62岁王健林不再当地产商:几次建议把商业地产名字改了
2017-01-16 10:36:22 来源:界面网 评论:

“我好几次建议,在2017年底或2018年把商业地产名字改了,别再当地产商了。”

王健林在2016年万达年度工作会议上说,有点迫不及待。就在一周前,中国房地产行业刚刚历史性的迎来三家突破3000亿销售大关的房企。万达不在其列。

这是中国房地产历史上最好一年,但靠卖房子发家的王健林并不眼红。去年万达的服务业收入、净利润占比首次超过地产销售。在王健林眼里,这个成绩比收入和资产额的扩大更加重要。

事实上万达集团去年总体收入同比减少了13.9%。这在万达历年的报表中很少见,但首富依然把2016年,称为“对万达及其重要,具有标志意义”的一年。

去年初主动下调房地产收入目标,万达转型决心昭然。更早的三四年前,王健林就为万达按下了转型键,陆续涉足影视、体育、金融等业务。

虽然地产收入有所减少,但其在商业地产领域仍然势头迅猛。王健林称,万达商业已经创造了连续11年租金收缴率99.5%以上的行业世界纪录。仅在去年第四季度,与中信信托、民生信托、富力集团等就新签约了90个万达广场,共1050亿元投资合同。

王健林毫不谦虚地认为“万达商业的执行能力全球无敌”。纵览地产行业,这样的速度和执行力似乎只有恒大能与之一较高下。

但与恒大在地产这条路上全速狂奔不同,王健林走了另外一条路,一条更难走的路。

2016年初,万达宣布主动下调地产目标时,以穆迪为首的三大评级机构曾因不看好前景而集体下调评级。对仍在港股挂牌的万达商业,穆迪称合约销售额下降会导致万达商业的现金流减少,并预计随着规模的扩展,这可能导致其净资产负债率出现进一步提升。

万达早年的单纯复制模式实际一直不被香港资本市场所看好,负债问题也常被人诟病。一个细节足见:2015年3月31日万达商业第一次期末业绩投资者会议结束后,趁投资人还没离场,万达集团总裁丁本锡突然加了一段语重心长的“返场”发言。他承认,对上市而言,万达是“小学生,没经验”,仅仅在20天中与投资人沟通,太仓促。他不断强调着万达与一般的房地产开发企业模式的根本不同,并继续阐释着万达的核心竞争优势。

万达商业在香港一直没有取得投资者足够的好感,股价不温不火。王健林很不服气,但直到今年,他才破天荒的首次公开向挑战者们回应了关于负债率的问题,称外界搞错了概念。

在今年的年会上,王健林给万达商业提出了新的目标——从2017年到2025年,租金年均保持25%的增速。“地产的PE也就10倍左右,但商业租金的PE是30倍甚至40倍。”他说。

而下调评级时,穆迪也曾预测,万达在租金和管理费收入方面势头强劲,如果未来两年万达的商场都能成功开业,且租金和管理费收入每年增长20%至25%,那么这部分利息覆盖率的提高会为公司的偿债能力提供强大支援。

在经历不到两年的港股沉浮后,他已经清楚看到,要想让这间公司走得更远更好,必须断绝过份依赖地产销售的模式,转而去深耕更难赚钱的租赁运营。

一边是对香港资本市场的低估感到不忿而退市,另一边却是为了高PE转型。这说明,在王健林的思路里,商业地产的转型已经和重返A股形成了互通关系。万达从港股回归的目的就是为了追求A股潜在的高估值,在转型的同时启动退市,王健林似乎想证明,除了简单的复制模式,万达还可以玩别的。以万达商业截至2015年底超过1800亿元的净资产规模来看,市场预期未来万达商业在A股的市值规模将达到五六千亿元规模。

不过,自去年9月正式摘牌后,万达商业的回A之路却并不顺利。有接近万达的内部人士透露,年底突然离职的万达金融副总裁陆肖马,部分原因是其未完成董事长定下的回A任务。通过IPO上市则需要更长时间,虽然万达早在2015年就递交了A股IPO计划,但目前排队状态仍在百名以后,且国内已经多年没有过地产类公司IPO成功。对于何时,以何种方式回归,万达目前还没有明确消息。

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