中华企业摘帽谋转型 收购中星标的资产风险犹存
2017-03-11 09:25:38 来源:中国经营网 评论:

许晓

因净利润持续为负值,中华企业股份有限公司(600675.SH,以下简称“中华企业”)股票一度陷于被退市的“水深火热”之中。

近日,因业绩扭亏为盈,中华企业成功脱帽。而与此同时,中华企业正在进行重大资产重组,拟从母公司上海地产收购作价185亿元的中星集团,再以发股票募资形式引入新的第二大股东央企华润置地。

《中国经营报》记者查阅公告了解到,中星集团近年来业绩并不稳定,2015年还处于亏损状态,存疑的标的资产也引发上交所问询。而中华企业此前业绩也一度亏损,此次重组会否给公司带来风险,记者致电致函中华企业董秘办公室,其表示,注入中华企业的中星是经过整合后的中星集团,通过本次重组,极大地补充了公司的土地储备,加强了上海市场的进一步深耕,巩固了在核心市场的优势地位。而关于标的资产业绩波动风险,未正面回复。

业绩扭亏为盈,成功摘帽

2月28日,中华企业发布公告称,自3月2日起,公司股票撤销退市风险警示,股票简称从“*ST中企”变更为“中华企业”。

而在此前,中华企业已发布三次风险提示公告称,公司股票可能被暂停上市。至于原因,公告披露,中华企业于2014年度、2015年度连续两年经审计的归属于上市公司股东的净利润为负值,根据《上海证券交易所股票上市规则》13.2.1 条规定,公司股票已于 2016 年 3 月 22 日被实施退市风险警示,股票简称从“中华企业”变更为“*ST中企”。

对于亏损原因,中华企业在回复记者采访函中表示,前几年公司把战略重点放在长三角,杭州、江阴、无锡,上述城市2014年及2015年房地产市场不景气,加上公司部分项目产品与当地的房地产市场契合度不理想,销售面临相当大的压力。因此公司采取了调整销售价格、提升产品附加值等一系列措施,导致发生计提减值准备,增加业绩亏损预测数额。

不过,2016年度,中华企业业绩向好,走出亏损泥潭。据其2月21日披露的2016年年报显示,实现营业收入 141.97 亿元,同比增长205.01%;实现归属于上市公司股东的净利润6.55 亿元,归属于上市公司股东净利润6.55亿元,基本收益为0.351元/股,总资产304.28亿元。

对于业绩上涨的原因,中华企业在年报中解释称,此前公司已经连续两年亏损,为了尽快扭转局面,公司审时度势,围绕“扭亏为盈”的核心目标,将“存量去化、资金回笼”视为工作重点,针对各在售楼盘实际情况,精细制定销售方案,精准把握市场时间窗口,在2016年公司主要项目实现签约金额122亿元,资金回笼125亿元,这为公司实现扭亏为盈的目标奠定了坚实的基础。

此外,中华企业积极采取措施压缩带息负债,提前偿还或置换高息贷款,降低资金成本。“公司带息负债总额压缩约69亿元,资产负债率下降3.96个百分点,带息负债成本下降1.21个百分点,有效地降低了公司的财务成本。”

业绩扭亏为盈,中华企业同时发布公告称,公司股票符合申请撤销退市风险警示的条件,已申请脱帽。虽然导致对公司股票实施退市风险警示的情形已经消除,中华企业仍在公告中称,公司主营业务盈利能力受市场、政策、经营等因素影响的风险依然存在,公司股票撤销退市风险警示并不意味着公司基本面将发生重大变化。

业内人士分析认为,中华企业此前被警示退市确实压力很大,这和其企业管理模式、拿地策略和销售策略等缺乏效率有关。实际上,一方面身处逆境,另一方面,中华企业也正在积极转型求变。

中华企业向记者表示,公司将聚焦上海,逐步从房地产开发商向区域一流的房地产综合服务商转型。另外,中华企业将重新将发展中心转回到上海,着力增强区域化特别是上海地区投资的集中度。同时,公司将设立“中心事业部—项目公司”二层二级的运营管理架构,通过实行扁平化管理,激活经营机制。

资产重组,标的资产风险犹存

中华企业成立于1954年4月,为上海地产集团旗下全资子公司。目前,中华企业正在积极推进重大资产重组。

记者了解到,2016年11月23日,中华企业公布重组预案,公司控股股东上海地产集团将把整合后的市场化房地产业务公司中星集团作价约185亿元整体注入上市公司,以解决同业竞争问题。同时,华润、平安、中海等资本巨头旗下公司将作为战略投资者提供配套资金95亿元。此次交易完成后,华润商业一跃变为中华企业的第二大股东,持股比例为20.90%。

通过此次资产重组,中华企业收获颇丰。据披露,中华企业获得标的资产中星总土地储备约200万平方米,分布于上海、合肥、扬州、镇江、昆山、吉林6个城市,包括位于上海市核心区域的地理位置优越、市场前景良好的项目。另外,不少土地储备由于获取时间较早,成本均较低。

收购中星,虽然让中华企业获得新生,但也给其带来风险。记者调查发现,近三年来,中星集团的发展情况并不稳定,2015年还处于亏损状态,存疑的标的资产也引发上交所问询。

据中星集团2014年~2015年度及2016年1~8月财报显示,营业收入分别为69.7亿元、59.8亿元和33.6亿元,呈现下滑趋势。归属母公司的净利润从17.2亿元下降至8.9亿元后又上升到17.6亿元,出现一定波动。实现不动产销售收入分别为97.68亿元、48.74亿元和24.87 亿元,也呈现下降趋势。资产负债率分别为81.80%、81.94%及82.33%,保持稳定且处于较高水平。另外,除了市场化房地产开发业务,中星还拥有商业地产带来的租赁收入,包括办公楼、商业及酒店资产,不过总体占比不高。

2016年12月2日,上海证券交易所对中华企业的重组草案发出问询函,要求其解释中星集团经整合剥离后的资产净利润和现金流大幅波动的原因,说明报告期内资产负债率较高的合理性,并希望就中星集团的短期、长期偿债能力作出定量分析。

对此,中华企业在对上交所回函中表示,因集团内业务整合,中星集团对部分房地产项目公司进行了剥离;另受到国内房地产市场波动及自身项目结算周期等因素的影响,中星集团部分项目公司经营业绩相应出现一定幅度的波动。对于标的资产高负债率,中华企业表示这与业务相近的同行业上市公司相比仍处于合理范围内。

另一方面,中华企业本身的业绩也并不理想。记者梳理中华企业2011~2015年年报发现,净利润连续5年下降,从2011年的8.47亿元、2012年的5.65亿元,一路下降至2013年的4.02亿元,之后甚至陷入亏损。

其中,2014年度实现营业收入44.2亿元,归属于上市公司股东的净利润为-4.89亿元;2015 年度实现营业收入46.5亿元,归属于上市公司股东的净利润为-24.87亿元,亏损额较2014年大幅增加20亿元。两年之间,中华企业净亏接近30亿元。2016年上半年当多数房企业绩一片飘红时,中华企业归属上市公司股东的净利润却是-0.6亿元,仍为负值。

对于双方业绩带来的风险影响,中华企业并未直面回复记者采访函,仅表示,注入中华企业的中星是经过整合后的中星集团。据悉,上市公司停牌期间,地产集团启动集团内业务整合,对中星集团资产进行划入、划出工作,同时剥离中星集团不适宜注入上市公司的业务及资产。

中华企业表示,本次重组,极大地补充了公司的土地储备,使得公司实现了业务规模的快速扩张、加强了上海市场的进一步深耕,巩固了在核心市场的优势地位,同时也扩大了业务覆盖面、进入新的市场,兼顾了在全国各个区域市场间的平衡,提高了公司的抗风险能力。

财经评论员严跃进分析认为,在国资整合的背景下,和中星的合作为其增加了较多的土地储备和可售货值,另其本身也受到了上海市场2016年行情不错的影响,企业基本面在改善。严跃进同时建议,未来对于新产品和新投资要做新的转变,这对于中华企业的业绩继续改善有积极作用。

1954年4月

公司成立,其前身为中华企业公司,是上海解放后经政务院(国务院)批准设立专业从事房地产开发经营的国有企业。

1993年9月

采取社会招股募集方式,改制为股份制上市公司,公司名称改为中华企业股份有限公司(证券代码:600675)。

2000年

跨入新世纪以后,公司进入全新发展时期。实施重大资产重组,完成对上海古北(集团)有限公司和上海房地产经营(集团)有限公司的资产购并,三家同属国家一级资质的大型房地产企业的强强联合,实现了资源、优势互补。

2004年7月

上海地产(集团)有限公司(以下简称地产集团)以划转方式受让上房集团持有的中华企业股份,成为中华企业第一大股东。近十年来,公司作为二级控股上市公司,在地产集团的领导下,主动对接地产集团的发展战略,参与项目建设。

2008年2月27日

经上海市著名商标认定委员第十二次会议审议通过,并经上海市工商行政管理局审定,中华企业的商标被认定为上海市著名商标。

2011年

中华企业荣登“中国房地产开发企业100强”榜单。

2012年

中华企业荣登“中国房地产上市公司综合实力50强”榜单。

2013年

完成对上海房地(集团)有限公司100%股权收购,并于同年成立中企汇锦投资有限公司、上海新弘生态农业有限公司,拓展公司多元化经营业务。

2015年3月19日

中华企业披露2014年年报。2014年度实现营业收入44.2亿元,归属于上市公司股东的净利润-4.89亿元。

2016年3月18日

中华企业披露2015年年报。2015 年度实现营业收入46.5亿元,归属于上市公司股东的净利润-24.87 亿元。

2016 年 3 月 22 日

由于连续两年的亏损,被实施退市风险警示,股票简称从“中华企业”变更为“*ST中企”,成为披星戴帽的公司。

2016年11月23日

中华企业公布重组预案,拟185亿元收购中星集团100%股权。

2016年12月2日

上海证券交易所对中华企业的重组草案发出问询函,希望就中星的短期、长期偿债能力作出定量分析。

2017年2月21日

中华企业披露2016年年报。2016年度实现营业收入 141.97 亿元,同比增长205.01%,实现归属于上市公司股东的净利润 6.55 亿元,业绩扭亏为盈。

2017年3月2日

公司股票撤销退市风险警示,股票简称从“*ST 中企”变更为“中华企业”。


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