该项目业主进行了3次集中维权。“第二次金融街曾出来说协调解决,但没有下文。第三次,也就是2月17日这次则是政府介入协调,说收集我们的业主诉求,在中间协调。”业主范小姐表示。项目负责人则透露,2月底或3月初还会在政府的协调下与维权业主代表进行协商。

房屋售后包租是否违规?

事实上,买房返租是房产销售惯用的手段,尤其对于公寓及惠州的旅游度假项目使用频繁。而记者从中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》中发现,第十一条明文规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

据业主范小姐回忆,其三年前购买金融街·海公园项目时,并未马上交房,约半年后才交房。不过对此,上述项目负责人坦言:“返租是在没有经营的条件下承诺业主投资回报,而我们酒店合规经营,并没有违规返租。”

针对上述问题,张茂荣律师表示:“酒店式公寓一般在房屋交付后才开始委托经营管理,并且这种业主委托经营获得收益的方式,应该不属于售后包租这个禁止条令。”

公开资料显示,金融街控股起家于商务办公产品,近几年逐渐向住宅领域拓展。但其住宅项目屡遭维权。

譬如,其在北京开发的金色漫香林、金色漫香郡以及金融街融汇都曾因车位、物业等问题遭业主维权。而在南开中心也曾因学区规划、小区规划等问题被业主维权。另外,其在天津、重庆等地的部分项目也曾遭遇过业主维权投诉。

仍将深耕一线城市

据接近金融街的业内人士向记者透露,金融街·海公园项目2016年经营已出现亏损,这也是此次与业主续约下调租金的原因之一。

从公司经营层面看,据金融街最新披露的2016年年度业绩预告显示,归属于上市公司股东的净利润较去年同期上升20%~30%,主要因公司自持业务盈利能力提升及房地产开发项目结算收入增长。

尽管如此,本报记者翻阅金融街近5年财报发现,其经营活动产生的现金流净额持续为负。从2012年至2016年第三季度,分别为-19.26亿元、-29.06亿元、-3.21亿元、-128.42亿元和-43亿元。截至2016年三季度末,公司净负债率为74.31%,相较于2015年底高达170.62%的净负债率有明显改善。

若从区域看金融街的经营情况,2014年至2015年除北京营收较稳定外,天津、重庆和惠州三地业绩均出现下滑,幅度分别为45.5%、26.1%和55.8%。2015年尽管以上三个区域营收均有提升,但毛利率均出现下滑。

在近年北京市场日趋饱和的背景下,从北京商业地产起家的金融街,开始向重庆、天津、惠州等城市扩张。有分析指出,将北京金融街模式复制到其他城市并不如预期顺利,高价储备地块、去库存节奏缓慢以及净利润率持续下滑,或将给公司未来业绩带来压力。

此前,金融街相关高管曾透露,由于早期金融街布局二三线城市业绩不达预期,在可预期的未来,深耕一线城市将是金融街不变的方向。





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