长三角重金拿地 房企伺机介入江浙三四线城市
2017-03-18 09:16:54作者:杨玲玲、石英婧 来源:中国经营报 评论:

“长三角一直是我们的粮仓。”近日,旭辉集团总裁林峰在公司2016年度业绩沟通会上表示。来自多家机构的土地投资监测数据显示:品牌房企自从2016年下半年开始加大长三角的土地投资力度,而土地市场的“主战场”也正逐渐向重点二线城市以及环京、环沪等热点三四线城市转移。

日前,国家统计局公布数据显示,房地产开发企业土地购置面积2374万平方米,同比增长6.2%,2016年全年为下降3.4%。对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示:土地数据出现2014年10月以来首次累计增速转正,楼市走强带热土地市场。

中原地产研究中心统计数据显示,2017年截至3月13日,全国50大热点城市合计出让土地金额为4925.7亿元,同比2016年同期的3087.8亿元上涨了60%。从全国看武汉等16个城市土地出让金2个多月超过百亿。包括武汉、南京、郑州、合肥、苏州、杭州、上海、温州、北京、徐州、重庆等,其中一半以上是长三角城市,整体土地市场分化明显。其中徐州属于三四线城市中的黑马之一,引得多家房企巨头诸如万科、碧桂园等竞相在此加码。

近日,诸多长三角城市限购加码,滁州、嘉兴、南京,楼市调控“紧箍咒”之下,长三角热点城市的土地市场依然火热,诸多品牌房企在长三角地区打响了一场土地争夺战。以恒大、碧桂园、融创中国、中国金茂等为代表的房企纷纷重金砸向环上海区域。随着一二线核心城市限购升级,需求外溢之下不少房企瞄准江浙地区强三四线城市,伺机介入。

房企重仓环上海

3月13日,与上海金山区枫泾镇一路之隔的嘉兴平湖新埭镇,共出让5宗宅地,总出让面积78亩,总建筑面积10.2万平方米,总成交金额85640万元,楼面均价8407元/平方米,平均溢价率291.6%。

其中,融创以平均溢价率309%包揽4宗宅地,成为当日最大看点。对此行业人士置评:环上海区域的争夺以此事件为标志,将进入白热化,融创、金地、新城、中国铁建等品牌房企抢滩嘉兴,环上海布局已成为2017年各大房企在华东区域的主战场之一。

同时,继2016年6月大手笔拿地后,中国金茂近日再次开启环沪周边核心城市积极拿地模式。两天的合计拿地金额超过176亿元。

同策咨询研究部数据显示,2017年2月,中国金茂共计拿地3宗,1宗来自南京,土地成交总额73.40亿元,2宗来自苏州,且是相邻地块,土地成交金额合计102.91亿元。

其中1宗来自南京的地块,中国金茂南京公司2月14日经过9轮竞价,以73.4亿元斩获。紧接着,中国金茂又在苏州砸下百亿拿到科技城2016-WG-81(34.22亿元)和2016-WG-82(68.7亿元)两相邻地块。

同样看重长三角土地市场的还有碧桂园,监测数据显示,2016年1月至今,碧桂园拿下了2514.6万平方米的土地,其中长三角新增894.5万平方米,高于其大本营珠三角的885.7万平方米,稳居区域投资第一。

另外从2017年1~2月上市房企拿地TOP20累计榜单来看,碧桂园前两月斩获双冠王,拿地金额和拿地面积均居行业榜首。

碧桂园沪苏区域相关负责人表示,碧桂园集团沪苏区域深耕长三角,其中,上海、苏州、南通、无锡、徐州和盐城为重点深耕城市。2017年截止到3月上旬,已获取6个项目。

对于环上海区域未来的发展战略,旭辉集团总裁林峰则表示:“长三角一直是我们的粮仓,长三角的项目,利润一般都比较高,利润高的时候很多公司将总部搬迁到这边,或者希望拓展长三角市场,这样就会引起更加激烈的市场竞争,从而摊薄利润率,由此也带来了地价的上涨。”

“尽管一线与核心二线城市自2016年9月以来相继出台了非常严格的调整政策,但基于‘房企资金充裕、高地价、利润率保护’等因素,开发商对拿地意愿仍然强烈。”同策咨询研究部郑静认为,本月长三角一些热点城市,如上海、合肥、南京、杭州等城市土地供应较上月都有所增长。

合作开发频现

据了解,一些品牌房企不单在土地招拍挂市场积极厮杀,在二级市场上对优质地块也同样渴求。据相关媒体报道,多家房企公开重金悬赏有效的非公开市场的土地信息。

随着一二线核心城市土地资源越发稀缺,土拍竞争趋于白热化,越来越多的房企为了规避风险,寻求合作开发以及收、并购的形式。

被业界称为“并购王”的融创中国就是其中的代表。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德曾表示,融创的土地储备2/3以上为收、并购获得。与招拍挂相比,通过收购来获得项目能较好地控制拿项目的时机和成本,周转速度更快。

除融创外,碧桂园、万科、恒大、华润、绿地、中粮等品牌房企均通过类似于收、并购的方式,获取了热点城市优质的土地资源。

而被业界称为“合作之王”的旭辉,2016年新增土地项目达36个,集团土地储备合共建筑面积1750万平方米。为了严控拿地成本、减少风险,旭辉一直坚持合作开发战略。2016年旭辉与万科、龙湖、恒基兆业等企业签订协议,多次共同开发,实现合作共赢,力降土地收购成本。

正荣地产总裁林朝阳此前在接受采访时表示,在目前的房地产市场上,仅依靠招拍挂获得土地资源对房企而言成本太高了,合作开发不仅可以实现合作双方的优势互补,还可以降低公司的运营风险,缓解资金压力,优化资源配置。

某龙头房企高管对记者表示:“长三角有些城市目前净地出让的量不是很大,我们主要还集中在旧改、收购、股份合作、招拍挂这几条线来发展全面布局,推动公司业绩提升。”

强三四线城市遭热捧

据同策咨询监测的江苏16个三四线城市商品住宅来看,截至2016年年底,平均存销比为6.79个月,表现已经无去库存压力。在2016年尤为宽松的政策环境下,外加宁镇扬一体化,环南京都市圈的镇江成为投资客新宠。镇江住宅产品去化周期逐步缩减为8.6个月,达到历史最低,市场进入新一轮的上行周期,市场也开始“火”起来。

据相关媒体报道,浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为浙江部分三四线城市,如嘉兴、嘉善受到一线城市上海、强二线城市杭州等的外溢作用,多年库存去化加速。

在卢文曦看来,一二线城市受调控影响,交易量有所放缓,但是从数据看出现明显增加,主要是三四线城市销售有超过预期表现。投资外溢现象明显,尤其是环一线城市的周边三四线城市,市场出现热销,一些楼盘外来投资客超过6成,投资需求释放拉动销售数据。

在这样的背景之下,不少房企将目光投向长三角区域的强三四线城市。

以无锡为例,在2014年、2015年土地供应较少,片区土地成交价格较低;但在2016年土拍中,成交量大幅上升。

3月16日,无锡市出让4宗地块,涵盖梁溪、惠山和锡山区。无锡市国土资源交易网显示,截至报名时间,共有26家房企报名参加了本次竞拍,其中,报名竞拍锡山经济开发区金光纸业东地块的房企有19家。刷新单幅地块报名数量纪录。最终该地块被恒大以18.6亿元竞得,楼面价11686.90 元/平方米,溢价率95.79%。

3月8日,泰禾集团发布公告称,其下属全资子公司以合计约21.1亿元,分别接手济南市章丘地块70%股权、东都国际项目以及杭州富阳银湖野风山项目部分大股权进行开发建设。

不仅如此,自2016下半年以来长三角以上海、南京为代表的城市陆续出台了一些抑制房地产过度发展的限购、限贷政策。导致房地产投资需求向苏北及一些未限购地区转移。其中作为淮海经济圈领头羊的徐州就是代表。

碧桂园徐州城市公司总经理徐乃阳在接受《中国经营报》记者采访时表示,在前期3~4年的去库存的基础上,目前整个苏北市场平均去化周期不超过8个月,徐州市区现有住宅库存200万方,去化周期不足5个月。2016年徐州市区商品住宅销售额330亿元,销售面积531万方。对于这样一个市场,碧桂园必然会在今年重点布局。

对于长三角三四线甚至四五线土地市场,多位受访房企内部人士表示出“寸土必争”的决心。徐乃阳表示:“进苏北的县和县级市会有一定的风险。但是碧桂园对于四五线城市拥有多年的开发、经营管理经验,同时我们用新的产品线——劳斯莱斯产品,在县城最优质的地块建最好的房子满足需要做二改三改的这类人群,量身定制我们的劳斯莱斯产品户型,同时实现产品的溢价。”

一名房企内部人士透露,此前根据市场调研,发现长三角区域的三四线城市里,改善需求将会在今明两年释放,如果在去年开始提前布局投资了三四线城市,或许能抓住一波行情。




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