三大业务驱动 招商蛇口加速“去地产化”
2017-01-09 11:09:38作者:陆胜成,赵毅 来源:中国经营网 评论:

重组上市后的招商蛇口业绩实现了快速增长。

2016年前11个月,招商蛇口即实现了全年650亿元的销售目标。在上市一年内,招商蛇口在组织架构、业务结构上进行了一系列调整。“招商蛇口自重组上市以来,不管从拿地方式到开发模式,再到整体运营,都已不再是单纯的地产公司。目前,虽然地产业务仍占较大比重,但我们正在向社区、园区和邮轮三大业务均衡发展努力。”招商蛇口总经理许永军表示。

东方证券研报指出,除了前海蛇口片区外,招商蛇口房地产储备丰富,未进入结算的货值预计达到4972亿元,其中81%位于房地产市场较好的一线和核心二线城市,公司在深圳区域的货值占总体的37.6%。对公司土地储备、房地产开发项目、持有的投资性物业进行重估,预计增厚1470亿元。

加快释放土地储备红利

作为前海蛇口自贸区的“最大地主”,招商蛇口重组上市一年以来,在不断加快释放片区土地储备的红利。

兴业证券研报指出,招商蛇口拥有深圳蛇口及前海的土地使用权合计536.28万平方米,预计可规划建筑面积约1300万平方米。是自贸区最大的企业建设主体。2015年年报披露,截至当年末,其在蛇口片区共计拥有土地使用权面积240.14万平方米,其中尚未开发建设30.44万平方米;在太子湾片区有53.28万平方米,尚未开建46.28万平方米;在前海片区有242.86万平方米,尚未开建228.28万平方米。

尽管在前海蛇口自贸区有丰富的土地储备,但是招商蛇口管理层认为“资本市场的市值还没有完全反映公司的真实价值”。在2016年半年度报告中,招商蛇口提出要优化开发前海片区的土地,“让市场更清晰地看到公司的价值”。另打算引入优秀的合作伙伴,加快开发太子湾片区的土地。

2016年9月21日,招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司,与前海管理局下属全资子公司深圳市前海开发投资控股有限公司,以各出资5亿元、各占50%股权的合资方式,成立深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司,专门开发前海片区纳入合作范围的290万平方米土地。据知情人士透露,这是国内首度央企与地方政府合资运营区域。

按合作协议,双方在合资公司的股权比例为50:50,但合资公司由招商局实现财务并表。招商蛇口对此表示,合资公司将加速推进土地整备、公司团队组建等,并规划、导入片区产业。对于此次合作,招商蛇口高层就曾表示,这是复制“前港-中区-后城”的“蛇口模式”的又一尝试。

在太子湾片区,招商蛇口引入香港郑裕彤家族的新世界发展有限公司,双方以合资方式共同开发太子湾的四宗地块,总面积9万多平方米。其中,高立宗地和长诚宗地,面积均超3万平方米,将用于开发长期持有的商用物业,招商蛇口持股49%;商鼎宗地和乐湾宗地,面积均不到1.5万平方米,将用于开发销售型物业,招商蛇口持股51%。

根据公开消息,太子湾片区的开发模式,也仍按照“蛇口模式”进行。对于此次合作,招商蛇口方面表示:“本次交易将为太子湾片区引入品牌商业地产运营商,有利于提升太子湾片区的区域价值,充分提升太子湾片区及公司的品牌形象。”其董秘刘宁此前曾对媒体表示,“引入优秀的合作伙伴,是希望加快太子湾开发,不能捂着等土地自然升值。”

拿地方面,刘宁曾表示:“2016年上半年公司拿地节奏较好,集中在一线城市及重点二线城市,后续若发现拿地机会,亦会积极参与。”在具体拿地方式上,其指出通过招商局集团的资源,通过与包括央企合作等方式,未来占比都不会少。事实上,2016年4月19日,招商局集团高层就与新世界发展集团高层有过会谈,双方均表达过期待合作的想法。新世界则是目前为止在前海自贸区投资最大的港资企业。

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