捂盘待涨,部分项目涉嫌违规 夹缝中的北京通州商住房
2016-09-17 19:03:06作者:颜世龙、金姝妮 来源:中国经营网 评论:

房产证券化规避高税费

通州商住限购令出台伊始确实对房价起到了打压作用,但效果正在逐渐丧失,原因是不少人开始意识到通过以注册公司的名义来购房,通过房产证券化等方式来规避交易产生的高税费问题。尤其是最近北京传出将不再新批商住用地后,这对先期的开发商来说更是重大利好,因为原来的存量房即将变成绝版。美房网首席分析师康辉表示。

康辉说,通州富力运河十号在限购令出台后的房价从4.6万元/平方米直降到3.5万元/平方米,销售几乎陷入停顿。但当购房者逐渐接受通过注册公司的名义来购房后,6月底房价又从3.5/平方米涨到了目前的5.2~5.3万元/平方米,一个多月涨幅达50%。而这并非个案,万科城市之光项目作为北京的旗舰项目,限购令出台后,房价从3.6万元/平方米跌到2.5万元/平方米,而如今也已经上涨至3.4万元/平方米,涨幅超过30%近几个月之所以看似成交量不高,实际是因为购房者和开发商把精力都花在办营业执照的流程上了。未来房价可能会大幅度上涨。

值得一提的是,公司化购房虽然规避了限购政策,但交易高税费也确实让多数人望而却步。目前如果是以公司名义持有的商住房,需要先结清房产税和土地使用税,才能够进行上市交易。否则,不仅不允许交易,还要缴纳违约金。张大伟此前在接受采访时表示,公司产权的商住房,房产税和土地使用税都是按年缴纳,其中房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%;土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费,土地级别收费标准从18/平方米到30/平方米不等。

如果以200万元、购买了一套100平方米的商住房为例,则一年的房产税为16800元,土地使用税最高为3000元。按照期房的交易程序,若购房人购买4年后上市交易,交易前的持有税费成本就为79200元。同时,以公司名义购买的商住房进行转让交易,还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%~60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。假如4年后以400万元的价格出售,则涉及60万元土地增值税,11.2万元增值税、12万元的契税和2000元的印花税,总计83.4万元。

康辉表示,实际上目前已经有不少购房者意识到,房产证券化已经完全规避了上述高税费问题,购房者通过注册空壳公司购房,房产又是该公司的唯一资产,购房者即该公司法人和唯一股东,房产交易时只需要变更法人和股东股权转让即可,而且即便全程都交由代办公司操作,总费用加起来也就是2000元左右。

据房天下数据研究中心提供的数据显示,通州区5~8月的商住房成交套数和成交金额分别为215套、4.77亿元,84套、3.28亿元,388套、12.37亿元,542套、16.19亿元。除6月份成交量有所下滑外,都呈现明显上升趋势。

诚功(北京)律师事务所副主任张桂梅分析认为,通过变更法人和进行股权转让的方式来交易房产,确实能达到购房者实际控制和支配该房产的目的,相较于之前甲乙双方直接交易而言,公司化购房只不过是绕了一道弯儿。但从法律角度来说,公司的资产并非属于法人或股东的财产,而是独立于股东的,股东只能通过公司盈利来获得相应分红,两者概念不同。

违规商改住之风难刹

事实上,商住市场虽然火热,但却难掩部分项目违规的尴尬,40年或50年产权的商业项目以住宅形式对外销售成为开发商惯用的手段,而独立上下水、厨卫齐全、分割出售带燃气等也早已是业界公开的秘密。

记者在走访由北京富华长城房地产开发有限公司开发的世界侨商中心项目时了解到,该项目包涵的2栋商住公寓(6~16~2)已分别于2016415日和2015122日开盘,其中6~1户型为41~64平方米的一居,配有独立厨卫,每层约有5~6套带天然气。北京市住建委官网显示,6~1(商务型公寓及商业楼)批准销售套数为514套,签约商务型公寓93套;6~2(商务型公寓楼)批准销售套数为899套,至今签约505套。

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