频频高溢价拿地收益承压 中骏置业负债飙升引质疑
2016-09-19 16:42:19作者:张玉、石英婧 来源:中国经营网 评论:

  收益下调承压 负债高企暗存隐忧

  值得注意的是,中骏置业今年8月17日刚刚以6亿元拍得上海青浦区徐泾镇地块,国际评级机构穆迪就将中骏一项债券的评级进行了下调。

  近日,评级机构穆迪发表报告称,已将中骏置业控股有限公司B1的公司家族评级,及其2020年到期的3.5亿美元票据的B2高级无抵押债务评级的展望从稳定调整为负面。

  穆迪副总裁兼高级信用评级主任梁镇邦认为,这种评级的调整反映了该行未来12~18个月,中骏置业的负债杠杆相对于其B1级的同行而言仍将处于较高的水平。

  穆迪指出,中骏置业去年年底的总债务只有 178亿元,但到了今年6月底,总债务已经升至211亿元。穆迪在报告中表示,中骏的债务在增长的同时,该公司的收入只有58亿元,同比下降了3.3%。负债杠杆率,则从去年年底的60%恶化至50%。

  记者通过梳理中骏置业2015年中期报告发现,截至2015年6月30日,中骏置业曾经实现收益179%的高增长率,毛利率增长亦为105%。而2016年,公司收益与2015年同期却有3.3%的下滑,毛利率下滑更是达到12.2%。

  更值得注意的是,2016年中骏置业公司总债务为184.2亿元,较2015年的144.5亿元同比增加27.5%;2016年的负债总额为361.3亿元,较2015年的286.78亿元同比增加26%。而2015年同期,该集团总债务和负债总额的增长率均为负值。

  分析人士指出,销售增长而收益下降,可能与中骏需要支付土地和财务成本有关。中骏还披露,公司的净负债比率由去年年底的70.7%,上升到目前的88.6%。

  对此,中骏置业在2016年中期报告中表示,“2016年1月,本集团与银团订立融资协议,获得一笔本金为4亿美元的定期贷款融资,贷款期限为3年6个月,年利率为伦敦银行同业拆息加4.2%,用以偿还本集团的若干现有债务,包括提前赎回2017年到期的3.5亿美元11.5%优先票据。”

  公司2016年中期报告同时表示,在土地储备方面,本集团将继续秉持审慎的土地扩张原则,持续关注一二线城市的优质土地资源。

  对于部分闽系房企拿地激进致其成负债高企。同策咨询张宏伟认为,首先,全国化的布局使得闽系企业还有继续扩大规模化的机会;其次,闽系企业激进背后跟民营企业的背景有关,也跟闽系企业掌门人的年龄段有关。这些闽系企业的掌门人一般在四五十岁,正当壮年,想把企业做大做强。“另外,核心城市具有投资价值,因此大多数闵系房企都选择在核心城市优化布局,而资金面较为宽松也为闽系房企的快速扩张或者‘加杠杆’提供了空间。”

  张宏伟同时提出,从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,在上述热点城市制造“地王”的风险会增加,一旦这样的风险到来,不仅会波及到房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。


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