库存高人流少 中国商业地产突围
2016-11-08 09:51:18作者:颜世龙 来源:中国经营报 评论:

  在京经营了18年的华堂商场十里堡门店最终还是确定于11月1日起关门。与此同时,马来西亚最大的百货公司百盛集团位于北京北三环的太阳宫店也将于本月关张。一时间,有关百货业、商业综合体,乃至整个商业地产都传递出一种岌岌可危的信号。


  一线城市况且如此,二三线城市岂能免乎?

  近日,《中国经营报》记者分赴北京、上海、天津、济南等地实地采访和调研商业地产发展现状,调查发现,各地商业地产现状虽不尽相同,但尽快去化、转型升级、长远规划等已显得刻不容缓。

去化压力大过住宅

  据了解,2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米,根据过去5年的销售测算,这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说,办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍,两者的去化压力远大于住宅。其中,物业机构莱坊此前的统计数据预测,2016年以后全国主要城市商业综合体存量面积更将突破4.3亿平方米,到2018年,商业综合体的年供应量将达到1200个。

  中信证券研报指出,中国商办物业的总量明显过剩,在2010年和2013年,商办物业经历了两轮跃进,多数时候,商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业。过去十多年中,我国商服用地一直占据房地产出让金的30%左右,从销售上看,商业地产占比只有10%。

  以郑州为例,该市商业供求比一路走高,2015年创历史新高达到3.32,全年供应面积190.36万平方米,同比上涨79.58%,成交面积57.36万平方米,同比下降5.38%,均价同比下降10.43%。同时,办公用房销量94.85万平方米,同比下降22.46%;均价同比下降8.45%。供求矛盾加剧。这意味着,仅郑州一地商业库存便高达356.38万平方米,按照目前的去化速度,去化需要7年。

  再看武汉,据武汉市房地产开发企业协会研究部数据,截至2015年底,武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算,人均商业面积已接近3平方米,是香港的2倍。此外,武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存,按照去年的去化速度,全部消化完至少还需4~6年。而未来5~6年,还将新增约1000万平方米商业体量。

风险积聚

  数据虽然冰冷,但环顾四周,除少数购物中心、商业综合体外还人流如织,很多甚至可以用凋敝形容。而满大街鳞次栉比、直插云天的写字楼也去化困难,一栋楼数年还难以售罄。逛的人少了,租和买的人少了,空置率高了,风险不言而喻。

  RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示,中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。同时社科院最新中国商业蓝皮书显示,未来将有超过三分之一商业地产面临闭店。

  北京工商大学商业经济研究所所长洪涛提供的数据显示,从2012年到2015年,全国有百货店138家关闭,262家超市关闭,体育品牌店市场6209家关闭。导致实体店关张的一个重要原因是,随着互联网的快速发展,网络购物蓬勃兴起,甚至有很多居民在线下店铺看货,网上下单的情况,实体购物商店面临网络严峻挑战。另一个原因是,不断增加的供给和相对有限的需求矛盾日益突出,以购物中心为代表的实体店铺过剩日益严重。

  《中国经营报》记者调查发现,一方面国内多个省市购物中心、百货业态实体店相继关张歇业,另一方面包括写字楼在内的商业地产却面临“空转”的尴尬。包括天津、济南在内的多个城市去化周期以年为单位,投资者购房后产权普遍缩水。但即便如此,各地仍然在纷纷上马各类CBD、商业区,在去化难消的背景下,商业地产新增量却又不断加码。

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